משכירי דירה - מתי ההשכרה הופכת לעסקית ותחויב במע"מ?

פסק דין מבית המשפט המחוזי בירושלים משנה את כללי המשחק עבור משקיעים ויזמים. השכרת דירות למגורים, שבדרך כלל נהנית מפטור ממע"מ, עלולה להפוך לפעילות עסקית שחייבת במס מלא – תלוי איך אתם מנהלים אותה. ההכרעה הזו לא נוגעת רק ל"שחקנים הגדולים" בשוק, אלא גם למשקיעים קטנים שמחזיקים כמה דירות להשכרה.

במרכז הסיפור עומד משקיע שהשכיר שמונה דירות בתל אביב. הוא לא הסתפק בלהשכיר אותם כפי שהיו – הוא השביח ופיצל שש יחידות דיור קיימות לשמונה דירות נפרדות, וניהל את ההשכרה בצורה פעילה. רשות המסים טענה שזה לא סתם תחביב של משקיע פרטי, אלא עסק לכל דבר ועניין, ולכן הוא חייב לשלם מע"מ על ההכנסות משכירות. בית המשפט הסכים איתה וקבע: מדובר באדם שמתמחה בנדל"ן, מבצע פעולות יזמיות כמו שיפוץ ופיצול, ומנהל את הדירות באופן שדומה יותר לחברת השכרת דירות מאשר לבעל דירה פרטי. התוצאה? חיוב במע"מ של 17% על כל השכירות שהכניס. זת דרמה גדולה , זה מקצץ את ההכנסות משמעותית וזה גם מוביל לחבות מס משמעותית יותר על הרווחים. 

הפסיקה הזו ממשיכה קו שהתחזק בשנים האחרונות שקבעה קריטריונים להבחנה בין השכרה פרטית לעסקית. היא מדגישה שמספר הדירות, רמת המעורבות של המשקיע והיקף הפעילות הם מפתח להחלטה – וזה לא חדשות טובות למי שחשב שהשכרת דירות תמיד תישאר פטורה ממע"מ.

מה המשמעות למשקיעים וליזמים?

הפסיקה הזו פותחת פתח רחב לרשות המסים להסתכל על כל משקיע שמחזיק כמה דירות ולהגיד: "רגע, זה לא סתם השקעה, זה עסק". אם בעבר משקיעים יכלו ליהנות ממס הכנסה מופחת של 10% על שכירות או אפילו פטור עד תקרה מסוימת, עכשיו הם עלולים למצוא את עצמם מול חיוב מע"מ משמעותי – 18% על כל שקל שהם מכניסים מהשכרה. זה משנה את כל החישוב הכלכלי של ההשקעה. תשואה נאה של 4% יכולה להפוך לכ-3.4%. זה הופך את העסקה לפחות משתלמת או לא משתלמת בכלל.

• השקעה בדירות בפריפריה: חלום עם תשואה או הימור מסוכן?
• סיוע בשכר דירה - מי זכאי, כמה מקבלים? כל השאלות והתשובות

רשות המסים מגבירה בשנים האחרונות את הפיקוח על התחום וחושפת גם העלמות וגם מקרים מהסוג הזה - השבחות ופיצולים של פעילויות עסקיות שמתחברות מאחורי פעילות פרטית.  פסק הדין הזה נותן לה כלי חזק להרחיב את רשת המס על פעילות שבעבר נחשבה "פרטית", וזה עשוי להשפיע לא רק על יזמים גדולים אלא גם על משקיעים יחסית קטנים שמחזיקים כמה דירות. הכל יחסי - אבל אם עד היום היה צריך להיות בעל 8-10 דירות כדי להיחשב עסק (שלא בצדק), הרף בפסיקות האחרונות ירד דרמטית.

אבל זה לא העיקר. מה שמסתמן מפסק הדין הזה ומתגבר בעקבות דרישת רשות המסים הוא שהרף של הגדרת עסק יירד. אדם שיש לו דירה להשקעה אחת יכול לטעון ובצדק שזה לא עסק. אבל אדם שיש לו שתי דירות? דמיינו את המצב הבא - שתי דירות להשקעה שעלותן כ-4 מיליון שקל (ביחד), מול זה יש משכנתא של 1.5-2 מיליון שקל, ולאותו אדם יש נכס שבו משפחתו גרה בשווי של 2.5 מיליון שקל. רוב הונו מושקע בדירות להשכרה. יש בפעילות הזאת גם מרכיב של מימון כדי לייצר תשואה גבוה יותר. יש כאן גם תפעול שוטף מול השוכרים, ויש כאן גם רווחים מרשימים וגם סיכונים. 

זה עסק לכל דבר ועניין. רשות המסים יודעת שהמסר הזה יתפוס והיא בהדרגה נלחמת על זה בבתי המשפט. בעבר הצליחו איכשהו להציב רף גבוה בגלל פסיקות בעייתיות של בית המשפט, אבל רשות המסים נלחמת בזה והמשמעות היא שיש סיכון שבהדרגה גם 4 דירות ייחשבו לעסק וגם 3 ואולי גם 2 דירות להשקעה יחשבו לעסק, אם כי זה עדיין רחוק.  מי שמחזיק דירה אחת להשקעה לא ייחשב לעסק. אבל צריך גם להזכיר שהאוצר ורשות המסים נלחמים על דיווח כולל שבו יחשפו אלה שלא משלמי מסים, אלו שמשכירים בשחור, אלו שיש להם מספר דירות.

• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?
• באר שבע: המלצה על הקמת 450 דירות להשכרה בשכונה ג'
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה אומר החוק היום?

על פי החוק בישראל, השכרת דירות למגורים נחשבת בדרך כלל לפעילות פטורה ממע"מ, בניגוד להשכרה מסחרית שחייבת במס מלא. זה מוסדר בפקודת מס הכנסה ובתקנות מע"מ, שמבחינות בין הכנסה פסיבית (כמו שכירות פרטית) להכנסה עסקית. אבל כשמשקיע מחזיק מספר דירות, משביח אותן, או מנהל אותן באופן אקטיבי – כמו שכירת חברת ניהול או חיפוש שוכרים תכוף – רשות המסים יכולה לטעון שזה כבר לא סתם השקעה, אלא עסק ממש. במקרה כזה, המע"מ נכנס לתמונה, והפטור הופך לזיכרון רחוק.

הגבול הזה לא תמיד ברור, וזה מה שהופך את הפסיקה הזו לכל כך משמעותית. היא נותנת לרשות המסים קריטריונים חדשים להסתמך עליהם – מספר הדירות, רמת המעורבות של המשקיע, ואפילו השאלה אם הוא עושה יותר מ"סתם לגבות שכירות". זה שינוי שיכול להפוך את חייהם של משקיעים למורכבים יותר, במיוחד אם הם לא מודעים לסיכון.

לא כולם צריכים לדאוג, אבל יש כמה קבוצות שצריכות לשים לב:  משקיעים עם מספר דירות: אם אתם מחזיקים יותר מ-4-5 דירות להשכרה, הסיכוי שרשות המסים תראה בזה עסק עולה. ככל שיש לכם יותר נכסים, כך אתם חשופים יותר.  

יזמים ואנשי נדל"ן: מי שמשלב השכרה עם פעילות יזמית – קנייה, שיפוץ, מכירה – עלול לגלות שגם ההשכרה שלו נחשבת עסקית.  

בעלי דירות שמשביחים ומנהלים באופן פעיל: אם אתם משפצים דירות באופן קבוע, מפצלים יחידות, או משקיעים זמן רב בניהול השוכרים, אתם נראים יותר כמו עסק בעיני המס.

ההבחנה הזו לא חדשה לגמרי – כבר ב-2018 בית המשפט העליון דיבר על קריטריונים כמו היקף הפעילות והמאמץ שהושקע – אבל הפסיקה הנוכחית מירושלים מחדדת את המסר: גם השכרה למגורים יכולה להפוך לעסקית אם היא חורגת מה"סטנדרט" של משקיע פרטי.

איך אפשר להימנע מחיוב במע"מ?

אם אתם לא רוצים להיתקל בהפתעה לא נעימה מרשות המסים, יש כמה צעדים ששווה לשקול:  תעדו שהמטרה שלכם היא השקעה פרטית, לא עסק. חוזים פשוטים ותקשורת ברורה עם השוכרים יכולים לעזור להוכיח את זה.  אם אתם גם מוכרים נכסים וגם משכירים, תוודאו שהפעילות העסקית שלכם לא "מדביקה" את ההשכרה – שני עולמות נפרדים.  

אם אתם מממנים את הדירות בדרכים שמזכירות יזמות (הלוואות בריביות גבוהות, מבני מימון מורכבים), זה עלול להיראות עסקי בעיני רשות המסים.