7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול

שכונת "בית בפארק" באור יהודה, שנולדה מהמותג הישן "פרדס בחסכון", היא אחת מהשכונות הבולטות ביותר בגל הראשון של תוכנית "מחיר למשתכן" בגוש דן. מאז נובמבר 2017, אז נערכו ההגרלות הראשונות בשכונה - רובן ככולן בפרויקטים של גינדי החזקות, נבנו בה מאות דירות שנמכרו לזכאים במחירים שעד אז היו דמיוניים וכל זה במרחק נגיעה מתל אביב.

במועד ההגרלות הראשונות, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עמד על כ־1.55 מיליון שקל - מחיר שסיפק לרוכשים כרטיס כניסה נדיר לאזור מבוקש במחיר מופחת בכחצי מיליון שקל מהשוק. כיום, פחות משמונה שנים לאחר מכן, אותן דירות נמכרות בלמעלה מ־2.7 מיליון שקל. הרווח? כ־1.2 מיליון שקל. מדובר בעליית ערך של כ־75%, ובתשואה שנתית ממוצעת של יותר מ־8%. לפי חישוב של ריבית דריבית - (בכל שנה הכסף מושקע מחדש בדירה ומניב עוד תשואה). 

כמובן, שבזמן זה גם לא היו לזוכים הוצאות על דיור בשל הדירה שבה התגוררו וחסכה מהם את אחת ההוצאות הגדולות של רוב משקי הבית.

בית בפארק

היכרות קצרה עם שכונת "בית בפארק", בצפון העיר, מציעה דירות שנושקות לשדרה ירוקה מרכזית, עם גינות ופארקים. שכונות רבות בישראל קרויות על שם הפארק במתחם שלהן: שכונת הפארק בחדרה, פארק נחל באר שבע, פארק צפון המוכרת בין תל אביב לרמת השרון - אבל אור יהודה? ובכן, כן גם אור יהודה. השכונה יושבת בלב בקעת אונו, בין צומת סביון ותל השומר. היא נחשבת לריאה ירוקה בתוך גוש דן (340 דונם, מהם 72 דונם שטחים ירוקים).

מחירי הדירות בשכונת "בית בפארק" אינם נמוכים, אך משקפים את מיקומה כמעין אזור מעבר בין אור יהודה לפרברי המרכז. אף שמדובר בעיר למרות שמדובר בשכונה בקצה המזרחי של גוש דן – בין יהוד לרמת אפעל – המחירים בה כבר מתקרבים לרמות שנרשמות בחולון ורמת גן, ואף עולים על הממוצע של אור יהודה עצמה, רמות המחיר בשכונה מזכירות יותר את אזורי הביקוש הסמוכים. בשנת 2019 נמכרו בה דירות במחירים של כ־16–19 אלף שקל למ"ר, ואילו כיום, שש שנים לאחר מכן, המחיר הממוצע כבר עומד על כ־28 אלף שקל למ"ר. מי שרכש "על הנייר" נהנה מעליית ערך של 50% ועד ל-75%, תשואה גבוהה בזמן קצר יחסית.

מעל הממוצע העירוני

למרות שמחירי הדירות באור יהודה נעים כיום סביב 25-26 אלף שקל למטר, שכונת "בית בפארק" מתבלטת מעל הממוצע העירוני. רמות המחירים בה דומות יותר לשכונות המעגל השני של תל אביב – כמו ח-500 בחולון או קריית קריניצי ברמת גן. את הפער הזה אפשר להסביר לא רק במיקום שהוא בין יהוד לרמת אפעל - אלא גם בתכנון די טוב, איכות בנייה גבוהה יחסית ושיווק שבנה את השכונה בתור מתחם מגורים עצמאי עם שדרה ירוקה, מוסדות חינוך ורשת דרכים חדשה.

• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• סיבה נוספת לירידה במחירי הדירות - המלאי אצל הקבלנים גדל

הרווח בפועל גדול מכך

מי שרכש דירה ב־1.55 מיליון שקל בשכונת "בית בפארק" לפני כשבע שנים ומוכר אותה כיום בכ־2.7 מיליון שקל, רושם רווח הון של כ־1.2 מיליון שקל ולרוב (למעט יוצאי דופן שלא עומדים בדרישות רמ"י) בפטור מלא ממס שבח. מעבר לכך, מדובר גם בחיסכון מצטבר של מאות אלפי שקלים לאורך התקופה על שכר דירה . כשמוסיפים לכך את העובדה שההון העצמי שנדרש לרכישה היה נמוך יחסית - לעיתים פחות מ־200 אלף שקל, מתקבלת תשואה של מאות אחוזים על ההשקעה הראשונית.

מחיר למשתכן - בדיעבד לא בטוח שזה היה הפתרון הנכון

הסיפור של שכונת "בית בפארק" ממחיש את הפערים שמייצרות תוכניות ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן": קבוצה מצומצמת של זכאים נהנתה מהנחות משמעותיות, מה שהפך בפועל להטבה כלכלית חריגה, בשווי של מאות אלפי שקלים ויותר. במקביל, יתר הציבור – שלא זכה – נאלץ להתמודד עם שוק שהלך והתרחק מהישג ידו. התוצאה היא שתוכניות שנועדו לספק פתרון חברתי הפכו, בפועל, למנגנון שמייצר "הגרלות נדל"ן" עם תשואה גבוהה למעטים, אך ללא תיקון מהותי לשוק כולו.

עסקאות אחרונות

ברחוב ליבנה 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.23 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר. הדירה נמצאת בקומה השניה מתוך 9 קומות.

• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%
• ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ברחוב דקל 13, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.21 מיליון שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-140 מ"ר. הדירה נמצאת בקומה ה-15 והאחרונה.

ברחוב שיזף 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.225 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-84 מ"ר. הדירה נמצאת בקומה השלישית מתוך 9 קומות.

ברחוב בן גוריון 27, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.95 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-105 מ"ר. הדירה נמצאת בקומה הראשונה מתוך 13 קומות.