האם אדריכלים באמת יצליחו לקצר תהליכים? ומה המשמעות למחירי הדירות?
אחת הרפורמות המשמעותיות בתחום הנדל"ן מתחילה לקרום עור וגידים: הליך הרישוי מתקצר, ובפעם הראשונה, אדריכלים מקבלים סמכות להנפיק היתרי בנייה בעצמם; המהלך, שנראה לפני שנה כמו בשורה תיאורטית בלבד, מתחיל לקבל תוקף בשטח - וגם- האם מדובר בבשורה עבור מחירי הדירות?
רפורמת הרישוי העצמי, אשר קידם מנהל התכנון, מאפשרת לאדריכלים מורשים להוציא היתרי בנייה, בנוסף לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. לפחות על הנייר, מהלך זה צפוי לייעל דרמטית את תהליך קבלת
ההיתרי, שהיום עומד על משך זמן שיכול להגיע אף ל-7 שנים (למשל בגבעתיים) או ל-5 שנים (רמת גן) ועוד.
האם נראה בקרוב קיצור אמיתי בזמני הבנייה והוזלה בעלויות? במבט ישיר על
הרפורמה נראה כי היא תוביל לירידה דרמטית בעלויות הבנייה ליזמים /קבלנים שכן משך הבניה יתקצר, עלויות המימון יהיו ממוקדות יותר ולא ייפרסו לאורך שנים רבות ובכלל - כל הליך הבנייה אמור להיות יותר יעיל ולבנות יותר דירות. אם כי - לא בטוח שזו בכלל הבעיה.
ראינו
למשל שבפרסום האחרון של הלמ"ס, קיים מלאי בישראל של כ-76 אלף דירות לא מכורות אצל הקבלנים. זה כמות היצע מאוד גבוהה שאם תוצף בשוק זה בהחלט יוכל להוות בשורה למחירי הדירות.
היצע גדל מאוד וביקוש יציב.
רקע על השינוי בחוק
עד לאחרונה, תהליך הוצאת היתר בנייה בישראל היה ידוע כמסורבל וארוךוכפי שנאמר יכל לקחת שנים של עיכובים. במטרה לייעל את התהליך, הוחלט לאפשר לאדריכלים מורשים, שעומדים בקריטריונים מסוימים, להנפיק היתרי בנייה בעצמם, ללא צורך באישור ועדות הרישוי המקומיות. זהו "מסלול עוקף" שבאמצעותו אפשר להגיש בקשה להיתר ולעלות על הקרקע תוך זמן קצר יותר. המשמעות עבור הקבלנים היא פשוטה: הם לוקחים אדריכל צמוד ומנוסה, והוא מגיש את הבקשה בצורה מהירה ופשוטה, ללא מנגנוני הסרבול ונחסך ממנו להתעסק עם טפסים ובירוקרטיה.
הרפורמה, שנכנסה לתוקף באוקטובר 2024, נועדה לקצר את זמני ההמתנה ולהפחית את העומס על הרשויות המקומיות. בפועל, חלק מהרשויות המקומיות
הביעו התנגדות למהלך, מה שהוביל לעיכובים. בנוסף, אדריכלים רבים חוששים מהאחריות הרבה המוטלת עליהם בתהליך זה, שכן אם יש ליקוי/תקלה או שהיה דבר שהיה צריך להדליק אצלם נורת אזהרה ולא נדלק - הם האחראיים הבלעדיים. ובשל כך הם נדרשים לביטוח מקצועי יקר, שלא תמיד מובן
לכולם מי נדרש לצאת בהוצאות אלו. עם זאת, ישנן רשויות שאימצו את הרפורמה, ובמקומות אלו נרשמה האצה בתהליכי הוצאת ההיתרים.
האם מדובר בבשורה עבור מחירי הדירות
כאשר בוחנים את השאלה ומנסים להבין האם מחירי הדירות ישתנו בעקבות הרפורמה - לא בטוח שזה המצב: כפי שנכתב קיים מלאי של המון דירות שאם ישוחררו לשוק כנראה שזה יעשה משהו למחירים ועדיין, לא רואים את זה קורה כרגע. למרות שנתוני רשות המסים לחודש ינואר 2025 מצביעים על ירידה חדה של 32% במספר עסקאות הנדל"ן לעומת דצמבר 2024. חשוב לציין שבדצמבר האחרון היו בשוק רוכשים שמיהרו לקנות לפני עליית המע"מ, אך יש גם בלימה אמיתית בשוק, שנובעת מהתקררות כללית, ריבית גבוהה, אי ודאות ביטחונית – וכעת גם רגולציה מחמירה יותר בעקבות סיום חגיגת מבצעי הקבלן בידי בנק ישראל.
