מבצעי קבלן בפברואר 2025: באילו ערים הכי כדאי לקנות דירה?

בנק ישראל החליט לאחרונה להגביל את הבנקים באשראי למבצעי קבלן ל-10% מסך האשראי לתחום, ועכשיו גם מובן מה הסיבה?  בחודש פברואר 55.2% מהעסקאות היו של מבצעי קבלן שבהם נותנים מקדמה של 10%-20% בהתחלה ואת השאר עם הכניסה לדירה. זה שיעור פנומנלי שמצביע על מצוקה של הקבלנים, ומנגד צורך גדול של אנשים לרכוש דירות. זה גם מלמד על מחיר דירה אמיתי נמוך לדירה יותר ממה שהלמ"ס מספר לנו כי הלשכה לא לוקחת את ההנחות של מבצעי המימון. 

הלמ"ס, נזכיר, למרות הביקורת לא שינו את המתודה שלהם ולא גילמו את המבצעים הגדולים במחירי הדירות למרות שהם מהווים כ-7% הנחה. לא רק זה, אלא שהקבלנים ניצלו את ההנחה הזאת לעליית מחירים כי כשנותנים 75 הנחה, הרוכש יקנה גם אם המחיר הרשמי יעלה ב-1%, וככה הם שידרו לשוק מתחילת 2024 שיש עלייה במחירי הדירות. כשיש עלייה בדיווחים של הלמ"ס שנחשבת לגוף אובייקטיבי ומקצועי אנשים מאמינים והם יורדים מהגדר וקונים דירה. וככה נוצרה התחממות בשוק הדירות. הלמ"ס אשמה בה.

ואז שנה אחרי הם עשו בדק בית ואמרו - "הכל בסדר, על מה אתם מדברים, נכון יש הנחות אבל הן רק 14% מהשוק וההשפעה היא בשוליים של השוליים, זה היה מוריד 1.45 ממחירי הדירות. אז זה לא נכון, זה לא 14%, זה 55%, זה לא 1.4% זה הרבה יותר. ההצגה של הלמ"ס היתה מוטעית ומבלבלת, אולי מישהו שם רוצה לטאטא את זה מתחת לשטיח, כשבמסקנה שלהם היתה שאין צורך לעדכן את שיטת החישוב של מחירי הדירות כי ההשפעה של המבצעים שולית. 

לא מקצועי, ואם אתם רוצים להרחיב בעניין כנסו לכאן: ממה מפחד פרופ' פלוס? הלמ"ס מסרבת לספק נתונים על טעויות העבר שפגעו ברוכשי הדירות; איך הטעויות של הלמ"ס משפיעות על הכסף שלכם?  כשלאחרונה גם בנק ישראל והאוצר טוענים שהם לא מבינים מאיפה נתוני הלמ"ס. הם טוענים ש-50% מהיקף המכירות הן של מבצעי קבלנים ולא 14% - האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים 

• מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא
• מבצעי קבלן: עסקת חייכם או הימור מסוכן?

רוב הדירות שנמכרות הן במבצעים 

מבצעי מימון אגרסיביים מצד הקבלנים, שמנסים לפתות רוכשים עם תנאים מקלים עוזרים למכירות, זה כאמור ישתנה בקרוב בגלל הגבלות בנק ישראל. בינתיים ולפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, בפברואר האחרון כ-55.2% מהדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי (כלומר, בלי תוכניות ממשלתיות כמו מחיר מטרה ודומיה) כללו מבצעי מימון – רובם לדירות שמועד האכלוס שלהן בעוד שנה או יותר.

אופקים לוקחת את ההובלה

העיר שמובילה במבצעי הקבלן היא אופקים, שבה כ-59% מהדירות החדשות שנמכרו בין נובמבר 2024 לפברואר 2025 כללו הטבות מימון. מדובר בכ-300 דירות שנמכרו בשוק החופשי, והנתח של הדירות עם מבצע היה חריג בגובהו. מיד אחריה נמצא אזור השרון הדרומי – שכולל את כפר סבא, הרצליה ונתניה – עם שיעור של 55%. בדרום כולו מדובר על 50%, בשרון הצפוני (חדרה, חריש) 47.4%, באזור המרכז 39.7%, ובתל אביב – פחות מ-27%, שם המבצעים כמעט לא קיימים.

כמה באמת שווה ההטבה?

המבצעים הפופולריים ביותר הם תשלומים מדורגים – כמו 20% בזמן החתימה ו-80% באכלוס (המוכר גם כ"20-80"), או אפילו 10-90. אלה מאפשרים לדחות את עיקר המימון לרגע האכלוס, ובכך לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים. מדובר בסדר גודל של 6% עד 8% ממחיר הדירה, תלוי בתנאי השוק, בריבית ובמשך הדחייה. לדוגמה, דירה של 2 מיליון שקל באופקים שנרכשת לפי מודל של 20% מראש (400 אלף שקל) לעומת 50% מראש (מיליון שקל), חוסכת צורך במימון של 600 אלף שקל לתקופה של שנה וחצי–שנתיים. עם ריבית של כ-5.3% לשנה – מדובר בחיסכון של בין 120ל-165 אלף שקל – כאילו הדירה הוזלה ב-6%-8% בלי שבפועל ירד המחיר הרשמי.

• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%
• ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אבל חשוב להבין, הרוכשים נחשפים לסיכון ריבית או שינויים כלכליים בעתיד, והם בעיקר חשופים לירידה במחירי הדירות. ירידה כזו תיפגע בהן

אז למה השוק ממשיך לדשדש?

למרות ההטבות – שוק הדירות החדשות לא פורח. להפך. בפברואר נמכרו 7,415 דירות חדשות בלבד, כש-6,672 מתוכן היו בשוק החופשי – מספר חלש מאוד ביחס לעבר. הנתונים הראשוניים של מרץ אפילו יותר מדאיגים. ירידה של יותר מ-20% תוך חודש. 

נראה שהציבור פשוט מתקשה לקנות דירה ויש לו סיבות טובות: שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?