המשבר בשווקים והמשכנתא שלכם - מה יקרה להחזר ההלוואה ואיזה מסלול עדיף?

המשבר בשווקים על רקע מלחמת הסחר מייצר תופעות עם השלכות גדולות על שוק המשכנתאות. יש שתי שאלות מרכזיות - מה יקרה למדד ומה יקרה לריבית?. הכל זה כמובן בגדר השערות והערכות, ובמידה והמכסים יישארו כפי שהם וכפי שאתם כבר מבינים - הכל פתוח, לטוב ולרע. אבל בינתיים יש בשורות קשות - המכסים מעלים את מחירי המוצרים ויוצרים אינפלציה. בארה"ב היא עלולה לעלות ב-2%. אצלנו זה סימן שאלה גדול. הדעות חלוקות. לכאורה היבואנים לא יעלו מחירים כי המכס אצלנו לא עלה, היצואנים יתקשו לייצא למקומות אחרים שבהם המכס יעלה כמו ארה"ב, יצואנים מהעולם וארה"ב שרואים מכס גבוה במדינות רבות, יתחרו ביניהם על אזורים נוספים וזה יכול להוביל לירידת מחירים. כן, המלחמה הזו יכולה להוריד את המדד, אבל עוד מוקדם לשמוח, ובדרך הדולר מזנק ומשבש את ההערכה הזו, ובכלל - הנגיד מאוד לא רגוע לגבי הכיוון של האינפלציה.

הריבית בעולם צפויה לרדת. החשש הגדול הוא ממיתון ובארה"ב כבר נותנים לזה הסתברות משמעותית - החשש מתגבר: J.P. Morgan מעלה את הסיכוי למיתון עולמי בעקבות מכסי טראמפ, מיתון מרסן אינפלציה, אבל במקרה הזה של מלחמת סחר, המחירים צפויים להמשיך לעלות, דבר שיביא לסטגפלציה - מיתון יחד עם אינפלציה - שזו מכה כפולה, וזו גם דילמה כפולה לפד'. הממשל האמריקאי לוחץ על הפד' להוריד ריבית וזה מסביר את שתי המגמות הסותרות - מיתון אומנם מצריך הפחתת ריבית כדי לאושש את המשק ולהצמיח אותו מחדש, אבל אינפלציה צריכה העלאת ריבית שהיא הנשק הגדול מול אינפלציה. 

אצלנו זה פחות חזק בינתיים, אבל אם תהיה אינפלציה בעולם, ישראל לא יכולה להתנתק, אנחנו אי קטן בתוך השוק הגלובלי הגדול, ואנחנו "מייבאים" אינפלציה וריבית מהעולם הגדול. בינתיים, על פי התנהגות אגרות החוב הרי שמצפים להפחתת ריבית. לגבי האינפלציה קשה עדיין להגיד אם מצפים לעלייה.

איך זה משפיע על על שוק המשכנתאות?

המשכנתאות שלכם מפוזרות על פני מספר מסלולים - ריבית קבועה שקלית שמספקת לכם ביטחון כי היא לא משתנה עד סוף תקופת המשכנתא אך בגלל זה היא לרוב גם יקרה יותר מהמסלול של ריבית משתנה. ביטחון שווה כסף. הריבית המשתנה היא לרוב  זולה יותר כי אי אפשר לדעת מה יהיה בהמשך, והיא כוללת יש פרמיית סיכון. כשהיתה הערכה שהריבית תעלה, המסלול עם הריבית המשתנה היה זול מאוד ביחס למסלול הקבוע, אבל בשנה האחרונה זה השתנה על רקע הערכה שהריבית תרד. הרי למה לקחת משכנתא בריבית קבועה שהיא יקרה יותר מהמשכנתא בריבית המשתנה? 

• "הכסף שוכב בתוך הקירות": מהי משכנתא הפוכה ואיך היא עובדת?
• הריבית לוחצת - זינוק במחזורי המשכנתאות

בפועל, כפי שניתן לראות מהטבלה של ריביות הבנקים, ריבית המשכנתא  המשתנה כיום עולה על הקבועה בחצי אחוז עד אחוז. מה זה אומר? שהציפיות של השוק הן להפחתת ריבית. אפילו הפחתה משמעותית. גם הכלכלנים מצפים להפחתת ריבית, אך ל-2 הפחתות בערך בשנה הקרובה, רחוק מהפער. זה גם אומר שלא משלמים הרבה על הביטחון שבריבית קבועה. אתם יכולים לקבל משכנתא בריבית קבועה של 4.7% ואז יש לכם שקט מפני התפרצות אינפלציה ושקט מפני העלאת ריבית (לא נראה באופק, אבל הכל אפשרי במלחמת מכסים).

על פניו, מלחמת הסחר אמור לגרום לביקוש לנכסים  ולהלוואות פחות מסוכנות, יותר יציבות - צפויה עלייה בביקוש למשכנתא בריבית קבועה. בפועל, על רקע העליות באג"ח הקבועות בשבוע האחרון, והירידה בתשואה האפקטיבית של האג"ח, ייתכן שהריבית הקבועה במשכנתאות אפילו ירדה, מה שיהפוך את המסלול לאטרקטיבי יותר. ריבית המשכנתא בסופו של דבר נקבעת על ידי ביקושים והיצע ושוק האג"ח שהוא אחד המקורות למימון המשכנתאות.

• מחירי הדירות בירידה - איפה יהיו הירידות המשמעותיות ביותר?
• שדרות: 2,250 דירות חדשות ומתחם תעשייה בצפון העיר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

גם מבחינת ביקושים, הרי שהביקושים למשכנתאות ולדירות בירידה כך שאפשר לשער שריבית קבועה הפכה להיות אטרקטיבית יותר, אבל יש כאמור מחיר - אם תהיה הפחתת ריבית , אתם תשלמו ריבית גבוהה, רק שגם ככה אתם בכחצי אחוז עד אחוז שלם מתחת לריבית המשתנה.  צריך שהריבית תרד 15 שלם כדי שתהיה אדישות כלכלית בין המסלולים האלו. ירידה של 1% לא נראית באופק.

המסלול בריבית קבועה נהיה יותר אטרקטיבי

קפצנו ישר למסקנות, נחזור צעד אחורה למסלולים והשפעתם על ההחזר:  במסלול בריבית קבועה הריבית נקבעת בתחילת ההלוואה ואינה משתנה לאורך כל התקופה. היתרון המרכזי הוא הוודאות המוחלטת בגובה ההחזרים החודשיים, המאפשרת תכנון כלכלי מדויק. בנוסף, מסלול זה מגן על הלווים מפני עליית ריבית עתידית.

עם זאת, לריבית קבועה גם חסרונות משמעותיים. ראשית, היא גבוהה יותר מהריבית המשתנה בתחילת הדרך, כיוון שהבנק מתמחר את הסיכון של שינויים עתידיים. בנוסף, במקרה של ירידת ריבית עתידית, הלווים אינם נהנים מכך. כמו כן, במקרה של פירעון מוקדם עלולה להיגרם עמלת פירעון מוקדם גבוהה.

מסלול משכנתא בריבית משתנה מתעדכן בהתאם לתנאי השוק במועדים קבועים מראש. היתרון המרכזי הוא האפשרות ליהנות מירידת ריבית עתידית, מה שיכול להוביל לחסכון משמעותי בהחזרים החודשיים. עם זאת, המסלול חשוף לסיכון של עליית ריבית, שעלולה להגדיל את ההחזרים החודשיים.

 לווים המעריכים שהריבית תעלה, אמורים לבחור במשכנתא בריבית קבועה. היא תגן עליכם מפני העלאות ריבית עתידיות ותספק לכם יציבות וביטחון בהחזרים החודשיים.

לווים המעריכים שהריבית תרד אמורים לשאול את עצמם בכמה הם מצפים להפחתה - הפחתה של רבע אחוז וגם חצי אחוז לא תשנה את העדפה של המסלול הקבוע. השפעה גדולה יותר עשויה לשנות את ההעדפה. בכל מקרה, אם המדיניות המוניטרית של בנק ישראל ושל הבנקים המרכזיים בעולם תוביל לירידת ריבית מתמשכת, ייתכן שעדיף לבחור במשכנתא בריבית משתנה. כך תוכלו ליהנות מירידה עתידית בריבית ולהפחית את ההחזרים החודשיים לאורך זמן.

מה לעשות במצב הנוכחי? תלוי בהערכה שלכם

התנודתיות הגבוהה בשווקים, בעיקר בעקבות מלחמת הסחר והמכסים של טראמפ, יוצרת אי-ודאות גדולה לגבי כיוון הריבית בטווח הבינוני והארוך וגם לגבי כיוון האינפלציה. היא תלויה בהערכה שלכם לגבי התרחישים, ככל שאתם סבורים שהאינפלציה בכיוון מעלה גם בישראל, כל המסלולים השקליים (ריבית קבועה ומשתנה) עדיפים, וככל שאתם סבורים שהריבית תרד במעט או תהיה ללא שינוי ואף תעלה, כך ההעדפה שלכם אמורה להיות לריבית הקבועה שכיום היא נמוכה משמעותית לעומת הריבית המשתנה.