בנק ישראל מייקר את ריבית המשכנתא לטובת הבנקים - איך הגבלת מבצעי הקבלן פוגעת ברוכשים

כשבנק ישראל מתערב בשוק המשכנתאות ובשוק הדירות זה נגמר לא טוב לציבור. בנק ישראל התערב כדי להגן על ציבור רוכשי הדירות בעבר והגביל את מסלולי המשכנתאות בריבית משתנה בשליש מסך המשכנתא. למה? כי מסלול בריבית משתנה הוא מסלול מסוכן אם הריבית עולה.

בנק ישראל והטעויות

מסלול קבוע הוא יקר יותר אבל בטוח, הוא הרי לא יזוז בעתיד. מסלול בריבית משתנה הוא זול, אבל הוא יכול לעלות אם הריבית תעלה. אז בנק ישראל בגישה פטרנליסטית אמר לציבור - אני יודע מה טוב בשבילכם, אתם מוגבלים לשליש. בבת אחת קרה דבר מאוד צפוי - הריבית עלתה. הסיבה: ברגע שמגבילים מסלול מבוקש חוקי השוק עובדים - יש ביקוש ענק ויש היצע קטן, הריבית במסלול המשתנה עולה. זה נזק ראשון לציבור ויש נזק שני - ברגע שהתמהיל משתנה לטובת מסלול קבוע - הריבית המשוקללת עולה. 

ויש נזק שלישי - מאז ובמשך יותר מעשור לא רק שהריבית לא עלתה, היא ירדה. הכל הפוך. בנק ישראל שחשש מדבר אחד - שבמשמרת שלו יהיו בעיות בהחזרי משכנתאות, גרם לציבור לקחת משכנתאות בטוחות יותר, אבל הפסדיות, עם ריבית שעולה בממוצע ב-1% ויותר ממה שהיה צריך לשלם. מדובר בנזק של עשרות אלפים במקרה הקל, בממוצע נזק מצטבר באזור 200 אלף שקל - 1% של ריבית גבוהה יותר על משכנתא של 1 מיליון שקל ל-25 שנה מביאה אתכם בערך לסכום הזה. 

ואז אחרי יותר מעשור היה מהלך נוסף - בנק ישראל הבין שהוא פוגע וגורם נזק לרוכשי הדירות והוא החליט שהוא כבר לא "האבא" שדואג להם. רוכשי הדירות ילדים גדולים, והוא הסיר את המגבלה. לא לגמרי, אבל הקל. מה קרה מאז? מה ר מאוד הריבית התחילה לעלות ודווקא ההסרה והמעבר לריבית משתנה גרם לרוכשים נזקים. הזיג זג של בנק ישראל גרם נזק נוסף לרוכשים. 

• ריבית המשכנתא בירידה; ואיפה הכי זול לקחת משכנתא?
• משכנתא ל-40 שנה: פתרון כלכלי או מלכודת לכל החיים?

ועכשיו בנק ישראל מגביל את היקף המשכנתאות שבנקים יכולים לספק תחת הלוואות "בלון" ו"בולט". מדובר במבצעי קבלן בסגנון שלמו היום 20% ואת ה-80% עוד 3-4 שנים כשתיכנסו לדירה. במצב כזה, הרוכש משלם 20%, לוקח משכנתא שהקבלן מממן אותה, עד למסירה. הקבלן נהנה כי יש לו עסקה, ויש לו מימון זול דרך המשכנתא של הרוכש - הוא חוסך 2% ביחס להלוואה שהוא לוקח מהבנק. הרוכשים נהנים כי הם מקבלים הנחה אמיתית של 7% על מחיר הדירה. ברור שיש עסקאות מהסוג הזה שהן מסוכנות, דמיינו זוג שאין לו אפשרות לחסוך ולהגיע ל-80% ששם 20% - בעוד 3-4 שנים, הזוג הזה בבעיה, במיוחד אם מחירי הדירות ירדו כי אז גם השעבוד שלו יורד. אבל, האם זה תפקידו של בנק ישראל להיות "האבא" שלהם. אם הם עושים שטויות ולא יכולים לקנות דירה ובכל זאת מתפתים למבצע הקבלן, האם הוא צריך להציל אותם? הרי זוג כזה יעשה בהמשך שטות אחרת. למה להציל אותם במיוחד כשכל האחרים משלמים את המחיר וכבר נסביר.

בעסקאות של 10% היום,  90% בסוף, יש תשלום שהוא באמת נמוך ביחס לעסקה, אבל אלו עסקאות יחסית מעטות ובעסקות של 80/20 המצב אחרת. זוג או רוכשים שכבר שילמו 20%, ויש להם גם משכנתא ובהגדרה הם כזוג צעיר יכולים להגיע למשכנתא של 75% מסכום הדירה, סביר שהם יעמדו בהתחייבות שלהם, אלא אם כן מדובר בזוג שבאמת זרק 20% על הדירה ואמר אלוהים גדול.

ולמה זה פוגע בכולם? כי ברגע שבנק ישראל מגביל את הבנקים, הוא בעצם מגדיר להם חוקים והגבלות שמונעים את היצע המשכנתאות  באפיק הזה. ברגע שיש ביקוש על היצע שיורד אז הריבית עולה. זה ברור וידוע, גם לבנק ישראל - ככה בעצם בנק ישראל מעלה לכם שוב את ריבית המשכנתא.   

• אשדוד: תוכנית להקמת 90,000 יח"ד בצפון-מזרח העיר
• מחיר למשתכן - האם זה סוף התוכנית?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

התערבות דרמטית: מה יקרה בשוק המשכנתאות ושוק הדירות

ההודעה של בנק ישראל מהבוקר כי הוא מגביל את משכנתאות "בולט" ו"בלון" ל-10% בלבד מכלל ההלוואות לדיור. המהלך הזה, שנכנס לתוקף מידי, מגיע לאחר חודשים של דאגה גוברת בקרב הרגולטור מהיקף המבצעים היצירתיים של יזמי הנדל"ן, שנועדו למשוך רוכשים על ידי דחיית תשלומים משמעותית. המגמה הזו, שהתעצמה מאז תחילת המלחמה סייעה לשמור על פעילות בשוק בתקופה של ביקושים נמוכים, אך ככל שהיא גדלה כך היא הופכת למסוכנת יותר. בבנק ישראל טענו כי 23% מהמשכנתאות בדצמבר הן משכנתאות מהסוג הזה כשזה ירד בינואר לכ-16%.  

בבנק לא אוהבים שיש סיכונים לרכושי הדירות כי זה יחזור לחזור כבומרנג לבנקים. התפקיד שלהם, כדאי שלא תתבלבלו, הוא לא לדאוג לציבור, אלא לשמור על יציבות הבנקים והם רוצים שרוכשי הדירות יעמדו
בתשלומים ושהקבלנים יעמדו בהתחייבויות. ברגע שיש הגבלה של מימון של עד 10% מהמימון הכולל והבנקים נמצאים גבוה יותר כמות העסקאות האלו תרד. הבנקים ירוויחו פעמיים - הם יעלו כאמור את הריבית על המשכנתאות האלו - ביקוש ענק והיצע קטן והם ירוויחו ריבית גבוהה ב-2% מהקבלנים במקום שאלו יקבלו הלוואה עקיפה דרך הרוכש בריבית נמוכה. בסוף, איכשהו תמיד הצעדים של בנק ישראל מתורגמים לרווחים של הבנקים על חשבון הציבור.  

השפעות נוספות של הצעד של בנק ישראל - ירידה בהיקף עסקאות הנדל"ן, פגיעה ביזמים, כשרואים את זה כבר בבורסה. מתחילת השנה מניות הנדל"ן היזמיות איבדו קרוב ל-20%.