מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

שכונת פסגות אפק בראש העין סובלת מירידת מחירי הדירות. זה לא 2%-3%, זה 20% וזה מחלחל לכל העיר. הסיבה היא  מאות דירות, שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן, שהוצעו למכירה לאחר סיום תקופת האיסור על מכירה – ומצטרפות לשוק יד שנייה שגם כך נמצא בקיפאון עמוק. 

התוצאה: ירידות מחירים חדות ועדיין היקף עסקאות נמוך מה שמלמד על אפשרות להמשך ירידות. אז כן - יש מסקנה: מחירי הדירות יכולים לרדת והרבה. ממחירים של 3 מיליון שקל דירות ירדו לכ-2.3 מיליון שקל. האמת, זה מחיר לא רע, אבל בשוק של "מוכרים" יכול להיות שההזדמנות תהיה אפילו גדולה יותר. 

מה קורה עכשיו ובכמה המחירים ירדו?

בתקופה שבין 2014 ל־2018 שווקו בראש העין  מעל 10,000 יחידות דיור, מחציתן במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. הזוכים במחיר למשתכן לא יכולים למכור את דירתם למשך חמש שנים מיום קבלת הדירה. 

כעת, עם סיום תקופת האיסור, מאות בעלי דירות מעוניינים למכור, חלקם לא גר בדירה יום אחד, מלכתחילה הוא היה משקיע, ויש לו עדיין רווח נאה מאוד מיום הרכישה (דירות נמכרו במיליון שקל). 

• באר שבע: המלצה על הקמת 450 דירות להשכרה בשכונה ג'
• עליית מחירים, תשואה נמוכה: האם דירה ברמת אביב היא השקעה חכמה?

אז מבחינתם למכור, אבל הם רואים את צניחת המחירים ולא בטוחים שזה העיתוי הנכון למכירה. מצד שני - אין קונים. יתרה מכך, רוכשים נוספים במחיר למשתכן שעדיין לא עברה תקופת החסימה שלהם רוצים למכור, יהיו גלים נוספים של מוכרים בהמשך. ההיצע לא בהכרח ייקטן, הוא יכול אפילו להתגבר. 

מחירי הדירות בירידה – מ-3 מיליון שקל ל-2.4 מיליון שקל

נתוני אתר הנדל"ן למינהם מראים מגמה ברורה של ירידת מחירים בשוק היד השנייה. באמצע-סוף 2022 מחירי הדירות החדשות בשכונה עמדו על כ-3 מיליון שקל, אבל בשנתיים וחצי האחרונות המגמה התהפכה ויש ירידות מחירים כאשר המחיר הממוצע כעת עומד על 2.4 מיליון שקל. 

ההיצע הגדול הוא הסיבה העיקרית לירידת המחירים, אבל יש כמובן גם את עניין הריבית הגבוהה שמעיבה על המחירים ואי וודאות גדולה אצל הרוכשים הפוטנציאליים בגלל המצב הכלכלי וגזרות המסים. ההכנסה הפנויה של האנשים נפגעה מאוד.

• חצור הגלילית: יוקם מרכז עסקים שיכלול 890 יחידות דיור
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

על פי ההערכות משפחה ממוצעת משלמת כ-800 שקלים יותר על מסים, מע"מ ועוד בחודש וזה פגיעה מאוד גדולה בכיס כשבמקביל יוקר המחייה ממשיך לעלות. רוכשי הדירות אפילו מעדיפים לשלם יותר וללכת למבצעי הקבלן מאשר לקנות דירות יד שנייה. ככה התזרים יותר מתאים להם.

השאלה הגדולה היא האם יש כאן בעיה נקודתית או שהמשך ההיצע בשל פרויקטים אחרים שבהם יש רוכשים שירצו למכור דירות, יגרום למצב להיות המשכי. בראש העין זה נראה שירידות המחירים זולגות ומתמשכות, וכל שעובר הזמן גם אלו שחשבו שזו ירידה נקודתית מאבדים את הסבלנות. 

חשוב לזכור ששוק הדירות הוא שוק איטי, זאת לא מניה בבורסה שיורדת 20% ביום ומתקנת יומיים לאחר מכן, המגמה כאן איטית, ולכן למרות שעל פניו המחירים נוחים ביחס למקומות אחרים הם לא בהכרח יתאוששו במהירות.   

האם המחיר הזדמנותי?

מעל 400 דירות מוצעות כיום למכירה בשכונת פסגות אפק לבדה – מספר גבוה במיוחד עבור שכונה אחת. מחיר דירה ממוצעת של 4 חדרים (כ-100-110 מ"ר) בשכונה ירד מ-2.95 מיליון ש"ח בסוף 2022 ל-2.35 מיליון ש"ח  – ירידה של כ-20%. דוגמה קונקרטית מיד2: דירת 4 חדרים ברחוב נתן אלתרמן הוצעה ב-28 במרץ 2025 ב-2.32 מיליון ש"ח, לעומת 2.85 מיליון ש"ח עבור דירה דומה באותו רחוב לפני שנה וחצי.

מול הירידה הענקית הזאת יש אנומליה - דירות חדשות מקבלנים ממשיכות להחזיק במחירים גבוהים יותר – כ-3.3-3.5 מיליון ש"ח לדירה דומה, אבל יש מבצעי מימון טובים שמבטאים הנחה גדולה. ועדיין - זה לא כמו המחיר של יד שנייה. היזמים לא יכולים למכור במחירים נמוכים כמו ביד 2 כי אז יש מחירים הטרוגניים בפרויקט, אז הם מעדיפים לשחק עם מבצעים - אבל ברור שככל שההיצע של דירות יד שנייה יימשך הם יהיו חייבים להתגמש במחירים - לא יעזורו להם הטריקים השיווקים, לא יעזור להם שהם יגידו שהדירות טובות יותר, הפער פשוט גדול מדי. 

הירידה של כ-20% מעלה את השאלה: האם זה זמן טוב לקנות? התשובה תלויה בפרספקטיבה. עבור מי שמחפש דירה למגורים בראש העין, המחירים הנוכחיים – כ-2.3-2.4 מיליון ש"ח לדירת 4 חדרים – נמוכים משמעותית מהשיא, ונוחים יחסית לערים סמוכות כמו פתח תקווה (שם דירה דומה עולה מעל 2.8 מיליון ש"ח). לדוגמה, דירת 5 חדרים ברחוב בן גוריון הוצעה ב-2.55 מיליון ש"ח – מחיר שלא נראה בשכונה מאז 2021.

עם זאת, למשקיעים המצב פחות ברור. ההיצע הגבוה (כ-400-500 דירות זמינות למכירה וזה כנראה לא התמונה המלאה) והביקוש הנמוך עלולים להשאיר את הדירה על המדף לתקופה ארוכה. 

האם הירידה משפיעה על כל ראש העין?

הירידה אינה אחידה בכל העיר. שכונת פסגות אפק, שבה רוכזו רוב דירות "מחיר למשתכן" (מעל 5,000 מתוך מעל 10,000 יחידות דיור ששווקו בין 2014 ל-2018), סופגת את עיקר הלחץ. נתוני נדל"ן ממשלתי מראים שמחירי דירות בנווה אפק והרקפות – שכונות ותיקות יותר – ירדו בכ-9%-7% מאז 2022 (כ-2.5-2.6 מיליון ש"ח לדירת 4 חדרים). הסיבה? ההיצע שם נמוך בהרבה, והביקוש נשאר יציב בקרב משפחות שמחפשות מיקום מרכזי יותר בעיר.

אבל, לשוק חוקים ברורים - נפילות מחירים במקום אחד מייצרים תגובת שרשרת במקומות סמוכים. אחרי הכל, ירידות מחירים חדות ללא הצדקה יביאו קונים משכונות אחרות ומערים אחרות. הירידות במחירים בראש העין מחלחלים לשכונות נוספות, כשאם זה יימשך ואם היקף הדירות למכירה יגדל, זה ישפיע לא רק על ראש העין אלא גם על פתח תקווה הקרובה יחסית. זוג צעיר יחשוב פעמיים אם לקנות בפתח תקווה במחיר של 500-600 אלף שקל יותר משכונת פסגת אפק.

מניתוח של החודשים האחרונים עולה כי הלחץ על המחירים לא נגמר. על פי העסקאות בחודשים האחרונים נראה שיש עדיין ירידה מדי חודש של 50-100 אלף שקל, אך הירידה הולכת ונבלמת. לדוגמה, דירת 4 חדרים ברחוב יהודה הלוי הוצעה ביד2 ב-2.45 מיליון ש"ח ב-1 במרץ, וירדה ל-2.38 מיליון ש"ח ב-29 במרץ – ירידה של כ-3% בחודש אחד. כל עוד הביקוש לא מתאושש – בין היתר בגלל ריבית גבוהה של כ-4.5% על משכנתאות (לפי בנק ישראל) – הירידה עשויה להימשך

השלכות גדולות – מה זה אומר על השוק?

המצב בראש העין הוא לא סתם תופעה מקומית – יש לו השלכות רחבות. ראשית, הוא חושף את הפער בין שוק היד שנייה לשוק החדש: בעוד יזמים מנסים לשמור על מחירים גבוהים עם תמיכת הבנקים, מוכרי יד שנייה נאלצים להוריד מחירים כדי להתחרות. 

שנית, הוא מדגים את המחיר של תוכנית "מחיר למשתכן" – תוכנית שיצרה הזדמנויות לזוגות צעירים, אך גם שחררה גל של היצע שערער את היציבות בשכונות מסוימות. שלישית, הלחץ הזה עלול להשפיע על ערים סמוכות כמו פתח תקווה או אלעד, אם רוכשים יעדיפו את המחירים הנמוכים בראש העין.

לרוכשים פוטנציאלים הירידה הזו היא חדשות טובות. מי שרוצה לגור בראש העין יכול לקנות דירה במחיר נמוך יחסית למרכז הארץ. המגמה הזו של מכירות אחרי סיום תקופת החסימה היא לא חדשה, אבל היא מאוד בולטת בראש העין וגם בגליל ים ואזורים נוספים. 

אז האם אנחנו לקראת עצירה ואפילו ירידת מחירים? לא בטוח, אבל באזורים שיש בהם הצפה של דירות מחיר למשתכן יכול להיות שיהיו הזדמנויות. כדאי לראות כאן את הירידות בעקבות מחיר למשתכן  ולהתעדכן בשטח (מאז הכתבה היו עדכונים - המחירים המשיכו לרדת) : מה קורה למחירי הדירות כאשר נגמרות 7 השנים של ההמתנה במחיר למשתכן?