שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?

שוק הדיור בישראל נמצא בצומת דרכים. אחרי שנים שבהן המדינה תמכה ברוכשים זכאים דרך תוכניות מוזלות, והקבלנים עודדו קנייה בעזרת מבצעי מימון כמו 80/20, שני הכלים העיקריים האלה בסימן שאלה. משרד האוצר רוצה לנוטש את תוכניות הסבסוד, כשבינתיים הוא מדסקס מול משרד השיכון והבינוי חלופות, אבל הן יהיו רזות מאוד ביחס להטבות ולהנחות שקיבלו הזכאים בתוכנית מחיר למשתכן ובדירה בהנחה.

במקביל, בנק ישראל מגביל את המימון על משכנתאות דחויות במבצעי 90/10 ו-80/20 מה שאומר שהיקף המבצעים יירד ושהמחירים יעלו - יהיה פחות היצע על יותר ביקוש והקבלנים ינצלו את עודף הביקוש לעליית מחירים במקטע הזה. משהו בסגנון - "קבלו הנחה מימונית של 7%, אבל בלי פטור ממדד, או בלי פטור מריבית על המשכנתא פני התקופה, ועם עליית מחירים של 2%. הדרך פחות משנה, בפועל הקבלנים ימכרו פחות במבצעים האלו ובסבירות גבוהה יתרגמו זאת לעליית מחירים. 

הציבור מוצא את עצמו עם שינוי דרמטי צפוי במחירי למשתכן, עם פחות מבצעי קבלן ועם מציאות כלכלית קשה - יוקר המחייה עולה, ההכנסה הפנויה יורדת. במקביל, יש עזיבה מסוימת בעיקר של הייטקיסטים למקומות אחרים - כלומר ירידה בביקוש. קחו את כל הגורמים האלו ותקבלו שייתכן שהפעם כללי המשחק בשוק הדירות משתנים.  

ירידה מהארץ

אחת התופעות החדשות שמתחילות להשפיע על השוק היא ירידה מהארץ – במיוחד של הייטקיסטים. מדובר בקהל רוכשים פוטנציאלי עם כוח קנייה גבוה, שבמשך עשור שלט על השוק במרכז. כשהם עוזבים, מתפנות דירות, ההיצע גדל. כמה עוזבים? בסה"כ מדברים על קצב של קרוב ל-20 אלף איש, ההייטק מהווה חלק משמעותי מהמספר הזה. במקביל יש עלייה, אבל העלייה נלקחת בחשבון בבחינת הביקוש לדירות, הפקטור של העזיבה הוא פקטור חדש.    

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

האוצר סוגר, בנק ישראל מגביל – והקהל החזק עוזב

תוכנית מחיר למשתכן כבר לא כאן. באוצר החליטו שההגרלות לא יעילות, יקרות, ומעלות מחירים – ההיפך מהמטרה. לפי הלמ"ס, מאז 2015 עלו מחירי הדירות בישראל ביותר מ־60%, בין היתר בגלל תחושת המחסור שיצרו ההגרלות. ובמקביל, גם הקבלנים כבר לא יכולים לשווק דירות, בהיקף שהיה בעבר,  במסלולים גמישים כמו 80/20 – כי בנק ישראל הטיל מגבלה שמותירה רק 10% מהתיק במשכנתאות דחויות. זה אומר שמבצעי מימון, שהניעו את השוק בשנה האחרונה, יפחתו משמעותית.

מי שהרגישו את זה הכי מהר הם אותם קבלנים שמחזיקים במלאי של כ־76 אלף דירות לא מכורות – לפי נתוני הלמ"ס לחודש מרץ. עכשיו הם נאלצים להתמודד עם קונים שמהססים, ורבים מהם כבר התחילו להוריד מחירים בפריפריה.

הנתונים בשטח: ירידה חדה בעסקאות, והייטק מחוץ למשוואה

הלמ"ס פרסמה נתונים ראשוניים לרבעון הראשון של השנה – כמות העסקאות לדירות חדשות ויד שנייה ירדה ב־25%, מ־25 אלף ל־18,750. זו לא רק תוצאה של ריבית גבוהה או מלחמה – זו גם תוצאה של פחות רוכשים,  גם בגלל הירידה, גם בגלל יוקר המחייה והירידה בהכנסה פנויה וגם בשל השינויים הדרמטיים שאמורים להכניס לדירה בהנחה והחששות ממבצעי קבלן.  ירידה בהתעניינות ורכישות, פוגעת לא רק בהיקף העסקאות, אלא גם במחירים בפועל.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אם האוצר ובנק ישראל צודקים, וכ־50% מהעסקאות ב־2024 בוצעו במימון יצירתי – הסרת הכלים האלה, יחד עם מגמה מפחידה של ירידה מהארץ,  עלולים לגרום לירידה חדה בביקוש ואף לירידת מחירים. מרגיישם את הלחץ של הקבלנים בשטח - הם מורידים מחירים ומציעים קמפיינים שיווקיים אגרסיביים שמציעים שוברים, ריהוט ואפילו מכונית מתנה אם תקנו דירה..

אם יהיו ירידות הן יהיו כנראה צנועות יותר במרכז. אבל צריך גם לדבר על הריבית - היא פקטור מרכזי בעניין. הרוכשים הפוטנציאלים מתקשים לקנות דירה גם כי החזרי המשכנתא גדולים מדי אם הריבית תרד החזר המשכנתא בהתאמה יירד וזה יכול להעלות את היקף העסקאות בשוק.