המהלך של בנק ישראל והשפעתו על הקבלנים ועל מחירי הדירות?

המהלך של בנק ישראל להגביל את שיעור המימון להלוואות-משכנתאות בלון ובולט במבצעי הקבלנים למגבלה של עד 10%, בשעה שכיום היא באזור 15%-20% משמעותה - ייקור המימון לציבור. הסברנו את זה כאן: בנק ישראל מייקר את ריבית המשכנתא לטובת הבנקים - איך הגבלת מבצעי הקבלן פוגעת ברוכשים, אבל ההשלכות של המהלך הזה רבות ועמוקות.

עליית המימון והשפעות ההגבלות של בנק ישראל

שוק הנדל"ן הישראלי עומד בפני שינוי משמעותי בעקבות החלטת בנק ישראל להגביל את היקף האשראי הבנקאי לקבלנים במסגרת מבצעי מימון כמו שיטות ה-80/20 ו-90/10 לדירות על הנייר. המהלך הזה דוחף את הקבלנים, בעיקר הקטנים, לחפש מימון נוסף ממקורות חוץ-בנקאיים – חברות ביטוח, קרנות חוב פרטיות וגופים אחרים – שכבר היום מהווים כ-10%-15% מהמימון בענף. הבעיה המרכזית היא שהמימון החוץ-בנקאי יקר יותר  וזה עלול להגדיל את עלויות הפרויקטים. בסופו של דבר, העלייה הזו צפויה להתגלגל למחירי הדירות. הקבלנים ינסו להרים את המחירים, הם יכולים להצליח, למרות שמבחינות רבות מחירי הדירות לאנשים רבים כבר לא אפשריים. בסוף זה ביקוש מול היצע. זה מה שיקבע את המחירים, אבל לקבלנים יהיה לחץ להעלאת מחירים. 

עם זאת, יש מלאי דירות בתהליך גבוה שעשוי לבטא דווקא היצע גדול ואולי יציבות ואף דשדוש במחירי הדירות. לפי נתוני למ"ס, המלאי של דירות חדשות שלא נמכרו עמד בסוף דצמבר 2024 על 75,940 דירות – עלייה של 6.8% לעומת נובמבר 2024. זהו שיא היסטורי, לעומת 68,000 דירות בסוף 2023. אלא שמספר חודשי ההיצע עולה - קצב הבנייה הואט ולמרות שיש כמות נאה של התחלות בנייה (קרוב ל-60 אלף דירות) יש ירידה בדירות גמורות (כ-48 אלף דירות - ירידה של 15%). מלאי של דירות בתהליך זו אינדיקציה חשובה, אבל היא לא לבד, מתמונת מכלול הגורמים הכוללת גם את התחלות הבנייה והדירות הגמורות, קשה להסיק מגמה והערכה להמשך.  

שינוי במחירי הדירות ב-2024:

על פי מדד מחירי הדירות של למ"ס (נובמבר-דצמבר 2024 לעומת התקופה המקבילה ב-2023), מחירי הדירות עלו ב-7.3% במהלך 2024 – עלייה חד-ספרתית משמעותית. ב-2024 נמכרו 101,040 דירות עלייה של 40.8% לעומת 2023 (71,800 עסקאות). מתוכן, 45,640 היו דירות חדשות (45.2%) ו-55,400 דירות יד שנייה (54.8%). ברבעון הרביעי נמכרו 23,760 דירות, כולל 11,380 דירות חדשות – זינוק של 91.3% בין היתר בגלל ריצה לשוק לפני עליית המע"מ בינואר 2025.

• בנק ישראל מייקר את ריבית המשכנתא לטובת הבנקים - איך הגבלת מבצעי הקבלן פוגעת ברוכשים
• ריבית המשכנתא בירידה; ואיפה הכי זול לקחת משכנתא?

השפעת ההגבלות על מימון קבלנים

ההגבלות של בנק ישראל מתמקדות בהלוואות גישור בנקאיות למבצעי 80/20 ו-90/10, שמהוות כ-20%-15% ממכירות הדירות החדשות בשנים האחרונות. זה לא משפיע על כל השוק, אלא על נישה של רוכשים שמסתמכים על תשלומים נמוכים מראש. עם זאת, כמובן שקיימת השפעה: קבלנים קטנים יצטרכו לפנות לגופים חוץ-בנקאיים, שכבר מספקים כ-10%-15% מהמימון בענף. העלות הגבוהה יותר (למשל, תוספת של 200,000-300,000 שקלים לפרויקט של 10 מיליון שקלים) עלולה כאמור להעלות מחירים, מה שמקשה עליהם להתחרות.

קבלנים גדולים נהנים מגישה למימון חוץ-בנקאי ומשאבים פנימיים. הם ימשיכו להציע מבצעים, והם ירוויחו בשל הקשיים של הקבלנים הקטנים. ככל שלקטנים יהיה קשה יותר לגדולים יהיה טוב יותר. הקטנים פחות יתחרו בהם, יעלו מחירים והדירות של הגדולים יהיו עוד יותר אטרקטיביות ביחס לדירות של קבלנים קטנים. 

למעשה, הפגיעה בקבלנים הקטנים היא עמוקה יותר. מבצעי הקבלן עזרו להם כי ככה הם בעצם מכרו דירה, ונכנסו לנעליו של הרוכש מבחינת משכנתא - הם שילמו את הריבית של הרוכש שהיא נמוכה בכ-2% ביחס לרייבת שהם שילמו לבנקים. אבל עכשיו הם לא יחזרו לריבית של 2%, הם יקחו אשראי מגוף חוץ בנקאי בריבית גבוה יותר ב-4%. זה כבר יהיה מאוד דרמטי מבחינתם וזה עלול לעכב את העסקאות של ה-80/20. הם עדיין יהיו אבל במספרים נמוכים יותר וכבר פחות אטרקטיביים לציבור. כן בסוף הרוכשים נפגעים. הרי  שהקבלן צריך לשלם ריבית הוא מקטין את המבצע או ההנחה. וזה כאמו נזק אחד מיני רבים - הנזק העיקרי של המהלך מבחינת הרוכשים הוא שהריבית שלהם על המשכנתא מתייקרת - להרחבה

• אשדוד: תוכנית להקמת 90,000 יח"ד בצפון-מזרח העיר
• מחיר למשתכן - האם זה סוף התוכנית?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"