מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה

שכונת מורשת במודיעין הפכה לאחת הזירות המרכזיות של תוכנית "מחיר למשתכן", עם אלפי דירות שהוגרלו בין 2017 ל-2020 במחירים מוזלים. זוכי התוכנית נהנו מעליית מחירים משמעותית לאורך השנים, אך בשנה וחצי האחרונות נרשמה ירידה של 15%-20% במחירי דירות יד שנייה, בעיקר לאחר שתקופת החסימה של פרויקטים במסגרת התוכנית הסתיימה. 

תחילת הדרך - מחירים מוזלים במחיר למשתכן במורשת

שכונת מורשת, בחלק המערבי של מודיעין, תוכננה כשכונה חדשה על שטח של כ-1,600 דונם, עם כ-4,300 יחידות דיור. היא החלה להתאכלס לפני כשלוש-ארבע שנים והיא כוללת בתי ספר, גני ילדים, פארקים ומבני ציבור, מה שהפך אותה למבוקשת במיוחד עבור משפחות. במסגרת מחיר למשתכן הוגרלו בין 2017 ל-2020 כ-3,000 דירות, שהן כ-70% מכלל הדירות בשכונה.

ב-2017, השלב הראשון כלל הגרלות של כמה מאות דירות. לאחר מכן, המספרים גדלו בצורה דרמטית – בעיקר בזכות פרויקטים גדולים של דונה (כ-2,100 דירות), פרץ בוני הנגב וטעמן נדל"ן. מחירי הדירות בתוכנית היו נמוכים משמעותית ממחירי השוק: דירת 4 חדרים נמכרה בכ-1.2-1.25 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים בכ-1.35-1.4 מיליון שקל – וללא הצמדות.

הביקוש היה גבוה בזכות מיקום נגיש (סמוך ל-431 ולרכבת פאתי מודיעין), מערכת חינוך מבוססת, ופריסה תכנונית איכותית. יחד עם זאת, היו זוכים שהתלוננו על קושי לממן דירות גדולות מדי, במיוחד כשמדובר בדירות גן או פנטהאוזים, מה שהוביל לחלק מהביטולים ולהחזרת דירות לשוק החופשי.

• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול
• סיבה נוספת לירידה במחירי הדירות - המלאי אצל הקבלנים גדל

עליית מחירים מהירה – ואז התקררות

עם תחילת האכלוס, מחירי הדירות זינקו. דירת 4 חדרים שנמכרה ב-1.2 מיליון שקל הגיעה לשווי של כ־2.7 מיליון שקל עד 2021, ולשיא של כ־3.4 מיליון שקל ב־2023. דירות 5 חדרים שנסגרו בעבר ב-1.3-1.4 מיליון שקל הגיעו לשווי של כ־3.7–3.9 מיליון שקל. אפילו פי 3 על הכסף, רווח מטורף של 2.5 מיליון שקל. 

צריך לחזור על זה כדי  להאמין - המדינה נתנה מתנה של 2–2.5 מיליון שקל בתוך 6–7 שנים לזוכים וזה חידד את הבעיה הגדולה של שיטת ההגרלה. מול הזוכים האלו יש כמות גדולה עוד יותר של כאלו שלא זכו. אין הבדל בין האנשים, לשתיהן מגיע שיעזרו להם אבל משפחה אחת קיבלה מתנה של 2.5 מיליון שקל משפחה שנייה קיבלה אפס. 

עיכובים, תביעות ואכזבות

לא הכול היה ורוד. חלק מהפרויקטים סבלו מעיכובים משמעותיים במסירה לעומת מועד המסירה החוזי. עשרות משפחות תבעו קבלנים בסכומים של מיליוני שקלים, כשבין היתר נטען כי העירייה וחברות תשתית תרמו לעיכובים.

• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%
• ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

הסרת מגבלות, ירידת מחירים

מזה שנה וחצי, המחירים החלו לרדת – בעיקר בשוק היד שנייה. הסיבה המרכזית: תקופת החסימה של מחיר למשתכן (5 שנים מהאכלוס או 7 שנים מהזכייה) הסתיימה עבור רבים, והיצע של מאות דירות הציף את השוק. זאת לא סתם ירידה, זו צניחה של כ־15%-10% במחירי דירות יד שנייה. דירות חדשות מקבלנים ירדו גם, אבל הקבלנים מנסים לטשטש את הירידה דרך מבצעי קבלנים אגרסיבים, ובכל מקרה הירידה היא נמוכה מירידת דירות יד שנייה. 

המחירים בירידה

הנה עסקאות לדוגמה מתחילת 2024 בשכונה ובסמוך לה: דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, רחוב עמק זבולון – נמכרה ב־3.4 מיליון שקל, 34,000 ש"ח למ"ר.  דירת 5 חדרים, 120 מ"ר, רחוב עמק יזרעאל – נמכרה ב־3.8 מיליון שקל, 31,666 ש"ח למ"ר. והנה עסקאות מתחילת 2025: דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, עמק זבולון – נמכרה ב־2.8 מיליון שקל, 28,000 ש"ח למ"ר, דירת 5 חדרים, 120 מ"ר, עמק יזרעאל – נמכרה ב־3.1 מיליון שקל, 25,833 ש"ח למ"ר. הירידה במחיר למ"ר היא באזור 18%. בחנו עוד דירות והמגמה היא של ירידה, אם כי מדובר על דירות יד שנייה כאשר הקבלנים מחזיקים את המחיר גבוה.

בדקנו גם בלוחות המודעות, בעיקר יד2 ומדלן בשכונה וסביבתה. הנחנו שהמחיר הסופי יהיה נמוך ב-5%, כי מה שמבקשים זה לא מה שמקבלים, יש מו"מ ויש הפחתת מחיר. במקרים רבים אגב ובמיוחד בתקופות של היקף עסקאות נמוך והיצע גדול, המחירים אפילו יורדים במעל 5%, אבל הנחנו 5%. 

דירת 4 חדרים, 100 מ"ר, עמק חפר – מוצעת ב־3 מיליון ש"ח, הנחת מחיר סופי כ־2.85 מיליון 28,500 ש"ח למ"ר. 

דירת 5 חדרים, 125 מ"ר, עמק יזרעאל – מוצעת ב־3.4 מיליון, מחיר סופי צפוי כ־3.2 מיליון - 25,600 ש"ח למ"ר

דירת 4 חדרים, 105 מ"ר, עמק זבולון – מוצעת ב־2.95 מיליון , מחיר סופי צפוי כ־2.8 מיליון, 26,660 ש"ח למ"ר

דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, עם מרפסת גדולה – מוצעת ב־3.5 מיליון,  מחיר סופי צפוי כ־3.3 מיליון, 25,384 ש"ח למ"ר

הנתונים האלו מחזקים את המדגם הקודם - ירידה של כ-15%-10% במחירי הדירות בשכונה. אבל חשוב להבהיר לא מדובר בדירות בודדות זה מגמה של עשרות דירות שנמכרו במחירים נמוכים מבעבר. 

השאלה מה יקרה כשמעגל המוכרים יעלה. בהדרגה תוסר החסימה על המכירה מעוד ועוד פרויקטים וייתכן שההיצע רק יילך ויגדל. תופעה דומה ראינו בראש העין -  מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?  

עדיין רווחים נאים 

למרות ירידת המחירים בשנה וחצי האחרונות, בסה"כ מדובר על רווחים גדולים לזוכים. תוכנית מחיר למשתכן היא זכייה בפיס. ועדיין מדובר ברווח של כ-1.2-1.7 מיליון שקל בשכונה, אולי זו הסיבה שיש זוכים שמתעקשים למכור גם בירידות, אחרי הכל הם את הרווח שלהם כבר עשו. הירידות אגב, הן בעיקר בגלל ההיצע הגדול בשכונה, אבל הוא מיוחס גם למצב שוק הדירות והמשק. אנשים פשוט מתקשים לשלם מחירים כאלו - כשהמשכנתא בולעת כמעט חצי מהשכר והאם זה יימשך? וזה נובע מהריבית הגבוהה מהאינפלציה ועליית יוקר המחייה שלא משאירה הכנסה פנויה, כמו גם המסים שהוטלו בתחילת השנה כדי להפחית את הגירעון ושבעצם מתורגמים להוצאות נוספות של כ-800 שקל למשפחה ממוצעת. 

השפעה על המחירים בשכונות סמוכות 

שכונות סמוכות לשכונת מורשת מרגישות את ירידת המחירים גם אצלן - בשוהם ונווה זוהר יש ירידות מחירים אם כי מעט צנועות יותר. זה צפוי כמובן. ירידה של 15%-20% במחירי הדירות במורשת לא נשארת בגבולות השכונה — היא מחלחלת לשכונות סמוכות ולשוק הדירות בעיר כולה. הקונים משווים, המוכרים מתיישרים עם המציאות, וההיצע משפיע גם מחוץ לגבולות הפרויקט המוזל.

הנה מה שקרה בנווה זוהר (שכונה סמוכה למורשת). לפני כשנה וחצי המחירים היו 29-30 אלף שקל למ"ר, הנה עסקאות לדוגמה: דירת 5 חדרים (135 מ"ר), רחוב יערה – נמכרה ביולי 2023 ב־3.95 מיליון שקל, כ־29,260 ש"ח למ"ר.  דירת 4 חדרים (110 מ"ר), רחוב חצב – נמכרה בספטמבר 2023 ב־3.35 מיליון שקל, כ־30,450 ש"ח למ"ר.

דירה דומה  ברחוב חצב נמכרה בפברואר השנה ב־2.85 מיליון שקל,  כ־25,900 ש"ח למ"ר. דירה דומה ברחוב יערה נמכרה במרץ ב־3.4 מיליון שקל. מדובר בירידה של כ-12%-11% 

גם בשכונות הדרומיות בעיר נרשמו ירידות מחירים משמעותיות. ברעות, כפר שילה, הפרחים נמכרו דירות לפני כשנה וחצי ב-30-33 אלף שקל למ"ר (דוגמאות: דירת 5 חדרים (140 מ"ר), רחוב דפנה – נמכרה בנובמבר 2023 ב־4.25 מיליון שקל, 30,350 ש"ח למ"ר; דירת 4 חדרים (105 מ"ר), רחוב הדס – נמכרה בדצמבר 2023 ב־3.5 מיליון שק, 33,300 ש"ח למ"ר). בעסקאות האחרונות יש ירידה של כ-10%-12% במחירי הדירות "דירה ברחוב הדס נמכרה בינואר 2025 ב־3.1 מיליון שקל, ירידה של כ־12%, דירה ברחוב דפנה נמכרה ב־3.75 מיליון שקל – כ-26.5 אלף שקל למ"ר, ירידה של כמעט 12%).

ירידת מחירים במורשת – אפקט דומינו בעיר כולה והאם זה יחלחל למקומות נוספים בארץ?

הירידות במחיר למשתכן במורשת הן לא נקודתיות, הן גם בראש העין וגם בגליל ים ומקומות נוספים שניתחנו בחצי השנה האחרונה. כשהן משפיעות על מחירי הערים - ראש העין ומודיעין, הן גם מחלחלות לערים נוספות. הרי מי שרוצה לקנות דירה בודק במספר ערים, ואם הוא התלבט רק בשביל הדוגמה בין דירה בפתח תקווה לראש העין הרי שהצניחה בראש העין, הפכה אותה לאטרקטיבית יותר. המוכרים בפתח תקווה יצטרכו להתמודד עם האטרקטיביות של ראש העין ויורידו מחירים. ככה זה בשוק תחרותי וטבעי, אצלנו לפעמים זה לא שוק תחרותי לחלוטין, אלא שוק מווסת על יד קבלנים - הקבלנים מווסתים את שוק הדירות - למה הם תמיד מנצחים.

כך או אחרת, הירידות בערים האלו משמעותיות ולצד השינויים בשוק הדירות בחודשים האחרונים נראה שבהמשך לירידה בכמות העסקאות, יש סיכוי משמעותי לירידות מחירים - שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחירי הדירות?