מחיר למשתכן - האם זה סוף התוכנית?

תוכנית "מחיר למשתכן", שבהמשך נקראה "דירה בהנחה" נועדה לסייע לזוגות צעירים ולחסרי דיור לרכוש דירה במחיר מוזל לצד הורדת מחירי הדירות. המשימה הראשונה הושגה, אם כי באופן שמעור מחלוקות - סוג של הגרלת "פיס" עם עדיפות לבני המקום, וכשבני המקום הם מהרצליה ורמת גן הם מקבלים הנחה של מיליון שקל, בעוד שבפריפריה זאת הנחה של 100-150 אלף שקל במקרה הטוב. זה מגדיל פערים, זה גם הופך זוגות צעירים למשקיעים וזה מבטא השקעת ענק של המדינה שלא באופן שוויוני, אלא לפי -מזל. לא ככה אמורה להתנהג מדינה, אבל צריך לומר את האמת - רבבות זכו לדירה וזה הישג. הישג שחתום עליו שר האוצר דאז משה כחלון.  

המטרה השנייה לא הושגה - התוכנית לא עזרה להוריד את מחירי הדירות. למרות ההערכה שזה יצור לחץ על המחירים, זה לא קרה. מחירי הדירות המשיכו לזנק. התוכנית הזאת נמצאת בסוף הדרך. אולי היא תחייה עם שינויים דרמטיים, אבל כבר לא יהיה ניתן לרכוש דירות בהנחות כל כך גדולות. המחלוקת בין שר האוצר בצלאל סמוטריץ', שדוחף לסיים את חייה, לבין שר השיכון יצחק גולדקנופף, שרוצה להאריך אותה עד 2027, הגיעה לשיא השבוע. אתמול בוטל דיון קריטי במועצת מקרקעי ישראל בהוראת ראש הממשלה בנימין נתניהו, מה שמשאיר את עתיד התוכנית בערפל. בלי החלטה חדשה, אין אפשרות לפרסם מכרזים נוספים – והדירות המוזלות נשארות מחוץ להישג יד. אבל מעבר לפוליטיקה, ההתנגדות של האוצר חושפת כשלים עמוקים בתוכנית, שהשקיעה מיליארדים רבים אך לא השיגה את מטרתה המרכזית – הורדת מחירי הדירות – תוך שהיא כאמור מחריפה פערים חברתיים ויוצרת תופעות לא צפויות בשוק.

הקרב על ההנחה: מאות אלפים מול עשרות אלפים

משרד השיכון רוצה לשמר את התוכנית כפי שהיא: הנחות של עד 600 אלף שקל, 80%-70% דירות מוזלות בכל פרויקט, ויישום בכל הארץ. האוצר, לעומת זאת, מציע גרסה מצומצמת בהרבה: רק 5,000 דירות בשנה, הנחה מקסימלית של 150 אלף שקל, ו-15% דירות מוזלות בלבד, שישווקו רק באזורי עדיפות לאומית כמו הצפון והדרום. הם גם רוצים להוריד את רף המחיר לדירה ל-11,400 שקל למ"ר (כ-1.1 מיליון שקל לדירת 4 חדרים), לעומת 20 אלף שקל למ"ר כיום. בפריפריה, שם דירה עולה כ-1.5 מיליון שקל בשוק, ההנחה עלולה להצטמצם ל-100 אלף שקל בלבד – סכום שמעלה את השאלה: "מי יחכה שנים רבות בשביל חיסכון כזה?". כמו תמיד, כנראה שזה ייסגר איפשהו באמצע, ועדיין - אם זה יספק הנחה של עד 200 אלף שקל והרוכשים יצטרכו לחכות שנים רבות זה כבר לא יהיה מבוקש כפי שזה כעת.

הדיון נדחה ב-15 יום לפחות, והאוצר מקווה שבזמן הזה יגובש פתרון שישקף את עמדתו.

התנגדות האוצר: מיליארדים שהוחמצו, פערים שהועמקו

האוצר לא מסתפק בטענה ש"מחיר למשתכן" יקרה מדי – הם טוענים שהיא פשוט לא עובדת, ואף מזיקה. מאז השקתה ב-2015 על ידי שר האוצר דאז משה כחלון, המדינה השקיעה בתוכנית כ-30 מיליארד שקל – 27 מיליארד כתוצאה מאובדן הכנסות ממכירת קרקעות בהנחה ליזמים, ועוד כ-3 מיליארד במענקים לקבלנים ולרוכשים בפריפריה. המטרה הראשונה, לעזור לזוגות צעירים, הושגה חלקית – עשרות אלפי משפחות רכשו דירות מוזלות. אבל המטרה השנייה, להוריד את מחירי הדירות בשוק, נכשלה לחלוטין. מחירי הדירות המשיכו לעלות (7.3% ב-2024 לפי למ"ס), והתוכנית אף תרמה לכך - צמצמה את המכרזים של רמ"י וגרמה להיצע דירות קטן ליתר האוכלוסייה.

• מחיר למשתכן - אלו השינויים הצפויים בתוכנית
• דירה בהנחה - המדינה סבסדה דירות ב-50 מיליארד שקל; מי הרוויח?

אחת הבעיות המרכזיות היא שהתוכנית הפכה זוגות צעירים רבים למשקיעים בניגוד לכוונה המקורית. בדרום ובפריפריה, שם שווקו דירות רבות, זכאים רכשו דירות בהנחה משמעותית, השכירו אותם, והמשיכו לגור במרכז – לעיתים בדירות שכורות.  זה יצר שוק של משקיעים ותנודות חריפות במחירי הדירות. בשכונת פסגות אפק בראש העין, למשל, מחירי הדירות ירדו ב-20% בשנתיים לאחר שמאות דירות "מחיר למשתכן" שוחררו למכירה ב-2023-2024. רבים מהזכאים שקנו שם לא התכוונו לגור בדירות, אלא ניצלו את ההטבה להשקעה – וכשהגיע הזמן למכור, השוק התמלא בהיצע שקרס את המחירים המקומיים. הם הרוויחו לפני כן יותר מפי 2, אבל הקריסו את המחירים בשנתיים האחרונות. בהמשך הכתבה תראו מה קרה בפרויקט גליל ים - מהזכייה ועד היום. 

התופעה הזו בולטת עוד יותר באזורי ביקוש כמו הרצליה (גליל ים) ורמת גן (קרית קריניצי). התוכנית שם סייעה בעיקר למבוססים כלכלית, שיכלו לנצל את ההנחה לרכישת דירות במיקומים יוקרתיים. בגליל ים, דירות שנקנו בהנחה של כ-30% ממחיר השוק זינקו בערכן תוך שנים, והזכאים – לעיתים ממשפחות אמידות – מכרו אותם ברווח של מיליוני שקלים. "מה הרעיון לתת לזוגות צעירים מהרצליה לקנות דירה ולהרוויח מיליונים?" שואלים מבקרים. "זה רק מעמיק את הפערים החברתיים ואת אי-השוויון".

האוצר טוען שהתוכנית יצרה עיוות נוסף: היא הגדילה את הביקוש לדירות באופן מלאכותי, מה שהאיץ את עליית המחירים בשוק החופשי. היזמים, שקיבלו קרקעות כמעט בחינם, נאלצו לפצות על ההנחה בדירות המוזלות על ידי העלאת מחירי הדירות בשוק החופשי באותם פרויקטים. התוצאה? בניינים שבהם דירות זהות נמכרו בפערים של מאות אלפי שקלים – הזכאים הרוויחו, והשאר שילמו יותר. 

• אשדוד: תוכנית להקמת 90,000 יח"ד בצפון-מזרח העיר
• המהלך של בנק ישראל והשפעתו על הקבלנים ועל מחירי הדירות?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

משקיעים, פערים חברתיים ואי-שוויון: המחיר האמיתי של התוכנית

הביקורת על "מחיר למשתכן" לא נעצרת בכישלון להוריד מחירים. התוכנית חשפה חוסר שוויון מובנה בשיטת ההגרלות. רק כ-10% מהנרשמים זכו בדירה, מה שהותיר רבים ממתינים שנים בלי תוצאה. מי שזכו, לעיתים קרובות, היו כאלה שיכלו לממן את הרכישה בקלות – בעזרת הורים או הכנסות גבוהות – בעוד משפחות חלשות יותר נותרו מאחור. בפרויקטים יוקרתיים כמו גליל ים, הזוכים נהנו לא רק מהנחה אלא גם מהשבחה מהירה של הנכס, מה שהפך את התוכנית למכונת רווחים עבור מי שכבר הגיע ממקום מבוסס.

לעומת זאת, בפריפריה, הזכאים שהפכו למשקיעים תרמו להצפת השוק בדירות להשכרה או למכירה, מה שפגע בתושבים המקומיים שקיוו לעליית ערך. התוכנית, שנועדה לעזור למעמד הביניים, הפכה במובנים רבים לכלי ששירת את החזקים יותר – והשאירה את החלשים מחוץ למשחק.  עבור רבים מהזכאים בפריפריה, המציאות היא לא באמת הזדמנות – אלא דירה שקשה למכור במחיר שציפו. ההנחה קטנה וההמתנה הארוכה הופכים את העסקה לטובה אבל לא מצוינת. הזכאים בפריפריה הרוויחו סדר גודל של 100-150 אלף שקל בזכות ההנחה.  

תוכנית חלופית?

כדי שהתוכנית תישאר כדאית ליזמים, האוצר מציע להפוך את היחס: רק 20% דירות מוזלות ו-80% בשוק החופשי, לעומת 80% מוזלות כיום. הם גם דורשים ש-40% מהדירות המוזלות יוקצו לחיילי מילואים (לעומת 20% כיום). במשרד השיכון מוכנים לפשרה של 30% דירות לזכאים, אבל חוששים שהצמצום יהפוך את התוכנית ללא רלוונטית. היזמים, מצדם, ספקנים לגבי הנחה של 100-150 אלף שקל בלבד – במיוחד כשזמן ההמתנה לדירה ארוך והסיכוי לזכות נמוך. "מי ילך על זה כשמחירי השוק עולים בזמן ההמתנה?" שואלים בענף.

הדחייה של הדיון משאירה את "מחיר למשתכן" תלויה באוויר. האוצר רואה בה בזבוז של כספי ציבור שיכול ללכת לפתרונות כמו דיור להשכרה ארוכת טווח, בעוד משרד השיכון רוצה לשמר את ההזדמנות לזוגות צעירים. אבל הוויכוח חושף אמת קשה: התוכנית, שהושקעו בה עשרות מיליארדים, לא רק שלא הורידה מחירים – היא העמיקה את אי-השוויון, הפכה זוגות צעירים למשקיעים, והעניקה רווחי עתק למי שממילא לא נזקקו לעזרה. צריך שינוי דרמטי בתוכנית, האוצר בהחלט צודק, אבל לא אפשרי לוותר על עזרה משמעותית ומקיפה לזוגות צעירים. מחיר למשתכן צריכה לשנות צורה אבל לא להתבטל לגמרי. 

פרויקט לדוגמה - גליל ים

שכונת גליל ים בהרצליה, שהפכה בעבר לסמל ההצלחה של תוכנית "מחיר למשתכן", חווה בשנים האחרונות זעזוע של ממש. תוך שנה אחת בלבד, מחירי הדירות יד שנייה צנחו ב-11%, ודירות חדשות איבדו כ-6% מערכן. הירידה הזו מזכירה את מה שקרה בראש העין, שם כאמור המחירים נחתכו ב-20% תוך שנתיים לאחר שחרור דירות מוזלות.

הסיפור מתחיל בשחרור דירות "מחיר למשתכן" לשוק החופשי ב-2024, לאחר שתקופת האיסור על מכירתן הסתיימה. עד אז, ההיצע בגליל ים היה מוגבל – רק מעט דירות נמכרו מחוץ לתוכנית. פתאום, כ-100 דירות נשפכו לשוק בו זמנית, ויצרו לחץ אדיר על המחירים. היזמים, שרצו להישאר במשחק, התחילו להוריד מחירים, ומי שמוכר דירות יד שנייה לא נשארו אדישים – גם הם נאלצו להצטרף למרוץ הזה למטה. התוצאה היא שוק תחרותי שבו כולם מורידים מחירים כדי למכור, והקונים נהנים מהשינוי.

השכונה הזו תמיד משכה תשומת לב. כבר ב-2017,  מעל 50 אלף זכאים התחרו על 1,176 דירות בתוכנית, והמחירים היו מפתים: דירת 4 חדרים עלתה 1.77 מיליון שקל לעומת 2.47 מיליון בשוק החופשי – חיסכון של 700 אלף שקל. המיקום הנהדר, קרוב לים ולמרכז הרצליה, הפך את גליל ים לא רק למקום מגורים אטרקטיבי אלא גם להזדמנות השקעה. רבים קנו דירות מתוך כוונה למכור מאוחר יותר ברווח. והרווח הגיע מהר - היתה נסיקת מחירים מהירה, וזוגות צעירים הרוויחו על הנייר 2 מיליון שקלים שעלו ל-3 מיליון שקל ויותר, אפילו פי 3 על ההשקעה. זה ביטא יותר מכל את חוסר הוויון וחוסר הצדק - 2-3 מיליון שקל מתנה לכאלו שיש להם בעוד שיש כאלו שאין להם בפריפריה ששם "המתנה" היא באזור 100-200 אלף שקל. זה רק מגדיל פערים.

את הרווחים המטורפים האלו מנסים עכשיו עשרות רבים לממש. שחרור לשוק של דירות מ"מחיר למשתכן" יצר הצפה ששינתה את כללי המשחק. במקביל, עליית הריבית במשק העלתה את תשלומי המשכנתא, מה שדחף בעלי דירות למהר ולמכור. היזמים, שראו את השוק משתנה, הגיבו בהנחות כדי לא להיתקע עם דירות שלא נמכרות, ומי שחיכו לסוף תקופת ההגבלה – בעיקר משקיעים – התחילו להציע מחירים נמוכים יותר ממה שתכננו, רק כדי להיפטר מהנכסים. כל הגורמים האלה יחד יצרו מערבולת ששאבה את המחירים מטה.

המספרים מספרים הכל

ב-2022, דירת 4 חדרים בגליל ים עלתה בממוצע 5.2 מיליון שקל. היום, המחיר כ-4.5-4.6 מיליון שקל. וזו בשעה שמחירי הדירות בארץ המשיכו לעלות. היזמים עוקבים מקרוב ומציעים דירות חדשות במחירים דומים למחירי השוק יד שנייה כדי לקבל את הרוכשים. מוכרי יד שנייה נאבקים למצוא קונים. מי שקנה במסגרת התוכנית עדיין מורווח הרבה מאוד כסף, אבל פחות מהמצב לפני שנתיים. מנגד, מי ששילם מחיר מלא בשוק החופשי, הפסיד וזה הרבה - 600 אלף שקל ומעלה אבסולוטית וכ-11%-12% מערך הדירה. מה שמלמד - שמחייר הדירות יכולים גם לרדת?