ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה

שאלת השאלות בעולם ההשקעות היא - במה עדיף להשקיע - בדירה או במניות? אנחנו מספקים לכם תובנות על העבר אחת לתקופה - "כדאי לקנות דירה להשקעה?" בדקנו, התוצאות מפתיעות, אבל  חשוב להזכיר כי אי אפשר בהכרח להסיק מהעבר לגבי העתיד. העבר הוא רמז ואפילו אינדיקציה לעתיד, אבל זאת לא הבטחה לבאות. מעבר לכך, השאלה החשובה היא מה הסיכון שאתם יכולים לקחת. סיכון מגיע עם סיכוי. תשקיע בנכסים מסוכנים אתם צפויים להיות מתוגמלים ברווח גבוה יותר. דירה לא נחשבת נכס מסוכן, מניות כן. 

השקעה במניות או בדירה - מה עדיף?

מנגד יש יתרון למניות - הן נזילות, אפשר להיפגש עם הכסף כל רגע. בדירות יש לכם קירות, כדי להיפגש עם מזומן צריך למכור. מבחינת המיסוי - יש עדיפות ברורה לדירות, זה נכס שאומנם יש עליו מס רכישה (למשקיעים 8%), אבל יש פטור משכירות עד כ-5,650 שקלים בחודש. ובהינתן כל המכלול הזה אנשים רבים שואלים את עצמם אם לא כדאי לקנות "דירה לפנסיה", במקום להשקיע בשוק ההון. השקעה במניות על פי מבחנים היסטוריים מספקת 7% בשנה, אגרות חוב כ-4%, בעשור האחרון (למרות הירידות האחרונות), וול סטריט סיפקה 8%-9% בשנה, תל אביב פחות מ-7%. 

על התשואה הזו משלמים מס ונשאר בין 5% ל-7% בנטו בממוצע בעשור האחרון. ומה קרה לדירות בעשור האחרון. המידע והנתונים נגישים ולכאורה ברורים. הדירות עלו בכ-7% בשנה, שכר הדירה היה מעל 3%, יש כאן רווח של 10%, תורידו הוצאות, תחזוקה וכל המסביב, תקבלו 9%, אבל זה עוד לא הסוף כי אתם שילמתם מס רכישה גדול שייקר לכם את ההשקעה ב-8%. כשמחשבים את העלות האמיתית והתשואה האפקטיבית מקבלים תשואה של 8.2%. 

אם מוכרים את הדירה יש מס שבח, אבל רוב הרוכשים לא באמת מוכרים, הם מתכוונים להוריש לילדים. כמו כן, אם השכירות לא עוברת את הרף, אז אין מס. גם אם נניח שהיא עוברת יש מיסוי נמוך במיוחד - 10% על כל ההכנסות משכירות, כלומר, גם אם נהיה שמרנים, נקבל תשואה של כ-7.8%. זו תשואה פרקטית, תחת ההנחות האמורות, זה יכול להיות פחות (אם מממשים ויש מס שבח), זה יכול להיות יותר אם לא משלמים מס על שכירות, ובכלל - כל מקרה לגופו, דירות בפריפריה יניבו גם 4% תשואה. 

• השקעה בדירות בפריפריה: חלום עם תשואה או הימור מסוכן?
• למה אנשים רוצים לקנות שליש דירה? על היתרונות בטרנד ועל הסיכון הגדול

צריך לחשוב גם על ההתעסקות - בדירות יש התעסקות, מול השוכרים ובכלל, במניות אתם קונים קרן או מניות באופן ישיר, תלוי ברמת המומחיות שלכם. לרוב זה לא כאב ראש כמו להתעסק עם שוכרים, תקלות, שיפוצים וכו'. 

סיכום ביניים: בעשור האחרון, בעיקר בזכות מיסוי נמוך על נדל"ן, הוא הניב יותר ממניות. אבל זה לא כל הסיפור. הסיפור הוא שבעשור האחרון הדירות הניבו פרקטית הרבה יותר ממניות כי בעוד שמניות אתם קונים בהון שלכם ולא מתמנפים (לא לוקחים הלוואה), בדירות להשקעה פרקטית אתם מתמנפים ב-50%. זה יתרון נוסף וגדול של רכישת דירה להשקעה. 

מימון זול לדירה בהשקעה

השקעה בדירה נעשית לרוב מול משכנתא. המצב היום הוא שהמשכנתאות בריבית של כ-5.8%. שכר הדירה מניב 3% ותשואת ההשבחה לא ברורה, כי למרות שעל פני זמן התשואה ההיסטורית הממוצעת היא 4% צמודה למדד, כלומר כ-6%-7%, בהחלט יכולה להיות תקופה של ירידת מחירים.  אם נתייחס לממוצע ארוך הטווח, אז התשואה על הנכס ושכר הדירה עולים משמעותית על הריבית והמינוף הזה משביח את התשואה. אם הולכים לדוגמה ל-3 שנים של קיפאון במחירים, אתם מקבלים תשואה שנמוכה מהריבת על המשכנתא, וזה יגרום לתשואה הכוללת שלכם להיות עגומה. כלומר, וכצפוי  - הכל תלוי בתשואה של הנכס. 

• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ורק לשם המחשה, ניקח שני מקרים תיאורטיים על העתיד, ולאחר מכן - הפתעה. לא תאמינו מה התשואה הפרקטית על דירות להשקעה בעשור האחרון.

נניח שיש לנו 1 מיליון שקל ואנחנו מקבלים משכנתא של 1 מיליון שקל נוספים וקונים דירה להשקעה ומשלמים כחוק את מס הרכישה. הדירה תעלה לנו 1.85 מיליון שקל עם מס רכישה זה יביא אותנו ל-2 מיליון שקל. הדירה מניבה 3%, המשכנתא בריבית של 5.8%, ונניח שמחירי הדירות לא משתנים ב-3 השנים הבאות. כמה אנחנו מרוויחים ומה התשואה שלנו?

 ההכנסות משכר דירה כ-55.5 אלף שקל, נוריד 2-3 אף שקל לתיקונים וכו, קיבלנו 53 אלף שקל הכנסות נטו. הריבית היא 54 אלף שקל בשנה - אנחנו בהפסד קטן. 

מעבר להפסד חשוב גם להתייחס לתזרים - אתם בונים את המשכנתא כך שההחזרים אמורים להיות משולמים דרך שכר הדירה, כלומר שהתזרים יהיה חיובי. לא תמיד זה אפשרי, זה משתנה על פני התקופה, זה גם תלוי במשך החיים של המשכנתא, ככל שתאריכו את התקופה, התזרים שלכם יהיה טוב יותר, אבל הריבית תהיה גבוהה יותר. לקחנו כאן את ממוצע הריבית ל-20-25 שנה והנחה שלא תוציאו כסף נוסף מהכיס. 

בכל מקרה, מה שיותר חשוב כדי להבין אם זו עסקה משתלמת זה לא התזרים, אלא הרווח, שם אתם רואים את התשואה האמיתית על ההשקעה. במצב שערך הנכס לא עולה, הפסדתם. בואו נניח כעת שהוא עולה כבעבר 4% ריאלי זה בערך 6.5% נומינלי.

כאן מצטרף לחישוב הקודם הכנסות (לא תזרימיות) של השבחת ערך בסכום של 120 אלף שקל (6.5% על 1.85 מיליון שקל).  סה"כ הרווח שכולל את שכר הדירה מינוס הוצאות הריבית עומד על 119 אלף שקל. 119 אלף שקל על השקעה של 1 מיליון היא תשואה של 11.9%. תרחיש מצוין כמובן, ומסתבר שבעשור האחרון התשואה היתה טובה יותר.

 מה התשואה הפרקטית על דירה בעשור האחרון?

נחזור בזמן 10 שנים אחורה. אנחנו קונים דירה ב-2015 כשהריבית משכנתא היא 4% והתשואה משכר דירה כ-4%.  בשנים האחרונות הריבית משכנתא עלתה, אז ניקח לכל התקופה ריבית משוקללת של 5%, כשהתשואה משכר דירה ירדה, ולכן ניקח תשואה ממוצעת לתקופה של 3.5%. אלו הנחות שנתיות שמרניות. הדירות בעשור עלו מעל 90%, כ-7% בשנה.

תחת הנתונים האלו ומשכנתא של 50% רכשנו דירה בדיוק כמו בדוגמה הקודמת בעלות מצרפית כולל מס רכישה של 2 מיליון שקל. בשנה ממוצעת קיבלנו שכר דירה של 64.8 אלף שקל  (3.5% על 1.85 מיליון), הריבית, נוריד 2.5 אלף שקל על תיקונים ותחזוקה ונקבל הכנסות של 62.3 אלף שקל. הרווח מהשבחה הוא כ-129 אלף שקל (7% על 1.85 מיליון) וכך מגיעים להכנסה כוללת של כ-191 אלף שקל.

מול זה יש ריבית של 46 אלף שקל (5% על 925 אלף שקל) ומקבלים בסה"כ רווח של 145 אלף שקל. רווח של 145 אלף שקל על השקעה של 1 מיליון שקל זה 14.5%. זו התשואה השנתית הממוצעת של רוכשי דירות בעשור האחרון. גם אם נהיה סופר שמרנים בהערכות שלנו ונוריד 1% מהשכירות ונוסיף מס של 10% על השכירות וגם - נוסיף עוד 0.5% למימון, נקבל רווח של 118 אלף שקל - תשואה על ההשקעה של 11.8%. 

התשואה בעשור האחרון על דירות להשקעה היתה נהדרת ותזכרו שפרקטית לרוב גם אין מס לעומת האפיקים האחרים. בשעה שהמדינה נתנה מתנה למשקיעים בדירות שמרוויחים גם כך הרבה, היא דורשת מס מלא על עבודה (עד 50%) ומס של 25% על רווחים בבורסה. משקיעים בנדל"ן הרוויחו אפילו כפול משקיעים במניות בעשור האחרון בזכות המיסוי המגוחך ובזכות המינוף. האם זה יימשך? גם אם לא, ההטבות מיסוי הגדולות, היכולת למנף, הסיכון הנמוך של נדל"ן למגורים ביחס למניות, וגם - הסיכוי להשבחה דרך התחדשות עירונית, הופכים השקעה בדירות למעניינת, אם כי קשה לראות המשך תשואות כאלו כשמעבר לכך חשוב להזכיר - הציפיות לתקופה הקרובה הם של בלימת מחירים ואפילו ירידות -  שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?