עליית מחירים, תשואה נמוכה: האם דירה ברמת אביב היא השקעה חכמה?

רמת אביב נחשבת לאחת השכונות היקרות בתל אביב, עם מחיר ממוצע של כ-61 אלף שקל למטר נראה כי השמיים הם הגבול במחירי הדירות שבשכונה. ניתן לראות כי מחירי הדירות הגבוהים אינם מתורגמים לתשואה שנתית גבוהה מהשכרת הנכסים - התשואה הממוצעת בשכונה עומדת על כ-1.57% לשנה. אבל, ככל הנראה מי שרוכש דירה ברמת אביב לא מחפש את התשואה השנתית השוטפת אלא יותר מסתמך על עליות המחירים שקורות באזור. זאת בהשוואה לפריפריה ששם התשואות גבוהות יותר ויכולות אף להגיע ל-4%, אבל מבחינת פרמטרים אחרים כמו: עליית ערך הדירה, אופן השכרת הנכס וסיכון לאי תשלום שכירות (DEFAULT) בידי הדיירים עולה. עם זאת, יש לציין שהסיכוי בפריפריה הולך 'יד ביד' עם הסיכון - והסיכון לא קטן בכלל.

עוד דבר שמסביר את את התשואה הנמוכה במרכז לעומת הפריפריה הוא שבמרכז הרבה יותר קל להשכיר ובדרך כלל גם לשוכרים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה יותר, הדירה עומדת פחות ריקה והאפשרות של למכור את הדירה היא הרבה יותר נזילה מאשר בפריפריה (פרק הזמן שנדרש למכירת דירה בתל אביב בממוצע הרבה יותר מהיר מאשר דירה בשדרות).

רמות המחירים בשכונה

השכונה רשמה עליית מחירים בשנה האחרונה של כ-11.5% והגיעה למחירים בדירות 4 חדרים - 5.5 מיליון שקל, 3 חדרים ב4.5 מיליון שקל, שכירות של 4 חדרים עומדת על 9,500 ועד ל-11,000 ושכירות של 3 חדרים על 7,000 ועד ל-8,000 ויכולה להגיע גם ליותר מזה - אלו המחירים ברמת אביב. השכונה היא יחסית אטרקטיבית מבחינת מיקום ופנאי לתושבים ומציעה קרבה לים (במרחק של כרבע שעה הליכה), קרבה לקניון הסמוך ומוסדות לימוד שנחשבים איכותיים כמו למשל: תיכון אליאנס ובתי ספר יסודיים.

בעקבות הבנייה הישנה בשכונה, קיימות יוזמות שונות ופרויקטים של התחדשות עירונית - שגורמים למחירים אף לעלות יותר (בניה חדשה = יותר כסף למטר). 

מחיר למ"ר עולה ככל שהדירה קטנה יותר

המחירים לדירות עולים ככל שהדירה קטנה יותר, היום נתמקד בדירה בשטח של כ-52 מ"ר - ברחוב כפר יונה. הדירה בעלת 3 חדרים ונמצאת בקומה השלישית והאחרונה, היא נמכרה בסכום של 4.5 מיליון שקל. במחיר למטר של 87 אלף שקל. ככל הנראה מדובר על פוטנציאל גדול בדירה ולכן הרוכש מוכן לשלם סכום משמעותית גבוהה יותר, אבל עדיין זו בהחלט עסקה נהדרת למוכר.

• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?
• באר שבע: המלצה על הקמת 450 דירות להשכרה בשכונה ג'

סיפורה של דירה - פי 4 על הכסף ב22 שנים

ברחוב פיכמן 2 שבשכונה נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בסכום של 4.25 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה בשנת 2002 בתמורה לכ-1.1 מיליון שקל. מדובר על דירה בשטח של כ-69 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית מתוך 14 קומות. המוכר עושה עסקה נהדרת - רווח של 283% ב22 שנים. או אם תרצו, עשה קרוב לפי 4 על הכסף שהשקיע. בראייה שנתית, המוכר עשה תשואה של 6.3% כל שנה במשך יותר מ-20 שנים. צריך לזכור שבדרך גם היו ירידות והיה גם קיפאון בשוק הדירות ועם זאת הוא הניב תשואה גם מהשכרת הנכס לאורך השנים. 

סיפורו של בניין ברחוב רדינג 22

הבניין המדובר הוא בן 5 קומות, והוא נמצא בהליך מתקדם של התחדשות עירונית, וכתוצאה מכך אנחנו רואים תופעה מעניינת, שמהרגע שיזם נכנס לתמונה המחירים עולים, והשווי של הדירה כבר מגלם בתוכו את עליית הערך העתידית כתוצאה מהפרויקט. כך למשל בחודש יוני של שנת 2023 נמכרה דירה בבניין בסכום של קרוב ל-7 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר בקומה הרביעית מתוך חמש קומות. התמורה בעסקה מבטאת מחיר למטר של 67.2 אלף שקל. סכום גבוהה בהרבה מאשר שווי הדירה בפועל. אבל, המוכר שמדובר עליו כאן לא נמצא לבד. לפי אתר רשות המסים - מאז ועד היום נמכרו בבניין הדירות השונות במחירים למטר גבוהים בהרבה מאשר היו לפני הודעת היזם, כך למשל דירות נמכרו במחיר של 68 אלף שקל למטר ועד למחירים של 71 אלף שקל למטר.

עסקאות אחרונות בשכונה

ברחוב רדינג 49 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.958 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-54 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך ארבע קומות. 

• נס ציונה: 2,350 י"חד יוקמו בשכונת מגורים חדשה בצפון העיר
• טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ברחוב איינשטיין 36 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.4 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-108 מ"ר בקומה העשירית והאחרונה.

ברחוב ברודצקי 29 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 6.495 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר בקומה השניה מתוך שלוש קומות.

עסקאות אחרונות בתל אביב 

ברחוב נחל שורק 18 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.9 מיליון שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-37 מ"ר בקומה הראשונה מתוך ארבע קומות.

ברחוב יצחק צוקרמן 22 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.72 מיליון שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-40 מ"ר בקומה החמישית והאחרונה.

ברחוב לה גווארדיה 58 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.45 מיליון שקל. מדובר על דירת 2.5 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר בקומה הרביעית מתוך 11 קומות.