רמ"י: ירידת מחירי הקרקעות נמשכת; "המכרזים ברעננה ושדה דב מצביעים על המשך ירידה"

המגמה של ירידה במחירי הקרקע לדיור נמשכת, כך עולה מתוצאות מכרזי הקרקע שפורסמו על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לאחרונה. על פי תוצאת המכרז לקרקע ברעננה,  הדירות יימכרו בהנחה של 26% ממחיר דירה בשוק החופשי ומחיר התחלתי לדירה יעמוד על 2.08 מיליון שקל (ל-3 חדרים, כ-85 מ"ר), כ-2.42 מיליון שקל ל-4 חדרים וכ-2.87 מיליון שקל ל-5 חדרים. למעשה, מדובר במחיר קרקע לדירה נמוך בשיעור של 26% מבעבר ובדירות במחיר מטרה זו בעצם התחייבות של הקבלן, אבל האם בדירות שלא במחיר למטרה מחירי הדירות ירדו בשיעור זה? 

לא בהכרח. הקבלנים בתקופה האחרונה מגלמים את הסיכון בשוק ומתמחרים את ההצעות שלהם לא לפי 15% של רווח גולמי בפרויקט כפי שהיה בעבר, אלא עם רווחיות גבוה יותר, מה שגורם להם לתת הצעה נמוכה יחסית. אבל זה לא בגלל שמחירי הדירות יירדו, אלא בגלל שהרווח של הקבלנים צפוי לעלות (בשל הסיכון הגבוה יחסית בתקופה זו). מעבר לכך, הוצאות המימון של הקבלנים עולות והם מתמחרים את זה בהצעה. ההוצאות עולות כתוצאה מעליית הריבית בשנים האחרונות, עליית הריבית בהלוואה מצד הבנקים שרואים סיכון מוגדל יותר בתחום ועליית ריבית כתוצאה מהגבלת מבצעי הקבלנים 80/20. ברגע שבנק ישראל הגביל את המבצעים אזי המימון שהרוכשים קיבלו ושימש את הקבלנים במקום מימון ישיר של הקבלנים, כבר לא יהיה בהיקפים של העבר. המימון דרך הרוכשים (משכנתאות) היה זול ב-2% לפחות מהמימון הישיר של הקבלנים וזה ייעלם - משמע הוצאות הריבית יעלו. 

ברעננה הוגשו 39 הצעות הוגשו למכרז רשות מקרקעי ישראל בו שווקה קרקע ב-7 מתחמים לבניית 1,542 דירות, מהן 1,234 במחיר מטרה ו-308 בשוק החופשי.  על רקע העסקה אמר מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, ציין כי תוצאות המכרז, כמו גם המכרז בשדה דב שפורסם לאחרונה, מצביעים על המשך ירידה במחירי הקרקעות.

רעננה מערב 

המגרשים ששווקו במכרז הינם חלק מתוכנית 'רעננה מערב' המתפרשת על כ-1,065 דונם ממערב לרח' דרך הפארק ברעננה, ממזרח לחלקות חקלאיות של 'רשפון', מדרום לכביש 531 ומצפון לכביש 541. 

• המניה הזו זינקה ב-200% בזכות ה-AI והיא בכלל חברת נדל"ן
• הציבור מצביע ברגליים - קרקעות למכירה. מדוע? מומחי חברת 'מיישבים ישראל' מסבירים

'רעננה מערב' הינו רובע מגורים בן כ- 5,535 דירות במבני מגורים בני 10-15 קומות. עוד ברובע, אזור תעסוקה, מרחב ציבורי מגוון מוטה הליכתיות, רכיבת אופניים ותחבורה ציבורית וכן חיבורים תחבורתיים בין העיר לכביש 20.

יהוד מונוסון

2 הצעות הוגשו למכרז רמ"י ביהוד מונסון בו שווקה קרקע במתחם לניהול מו"מ עם המחזיקים במקרקעין, ביצוע פינויים ובניית 18 דירות. על הקרקע ישולם לרשות כ-18.3מיליון שקל (לא כולל מע"מ ופיתוח).

המגרש ששווק במכרז הינו חלק מתוכנית יד/6162 על כ-2 דונם בין הרח' גורדון, טרומפלדור ונבון בישוב.

• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%
• ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

רמת גן

9 הצעות הוגשו למכרז רמ"י ברמת גן בו שווקה קרקע במתחם לבניית 146 דירות בבנייה רוויה. על הקרקע ישולם לרשות כ-150 מיליון שקל (לא כולל מע"מ ופיתוח).

המגרש ששווק במכרז מיועד למגורים בבנייה רוויה כחלק מתוכנית 'תל השומר צפון' המתפרשת על כ-218 דונם ממזרח לביה"ח 'שיבא' וממערב לדרך מוטה גור ברמת גן. תל השומר צפון הינה שכונת מגורים איכותית בהיקף של כ-2,000 דירות.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט: "בהמשך לתוצאות מכרזי הקרקע בשדה דב אשר הצביעו על ירידת מחירי הקרקע,  ובהמשך למדד מחירי הקרקעות שפורסם, נסגרו בהצלחה מכרזי רשות מקרקעי ישראל ל-1,542 דירות בשבעה מתחמים ברעננה ו-146 דירות ברמת גן. מתוצאות המכרזים עולה כי המחיר הממוצע לקרקע לדירה עמד על 1.4 מיליון שקל ברעננה ו-1.1 מיליון שקל ברמת גן. הדבר מצביע על המשך מגמת ירידה של מחירי הקרקע לדיור כפועל יוצא למאמציה של הרשות להגדלת היצע הקרקעות ולהוזלת מחירי הדיור"

שאלות ותשובות בנושא מחיר מטרה

מה זה בעצם "מחיר מטרה"?

מדובר בתוכנית ממשלתית שבה המדינה מוזילה את הקרקע לקבלנים, בתמורה לכך שהם ימכרו דירות במחירים קבועים מראש – שהם נמוכים בעשרות אחוזים ממחיר השוק באותו אזור.

מי יכול להשתתף בהגרלות?

רוב ההגרלות פתוחות לרוכשי דירה ראשונה בלבד – כלומר, מי שלא רשום כבעל דירה בשנים האחרונות. יש גם מקרים בודדים שבהם חלק מהדירות בהגרלה פתוחות גם למשפרי דיור.

מה גובה ההנחה שאפשר לקבל?

בעבר היה מדובר בהנחה של כ-200–600 אלף שקל מדירה רגילה. זה תלוי בעיר, בשכונה ובגודל הדירה. בשדרות, למשל, נמכרו דירות 4 חדרים בכ-950 אלף שקל – בזמן שמחיר שוק רגיל עומד על 1.3–1.4 מיליון. אבל האוצר עומד להגביל את ההנחות בצורה מאוד משמעותית. 

איך נרשמים להגרלה?

דרך אתר ההרשמה הממשלתי לדירה בהנחה. צריך להוציא אישור זכאות, להיכנס עם ת"ז וסיסמה, ולבחור בהגרלות שמעניינות אתכם.

האם אפשר לבחור כל דירה בפרויקט?

לא. אם זכיתם, תוזמנו לפגישת בחירה לפי סדר הזכייה. ככל שהמיקום שלכם גבוה יותר ברשימה – כך יש לכם סיכוי לבחור את הדירה שאתם רוצים.

האם הדירות בתוכנית שונות מדירות רגילות?

לא בהכרח. לרוב מדובר באותו פרויקט בדיוק, רק שאתם משלמים פחות. הדירה נבנית בסטנדרט רגיל – אבל חשוב לבדוק מראש מה כלול במחיר (ריצוף, מטבח, חניה, מחסן וכו').

איפה מתקיימות הגרלות של מחיר מטרה?

בשנים האחרונות ראינו הגרלות באופקים, דימונה, שדרות, בית שמש, ראש העין, נתיבות, אשקלון, חריש, טבריה, ועוד. בחלק מהמקומות יש כמה שלבים של הגרלות באותו פרויקט.

האם אפשר למכור את הדירה מיד אחרי שקונים?

לא. יש תקופת מגבלות – לרוב חמש שנים – שבהן אי אפשר למכור את הדירה. אם תמכרו לפני הזמן, תצטרכו להחזיר חלק מההטבה.

מה קורה אם אני זוכה ולא מצליח לקבל משכנתה?

חשוב לבדוק את היכולת הכלכלית מראש. אם אתם זוכים ולא מצליחים לעמוד בתנאי המשכנתה או בתשלומים לקבלן – תאבדו את הזכייה, ולעיתים גם את המקדמה ששילמתם.

האם זו תוכנית משתלמת?

לרוב כן – אם אתם מתכננים לגור בדירה כמה שנים. ההנחה גדולה מאוד ביחס לשוק, אבל יש מגבלות תזרים, לוחות זמנים, והמון סבלנות. לא תמיד הכל זז מהר.

מה ההבדל בין מחיר מטרה למחיר למשתכן?

מחיר למשתכן כבר לא פעילה. מחיר מטרה היא התוכנית העדכנית, שבה המדינה מכתיבה את המחיר – אבל מאפשרת גם פיתוח עירוני מהיר יותר.

האם כל מי שנרשם זוכה?

ממש לא. בדרך כלל יש הרבה יותר נרשמים מדירות. הסיכוי משתנה לפי הביקוש בכל עיר – ויש מקומות שבהם סיכויי הזכייה גבוהים יחסית, כמו בטבריה או דימונה.

איך יודעים איפה צפויות הגרלות בעתיד?

המדינה מפרסמת מעת לעת תוכנית שיווק קרקעות שכוללת גם רשימת ערים עתידיות להגרלות. כדאי לעקוב אחרי פרסומים של משרד הבינוי והשיכון ואתר ההרשמה.

מה היתרון של שדרות, נתיבות או אופקים בתוכנית הזו?

המחירים שם עדיין נמוכים יחסית למרכז הארץ, וההנחות גדולות. מי שמחפש דירה זולה עם סיכוי גבוה לזכייה – האזורים האלה הם אופציה חזקה.

האם המחירים ימשיכו לעלות גם בפרויקטים של מחיר מטרה?

המחיר עצמו מוגבל מראש, ולכן לא יעלה בהגרלה. אבל בטווח הארוך – אם הערים יתפתחו, ייתכן שהערך של הדירות יעלה, מה שיכול לייצר רווח בהמשך.

יש מקרים שבהם לא שווה להירשם?

אם אתם לא מתכננים לגור בדירה, או שאין לכם הון עצמי מספיק, או שהעיר לא מתאימה לכם – עדיף לוותר. למרות ההנחה, זו התחייבות כבדה שדורשת יציבות.

כמה זמן לוקח מרגע הזכייה ועד קבלת הדירה?

בממוצע שנתיים עד ארבע שנים. זה תלוי בקצב הבנייה של הפרויקט. יש פרויקטים שבהם הקרקע מוכנה, ויש כאלה שבהם הכול עוד רק על הנייר.

מה חשוב לבדוק לפני שנרשמים?

את תנאי הפרויקט, מה כלול במחיר, מי היזם, מה התשתיות בסביבה, והאם יש תחבורה ציבורית נגישה. אל תסתמכו רק על המחיר – תסתכלו על כל התמונה.

האם מחיר מטרה מצמצמת את אי השוויון בדיור?

באופן חלקי בלבד. היא עוזרת לאנשים שאין להם דירה להיכנס לשוק, אבל מספר הדירות מוגבל, ובמרכז הארץ ההזדמנויות מועטות.

יש החזרי מס או מענקים נוספים לזוכים?

ברוב המקרים לא. אבל בחלק מהאזורים יש גם מענקי מקום, כמו בגליל או בנגב, שעשויים להגיע לעשרות אלפי שקלים