הקבלנים מווסתים את שוק הדירות - למה הם תמיד מנצחים

שוק הדירות הוא שוק שבו הקבלנים תמיד מנצחים. הוא בנוי כך שהקבלנים שולטים על המחירים וכאשר אתה שולט על המחירים - אתה תמיד תרוויח. אנחנו בחודשים של ירידה בכמות הדירות הנמכרות, חשש מההאטה בשוק וחשש מירידת מחירים. זה רק חשש, הלמ"ס פרסמה שמחירי הדירות בחודש שעבר עלו ב-1.2%. אבל החשש הזה מגיע דרך נתונים בשטח - היקף העסקאות יורד ואפילו המבצעים למיניהם 80/20 וכאלו כבר לא עובדים. 

אבל, נראה שהקבלנים לא חוששים. הם נמצאים בשוק שבו הם יכולים לווסת את הכמויות ולכן הם שולטים בשוק. זה כמושיש ביקוש קבוע לבמבה ופתאום אסם עוצרת את המכונות ויש מחסור ענק, יהיו כאלו שיסכימו לשלם פי 2 - זו דוגמה תיאורטית, אבל יש שווקים שהיא פרקטית. הקבלנים באותו אופן יכולים להאט את קצב העבודה על הפרויקטים, זה אומר - הקטנת היצע הדירות בעתיד והמסר הזה מיד מגיע לשוק ומייצר כותרות של מחסור עתידי ומחסור הוא עליית מחירים עתידית וכך מייצרים אצל הרוכשים הפוטנציאלית תודעה שהמחירים בהמשך יעלו. ומה זה בהמשך? עוד שנה, עוד 10 חודשים? הרוכשים מבינים שאם עוד שנה זה יכול לעלות, אז יהיו שיקדימו רכישות, ואם אנשים מבינים שאחרים יקדימו הם יקדימו גם וכך הלאה. כלומר עצם ההפחתה בהתחלות הבנייה וההאטה בקצב הבנייה מובילים להערכה של עליות בהמשך וגורמים לאנשים לקנות דירות. 

על פי נתונים של הלמ"ס  אנחנו נמצאים בשיא שלילי במשך הזמן שלוקח לסיים דירה וירידה משמעותית במספר הדירות המוכנות. יש אומנם התאוששות ממשבר כוח האדם, אך היא חלקית, והתוצאה היא שוק שההיצע בו קטן - אולי זה מכוון, אולי זה לא מכוון, מה שבטוח הוא שזה משרת את הקבלנים. נתונים עדכניים מראים תמונה של התקדמות איטית מדי, כשקבלנים נאבקים לאזן בין עלויות גבוהות, מחסור בעובדים וצורך לשמור על רווחיות.

• 3 גופים ציבוריים עם 3 נתונים שונים - אף אחד לא יודע להגיד מה היקף מבצעי המימון של הקבלנים
• "נתון הלמ"ס על עליית מחירי הדירות אינו תואם את הנתונים האחרים"

התחלות והיתרים

בשנה החולפת החלה בנייתן של 65,530 דירות – עלייה של 2.3% לעומת 2023 והמספר הגבוה ביותר מאז 2018. זה מספר מרשים שלכאורה סותר את נתוני הדירות המוכנות - מתחילים לבנות יותר דירות אז איך זה שיש פחות דירות מוכנות. התשובה נמצאת במשך הבנייה שעלה ובתזמון של הקבלנים לגבי הימשכות הבנייה וסיום הפרויקטים. 

גם בהיתרי בנייה נרשמה עלייה, עם 77,060 אישורים שהונפקו ב-2024 – 4.5% יותר מבשנה הקודמת. ערים כמו תל אביב (6,368 היתרים), ירושלים (5,180) ואופקים (2,518, הודות לרובע חדש) מובילות את הרשימה, מה שמרמז על פוטנציאל להגדלת היצע הדיור בעתיד. אבל המספרים האלה מסתירים פרט חשוב: כ-5,500 מההתחלות היו במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי שכללו הריסה, כך שהתוספת האמיתית עומדת על 60,040 דירות בלבד. יתרה מזו, הפער בין היתרים להתחלות ממשיך להתרחב, והקבלנים לא ממהרים להפוך כל אישור לפרויקט פעיל. רבים מהם מחכים לראות לאן נושבת הרוח בשוק, ומעדיפים לשמור על מלאי דירות תחת שליטה כדי למנוע ירידת מחירים שתפגע ברווחים.

קצב איטי ודירות שנתקעות

למרות העלייה בהתחלות, קצב הבנייה ממשיך להאט. משך הזמן הממוצע להשלמת בניין מגורים זינק ב-2024 ל-34.8 חודשים – שיא של כל הזמנים, כשלושה חודשים יותר מבשנה שעברה ושבעה חודשים יותר מ-2021. התוצאה היא ירידה של 12.3% במספר הדירות שבנייתן הסתיימה, שהגיע ל-53,500 בלבד לעומת 61,000 ב-2023. אמנם ברבעון האחרון נרשמה עלייה של 15.7% לעומת הרבעון הקודם, אבל בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד עדיין מדובר בצניחה של 10%.

ההאטה הזו ניכרת גם במלאי הדירות שבתהליך בנייה, שעלה ב-7.2% ל-182,800 יחידות. יותר פרויקטים מתחילים, אבל הם נתקעים בדרך – בין אם בגלל מחסור בעובדים, עלויות מימון גבוהות או החלטות של קבלנים לדחות את השלמתם. התוצאה היא שרוכשי דירות מוצאים את עצמם ממתינים זמן רב יותר למפתחות, ולעיתים אף נאלצים לפנות לתביעות נגד היזמים על עיכובים.

• סיפורו של בניין ברחוב יפה נוף בגבעתיים; ובכמה עלו המחירים בעיר?
• סולאראדג' תעבור לקמפוס החדש בגלילות ב-2027
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הירידה בדירות המוכנות מגיעה על רקע ביקוש מתון יותר לדירות חדשות. המלאי הלא מכור של דירות חדשות הגיע לשיא של כ-76,000 יחידות, והקבלנים נוקטים במבצעים כמו תשלום 10% בחתימה ו-90% במסירה כדי למשוך קונים. עם זאת, מבצעים אלה עלולים להפוך למלכודת אם המחירים יירדו או הריבית תישאר גבוהה, ורוכשים יתקשו לעמוד בהתחייבויות. הקבלנים, מצדם, נמנעים מלהציף את השוק בדירות חדשות, מתוך תקווה לשמור על יציבות מחירים ולמנוע שחיקה ברווחיות שנפגעה מעלויות מימון ותפעול גבוהות.

בשורה התחתונה - השוק בעמדת המתנה. הקבלנים מחכים. הם מרגישים את השוק, הם מייצרים מצב משברי, מחסור בדירות כי הם יודעים שככה השוק עולה - תחושת המחסור גורמת לאנשים לקנות דירות, והיא גם מבטיחה לקבלנים סיכונים מוגבלים - הוא מאט את קצב הבנייה, לוקח פחות התחייבויות, מקטין הוצאות ומחכה. בינתיים הם מצליחים - הנתונים מלמדים על עלייה במחירי הדירות.