השקעה בדירות בפריפריה: חלום עם תשואה או הימור מסוכן?

מי שחושב על השקעה בדירה בפריפריה בטח מדמיין את התמונה הוורודה: מחיר נמוך, שכר דירה שמספק תשואה טובה, אפילו 5% ומכסה את החזרי המשכנתא והחזר השקעה מהיר, במקביל להשבחת ערך הנכס. זה נשמע מפתה, במיוחד כששוק הדיור במרכז הארץ יקר והתשואות בו למשקיעים נמוכות - מתחת ל-3%. אבל לפני ששולפים את הארנק, כדאי לעצור ולשאול: מה הסיכוי שזה באמת יצליח, ומה הסיכון שאני לוקח על עצמי? כי בפריפריה, כמו בחיים, הסיכוי והסיכון הולכים יד ביד – והסיכון לא קטן בכלל.

הסיכוי: תשואות שקשה להתעלם מהן

בואו נתחיל מהצד החיובי. השקעה בפריפריה יכולה להיות מוצלחת. המחירים שם נמוכים יותר – לפעמים משמעותית – והשכר דירה שמקבלים ביחס להשקעה הראשונית נותן תשואה טובה. זה לא סוד שבאזורים מרוחקים, כמו בדרום או בצפון הרחוק, אפשר למצוא דירות שמייצרות תזרים חיובי כבר מהחודש הראשון, בזמן שבמרכז אתם עשויים להיאבק כדי לכסות את החזרי המשכנתא.

בפריפריה יש ביקוש לשכירות, והמלחמה והמצב הכלכלי של השנים האחרונות רק הגבירו את המגמה הזו – יותר אנשים נכנסים לשוק השכירות כי רכישת דירה הפכה לחלום רחוק. זה אומר שיש שם כנראה הזדמנות אמיתית למשקיעים שיודעים לזהות אותה. השאלה היא אם ההזדמנות הזו באמת שווה את הסיכון.

הסיכון: כששוכרים לא יכולים לשלם

כאן נכנס הצד הפחות נעים של הסיפור. בפריפריה, הסיכוי לתשואה גבוהה מגיע עם סיכון שקשה להתעלם ממנו – היכולת של השוכרים לעמוד בתשלומים. בואו נדבר גלויות: ברוב האזורים המרוחקים, השכבה הסוציו-אקונומית נמוכה יותר. המשמעות היא שאנשים שגרים שם – משפחות צעירות, עובדים בעבודות זמניות או כאלה שמתפרנסים ממשרות לא יציבות – נמצאים לעיתים על הקצה מבחינה כלכלית. כשהריבית עולה, כשמחירי המזון והחשמל מטפסים, או כשמשבר כלכלי כמו המלחמה פוגע בהכנסות, השוכרים האלה הם הראשונים שמרגישים את הלחץ. ומי שמרגיש את זה אחריהם? בעל הדירה שמחכה לשכר הדירה שלו.

• למה אנשים רוצים לקנות שליש דירה? על היתרונות בטרנד ועל הסיכון הגדול
• "שכחתי שיש לי 10 דירות" - המשקיעים שמתחמנים את המערכת

המצב הזה לא חדש, אבל הוא התחדד בשנים האחרונות, ובמיוחד בשנה האחרונה. אנשים מתקשים לעמוד בתשלומים. בפריפריה, שבה ההכנסות נמוכות יותר והתעסוקה פחות יציבה, הסיכון הזה מורגש עוד יותר. משקיע שקונה דירה שם עלול לגלות שהשוכר שלו מפסיק לשלם ואז מתחיל סיוט של חודשים ארוכים של ניסיונות פינוי – בלי הכנסה, אבל עם הוצאות שוטפות על הנכס.

המרחק: עלויות וזמן שלא מדברים עליהם

עכשיו תוסיפו לזה עוד שכבה של סיכון – המרחק. כשאתם קונים דירה בפריפריה, אתם לא רק משקיעים כסף, אלא גם זמן ומאמץ. אם אתם גרים במרכז הארץ, נסיעה לדירה בדרום או בצפון הרחוק יכולה לקחת שעות. תקלה בצנרת? בעל מקצוע לא זמין? שוכר שצריך טיפול מיידי? אתם תצטרכו לנסוע, או לשלם למישהו שיעשה את זה בשבילכם. וזה לא זול – לא הנסיעות, לא הזמן שלכם, ולא העלויות של תחזוקה מרחוק.

תחשבו על דירה ישנה באחת מערי הדרום. היא זולה, השכירות נראית משתלמת, אבל אז מגיעה תקלה במזגן בקיץ או דליפה בחורף. אם אין לכם מישהו אמין שיטפל בזה במקומכם, אתם תמצאו את עצמכם נוסעים שעות כדי לפתור את הבעיה – או משלמים לניהול נכסים שיאכל חלק מהתשואה שלכם. זה לא רק עניין של כסף, אלא של זמן יקר שיכולתם להשקיע במשהו אחר. במילים פשוטות, דירה רחוקה היא לא רק נכס – היא אחריות שדורשת ממכם להיות מעורבים, גם כשלא מתחשק לכם.

• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?
• באר שבע: המלצה על הקמת 450 דירות להשכרה בשכונה ג'
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

למה בכל זאת לשקול את זה?

למרות הסיכונים, אי אפשר להתכחש לקסם של הפריפריה - התשואות שם גבוהות יותר, ומי שמוכן לקחת את הסיכון עשוי לצאת עם רווח יפה. יש ערים שבהן הביקוש לשכירות נשאר חזק – מקומות שמושכים סטודנטים, עובדים זמניים או משפחות צעירות שמחפשות חיים זולים יותר. אם תמצאו שוכר אמין עם הכנסה יציבה, הדירה יכולה להפוך למכונת תזרים קטנה שמכסה את עצמה ואף משאירה עודף. השאלה היא אם אתם מוכנים להמר על ה"אם" הזה, כי בפריפריה הוא גדול יותר מבמרכז.

לעומת זאת, בערים המרכזיות – תל אביב, רמת גן, הרצליה – התשואה נמוכה יותר, אבל הסיכון ששוכר לא ישלם קטן בהרבה.הוא קיים וזה גם גדל בשנה האחרונה, אבל הוא נמוך מאשר בפריפריה. שם יש אוכלוסייה מבוססת יותר, והביקוש לדירות כל כך גבוה שגם אם שוכר אחד עוזב, תמצאו מחליף תוך יום. בפריפריה, לעומת זאת, דירה ריקה עלולה לעמוד חודשים בלי דייר, והסיכוי הזה גדל ככל שהאזור מרוחק יותר.

אז כדאי או לא כדאי? השקעה בפריפריה היא לא לכל אחד. היא יכולה להיות הזדמנות מדהימה למי שמוכן לקחת סיכון מחושב, אבל היא דורשת עיניים פקוחות ותכנון קפדני. תחשבו על המיקום – עיר עם תעסוקה יציבה או קרבה למוסדות לימוד עשויה להפחית את הסיכון. תחשבו על השוכרים – חפשו אנשים עם עבודה קבועה או היסטוריה של תשלומים בזמן. ותחשבו על עצמכם – האם אתם מוכנים להתמודד עם ניהול מרחוק, נסיעות ותחזוקה שיכולים לאכול לכם את הראש ואת הכיס?