סיבה נוספת לירידה במחירי הדירות - המלאי גדל

היצע הדירות החדשות שלא נמכרו בישראל ממשיך לטפס, ומגיע לכ-78 אלף יחידות – כמות שלפי קצב המכירות הנוכחי, ייקח למעלה משנתיים (כ-24.3 חודשים) עד שתימכר במלואה. הנתונים האלו שהלמ"ס פרסמה, לצד ירידה בהיקף העסקות מעידים על האטה משמעותית בשוק הדיור.

ההיצע הגדול יחסית לצד מגמות נוספות בשוק גורמות להערכה שאנחנו לקראת קיפאון או ירידה במחירים. הסיבה הראשונה היא שתוכניות הסבסוד הממשלתיות, כמו מחיר למשתכן ודירה בהנחה, שהיו הכלי המרכזי של המדינה לעידוד רוכשים, עומדות להסתיים או להצטמצם מאוד. זה אומר שהקבלנים לא יקבלו "מתנה" של בנייה ישירה ללקוחות מובטחים, והסיכון שלהם יהיה גדול יותר. אם הם ירצו לשמור על רמת הפעילות הם יצטרכו לבנות במקומות אחרים במקום התוכניות האלו וזה יוביל להיצע גדול יותר. 

במקביל, בנק ישראל מטיל הגבלות על הקבלנים, שעד היום פיתו את הרוכשים בעזרת מסלולי מימון נדיבים כמו 80/20 ו-90/10. המשמעות ברורה: מבצעי המימון יהפכו מוגבלים יותר, והקבלנים צפויים לגלגל זאת על הרוכשים בדמות עליית מחירים. יש כבר תחליפים שונים לקבלנים - מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא, אך ייקח זמן עד שהמבצעים יהיו בהיקפים ובשיעורי ההנחות של המבצעים הקודמים. 

כל השינויים האלה מתרחשים בזמן שהציבור גם כך מתקשה לרכוש דירות. יוקר המחיה עולה, ההכנסה הפנויה יורדת, ועל זה נוספת תופעה חדשה – ירידה מהארץ, במיוחד של עובדי הייטק, קהל שהיה גורם מרכזי ברכישות באזור המרכז. כעת, כשהם עוזבים, ההיצע בשוק עולה והביקוש יורד.

• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול

וכעת מתפרסם כי מלאי הדירות עלה, עוד סיבה לירידה עתידית במחירי הדירות. על פי נתוני הלמ"ס בשלושת החודשים דצמבר 2024-פברואר 2025 נמכרו כ-27,260 דירות, עלייה של 24.5% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (ספטמבר-נובמבר 2024), ובניכוי עונתיות עלייה מתונה יותר של 13.7%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (דצמבר 2023-פברואר 2024) נצפתה עלייה של 14.7%.

45.5% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-12,410 דירות, עלייה של 32.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים (ספטמבר-נובמבר 2024) ובניכוי עונתיות עלייה של 12.8%. כרבע (24.8%) מסך הדירות החדשות שנמכרו הן בסבסוד ממשלתי. 54.5% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים דצמבר 2024-פברואר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-14,850 דירות. בדירות יד שנייה נצפתה עלייה של 18.4% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, ובניכוי עונתיות עלייה של 14.5%.

בחודש פברואר 2025 נמכרו 7,350 דירות, ירידה של 7.5% לעומת החודש הקודם, ובניכוי עונתיות ירידה של 6.5%. 2,900 מהדירות שנמכרו בחודש הנוכחי הן דירות חדשות, ירידה של 6.7% לעומת ינואר 2025, ואילו בניכוי עונתיות ירידה מתונה יותר של 4.2%. 4,450 מהדירות שנמכרו בפברואר 2025 הן דירות יד שנייה, ירידה של 8.1% לעומת ינואר 2025 ובניכוי עונתיות ירידה דומה של 8.0%.

• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%
• ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לפי נתוני בחודשים דצמבר 2024 עד פברואר 2025, ירושלים מובילה את מכירת הדירות בישראל עם 1,805 עסקאות, מהן 850 בדירות חדשות. במקום השני תל אביב עם 1,475 עסקאות (850 חדשות), ואחריה חיפה עם 1,240 דירות שנמכרו (327 חדשות). הערים הבאות ברשימה הן באר שבע (1,115 דירות), לוד (996) ופתח תקווה (831).

פערים גדולים בין דירות חדשות ליד שנייה

מכירת דירות חדשות מאופיינת בריכוז גבוה בערים קטנות יחסית, כמו אופקים, קריית גת ונתיבות. זאת בשונה משוק הדירות מיד שנייה, המתמקד בערים הגדולות. בערי הפריפריה הדירות החדשות נמכרות במסגרת תוכניות דיור ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן", ובכך דוחקות לחלוטין כמעט את שוק הדירות יד שנייה.

שוק הדיור לקראת שפל עמוק?

הנתונים הנוכחיים מזכירים את השפל שנרשם במחצית הראשונה של שנת 2023, אז נרשמה האטה משמעותית במכירות. מבצעי המימון אמנם הצליחו להחיות את השוק לזמן קצר, אך החל מהמחצית השנייה של 2024 המכירות חזרו לדשדש.

מכירות הדירות החדשות נמצאות בירידה חודשית עקבית של מעל 2% בממוצע מאז יוני 2024. הירידה בולטת גם בשוק היד השנייה, אם כי בשיעור מתון יותר – כ-1.6% בממוצע לחודש מאז נובמבר האחרון.

כשבוחנים את מכלול הגורמים שמשפיעים על המחירים נראה שיש סיבות טובות לירידה במחירים - עזיבת הייטקיסטים, סיום המבצעים וההיצע הגדול וכל זה כשהמחירים פשוט גבוהים ולאנשים אין כסף לדירות, אלו בהחלט סיבות לירידה, אם כי צריך להזכיר כי מחירי הדירות בארץ מתקשים לרדת ובפועל הן עולות בכ-4% בשנה פלוס מדד במבחן ארוך טווח.   

24.3 חודשים – מה זה אומר?

המושג "חודשי ההיצע" מודד את משך הזמן שיידרש למכור את מלאי הדירות הקיים בקצב המכירות הנוכחי. נכון לפברואר 2025, מדובר ב-24.3 חודשים, כלומר מעט יותר משנתיים. משמעות הנתון הזה היא שהשוק נמצא במצב של עודף היצע מובהק, שבו מספר הדירות החדשות שנבנו או נמצאות בשלבי בנייה מתקדמים עולה בהרבה על קצב הביקוש.

הבעיה מחריפה בערים כמו תל אביב, שם עומד ההיצע על יותר מ-9,200 דירות חדשות לא מכורות. ירושלים עם כ-7,500 דירות חדשות, בת ים עם 4,140 דירות, ורמת גן עם 3,560 דירות. בערים קטנות כמו באר יעקב (2,500), לוד (2,060), קריית אונו (1,550), רעננה (1,400), אופקים (1,380) ונתיבות (1,150) ההיצע גבוה גם הוא יחסית לגודל השוק המקומי.

בפועל, מצב כזה של עודף היצע עלול להוביל ללחץ להורדת מחירים משמעותית בעתיד הקרוב, מאחר והקבלנים עשויים להידרש להוריד מחירים או להציע תנאים אטרקטיביים במיוחד כדי למכור את הדירות ולהימנע ממצוקה כלכלית.