האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים

הלמ"ס לא חישב את מבצעי הקבלן הגדולים שהחלו לפני יותר משנה. ב-2023 היו ירידות במחירי הדירות, כשלפתע, בתחילת 2024 החלו עליות. אנחנו במלחמה קשה ואי וודאות והמחירים עולים. בדקנו, זה לא הסתדר לנו עם הנתונים בשטח. חיכינו  לחודש הבא, ושוב עלייה במדד מחירי הדירות. לא עלייה שולית אלא עליות של 1% בערך. ואז הבנו את הטריק של הקבלנים - טריק בחסות הלמ"ס. 

הקבלנים סיפקו מבצעים בסגנון שלם 20% עכשיו והיתרה - 80% במסירה של הדירה ובעצם לקחו על עצמם מימון מאוד משמעותי. כשחישבנו את זה הגענו ל-6%-7% ובמקרים מסוימים גם הרבה יותר מכך. זאת הנחה אמיתית שצריכה להיכנס לחישוב של המדד. היא לא נכנסה. שאלנו, כתבנו, ביקרנו. לא עזר. ובחוד הבא אותה תוצאה - עליית מחירים. 

ואז הבנו שהטריק הוא הרבה יותר גאוני מאיך שזה נראה - לא רק שהלמ"ס טועים בחישוב שלהם, הם מתדלקים בכך את עליית מחירי הדירות  והשיטה עובדת בשני מסלולים - הקבלן מוכר לזוג דירה עם הנחה של 7% , אבל הוא לוקח 1% (רק לשם המחשה) של עליית מחיר. מה הכוונה - נניח שהדירה במקור עולה 2.5 מיליון שקל. הוא מגדיר מחיר חדש שמבטא עלייה של 1% ל-2.525 מיליון שקל וזה המחיר הרשמי, העוגן של הלמ"ס למרות שזה לא המחיר הנכון, כי במקביל הוא מספק הנחה של 7%. המחיר האמיתי הוא 2.35, נמוך ממחיר הדירה המקורי, והלמ"ס היתה אמורה לבטא את העסקה הזו כירידת מחירים גדולה, אבל היא אספה את הנתון של העלייה. 

ברגע שהיא אספה את הנתון של העלייה נוצר אבסורד של עליות מחירים למרות שהמחירים ירדו - אבל זה רק הסיפתח. עכשיו מגיע הברוך הגדול. הלמ"ס שהיא הגוף האחראי על הנתונים, הגוף המקצועי והרשמי, אומרת לכל הציבור - "מחירי הדירות עלו". היא אומרת את זה גם בחודש שלאחר מכן, וגם בחודש שלאחר מכן. מה יעשה הציבור שמחכה על הגדר ושוקל לקנות דירה? הוא ירוץ לקנות, כי זה הלמ"ס. זה לא סתם קבלן או מתווך שמנסה לשכנע אותו לקנות דירה. הלמ"ס המכובדת אומרת המחירים עלו. אם הל"ס אומרים הם יודעים, ואז הרוכשים שראו כמה חודשים קודם את המחירים יורדים, חוששים שהם יפספסו והמחירים יעלו והם קונים דירות. כשהם קונים דירות הם בפועל מעלים את המחיר - זרם של ביקושים, אפילו זרם פתאומי על היצע מוגבל מייצר עליות אמיתיות. כלומר העליות בכאילו הפכו להיות עליות אמיתיות.

• ממה מפחד פרופ' פלוס? הלמ"ס מסרבת לספק נתונים על טעויות העבר שפגעו ברוכשי הדירות
• איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם?

רגע, את הגרסה הזו, הלמ"ס מנסה לטאטא מתחת לשטיח. מבחינתו המבצעים הם שוליים, השפעה שלהם קטנה - זה לא נכון, הצגנו את זה וגם כלכלנים שונים וגם באוצר הגיבו בתהייה - "נתון הלמ"ס על עליית מחירי הדירות אינו תואם את הנתונים האחרים". כעת מסתבר שבאוצר ובבנק ישראל סבורים שכחצי מהעסקאות בחודשים האחרונים כוללות מבצע מימון (ויש גם מבצעים מסוגים אחרים - ריהוט בחינם וכו'), בעוד בלמ"ס מצאו שרק 14% מהעסקאות הם במצבעים.

אחרי שהלמ"ס בדקו את העניין הם לפחות הודו בטעות, אך אמרו שהיא שולית וככזו אין טעם לשנות את המתודולוגיה של המדד. לפי הלמ"ס, מודל 80/20 שמקובל בדירות עם מסירה בעוד 3-4 שנים שקול בערך להנחה של כ־6.4% במחיר. כלומר, למרות שהמחיר שמדווח לרשויות הוא מלא, בפועל הרוכש נהנה מתנאי מימון שמוזילים לו את העסקה.

אבל למרות זאת, השפעת המבצעים על המדד הכללי קטנה מאוד – רק 1.3% פחות מהמדד הרשמי – בגלל שהשכיחות שלהם נמוכה יחסית. וזה מוביל לטענה המרכזית של הלמ"ס: לא צריך להתערב ולשנות את המדד עכשיו, רק כי המבצעים התכווצו לאחרונה.

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לעומת זאת, באוצר ובבנק ישראל סבורים שהלמ"ס טועה בגדול. לדעתם, יש יותר מדי מבצעי מימון מכדי להתעלם מהם, והמדד הנוכחי "לא רואה" את ההנחות שהרוכשים קיבלו בפועל – ולכן מציג תמונה יקרה יותר ממה שבאמת קורה בשוק. הדרישה היא למדל את המבצעים האלו במדד מחירי הדירות כדי לשקף את המצב האמיתי. בלמ"ס נלחמים על זה, אולי כי אם הם יסכימו לנתונים על היקף המבצעים בשוק זה אומר שהם הטעו את הציבור בגדול, שהם אחראים על הזינוק במחירים בשנה שעברה. 

קריאה חשובה בקשר ללמ"ס והטעויות:

לחקור את הלמ"ס - על הנתונים השגויים שפוגעים בציבור והאם זה יימשך? 

ממה מפחד פרופ' פלוס? הלמ"ס מסרבת לספק נתונים על טעויות העבר שפגעו ברוכשי הדירות