נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%

שכונת נאות שמיר ביבנה, שהוקמה כחלק מתוכנית "מחיר למשתכן", הפכה בשנים האחרונות למוקד משיכה למשפחות צעירות, הודות לדירות מוזלות לעומת המרכז ותשתיות מתפתחות. מאז תחילת הפרויקט ב-2017, השכונה עברה תהפוכות נדל"ניות משמעותיות, ממחירי הגרלות אטרקטיביים ועד לשוק יד שנייה תוסס המושפע מהיצע גבוה וריבית גבוהה. מתחילת 2024 ועל רקע היצע גדול של מוכרים שהגיעו לסיום תקופת החסימה, המחירים יורדים, אבל באופן יחסי במתינות - ירידות של 5%-6%.  בראשן העין הירידות דרמטיות יותר וכך גם במודיעין - מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?, מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה. 

שכונת מחיר למשתכן מבוקשת 

נאות שמיר, המשתרעת על 1,606 דונם בדרום-מזרח יבנה, תוכננה במסגרת הסכם גג להקמת 12,500 יחידות דיור בעיר, שיגדילו את אוכלוסייתה לכ-100,000 תושבים. מתוך כ-2,300 יחידות דיור בשכונה, 1,980 שווקו ב"מחיר למשתכן".

ב-2017, מחירי ההגרלות היו נמוכים משמעותית: דירת 95 מ"ר (כולל מרפסת, מחסן וחניה) נמכרה בכ-935,000 שקל, דירת 110 מ"ר בכ-1.08 מיליון שקל, ודירת 130 מ"ר בכ-1.27 מיליון שקל – כ-22% מתחת למחיר השוק, שהוערך בכ-1.2-1.64 מיליון שקל לדירות דומות.

אולם, כבר בתחילה נתקלו זוכים בבעיות. תוכנית בניין העיר (תב"ע) לא אפשרה דירות קטנות כפי שהובטח, והדירות הקטנות ביותר היו 97 מ"ר במחיר התחלתי של 1.08 מיליון שקל – פער של כ-140,000 שקל מההבטחה. למרות זאת, הביקוש היה גבוה, והשכונה התאכלסה במהירות, מושכת משפחות בזכות מיקומה הנגיש לכביש 4 ולמחלף אשדוד צפון המתוכנן.

• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול
• מחיר למשתכן - האם זה סוף התוכנית?

התפתחות השכונה

מאז 2018, נאות שמיר התגבשה כשכונה מודרנית. מרכז מסחרי, הכולל סופרמרקט, קופות חולים ומסעדות, הפך ללב הקהילתי. תוכניות לקמפוס חינוכי בצפון השכונה ופארקים סביב נחל יבנה העלו את איכות החיים. כיום, השכונה מאוכלסת ברובה, והבנייה החדשה מוגבלת, מה שמגביר את התלות בשוק היד שנייה. שכונת נאות רבין ("יבנה הירוקה") הקרובה התפתחה במקביל, עם מאפיינים דומים של דירות מוזלות וקהילה צעירה, והיא משמשת להשוואה במגמות המחירים.

מגמות מחירים עד 2023

עד 2023, מחירי הדירות בנאות שמיר זינקו בהתאם לשוק הנדל"ן הישראלי. דירות שנרכשו ב-2017-2018 במחירי מחיר למשתכן הוכפלו ויותר מכך. לדוגמה, דירת 4 חדרים שנמכרה במקור בכ-1.2 מיליון שקל הגיעה ב-2023 למחיר ממוצע של כ-2.4-2.5 מיליון שקל. מגמה זו שיקפה ביקוש גבוה ביבנה והשקעות בתשתיות. עם זאת, מאז 2023, עליית הריבית והאטה בשוק הנדל"ן יצרו לחץ על המחירים, במיוחד עם שחרור דירות ממגרילי מחיר למשתכן לשוק החופשי.

בדיקת מחירים: תחילת 2024 לעומת אפריל 2025

כדי לבחון את המגמות בשנה האחרונה, נבדקו נתוני עסקאות מאתר המסים הממשלתי,  ומחירים מוצעים ביד2 בתחילת 2024 (ינואר-פברואר) ובאפריל 2025. מחירי יד2 הופחתו ב-5% כדי להגיע למחירי סגירה, שכן המחירים המוצגים בלוח הם כמובן לא מחירים סופיים. 

• ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

נאות שמיר – תחילת 2024

נתוני עסקאות: בתחילת 2024 נרשמו בנאות שמיר עשרות עסקאות בדירות 4-5 חדרים. המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים (100-110 מ"ר) היה כ-2.38 מיליון שקל, ולדירת 5 חדרים (120-130 מ"ר) כ-2.75 מיליון שקל. לדוגמה - דירת 4 חדרים, 105 מ"ר, רחוב הזמיר, קומה 2, נמכרה ב-2.35 מיליון שקל (מחיר למ"ר: כ-22,380 שקל), דירת 5 חדרים, 125 מ"ר, רחוב הצופית, קומה 4, נמכרה ב-2.78 מיליון שקל (מחיר למ"ר: כ-22,240 שקל). ממוצע מחיר למ"ר: כ-22,300 שקל לדירות 4-5 חדרים.

בתקופה ההיא הוצעו כ-200 דירות בלוחות המודעות. המחיר המבוקש הממוצע לדירת 4 חדרים היה 2.48 מיליון שקל (2.36 מיליון לאחר הפחתת 5%), ולדירת 5 חדרים 2.9 מיליון שקל (2.76 מיליון לאחר הפחתה). זה מסתדר טוב עם הנתונים בפועל. (דוגמה למה שהוצג ביד2: דירת 4 חדרים, 108 מ"ר, רחוב הזמיר, קומה 3: 2.45 מיליון שקל (2.33 מיליון לאחר הפחתה), דוגמה 2: דירת 5 חדרים, 128 מ"ר, רחוב הצופית, קומה 5: 2.88 מיליון שקל (2.74 מיליון לאחר הפחתה)) 

ומה המצב עכשיו?

בדיקה עדכנית מראה עלייה בכמות העסקאות (כ-40-50 עסקאות ברבעון הראשון של 2025).המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים ירד לכ-2.26 מיליון שקל, ולדירת 5 חדרים לכ-2.61 מיליון שקל – ירידה של כ-5%-6%% לעומת תחילת 2024. דוגמאות ספציפיות - (דירת 4 חדרים, 106 מ"ר, רחוב הזמיר, קומה 3, נמכרה ב-2.24 מיליון שקל (מחיר למ"ר: כ-21,130 שקל), דוגמה 2: דירת 5 חדרים, 126 מ"ר, רחוב הצופית, קומה 6, נמכרה ב-2.63 מיליון שקל (מחיר למ"ר: כ-20,870 שקל)).

על פי יד 2 המחיר המבוקש לדירת 4 חדרים ירד ל-2.45 מיליון שקל (2.33 מיליון לאחר הפחתה, ירידה של 1.3%), ולדירת 5 חדרים ל-2.73 מיליון שקל (2.59 מיליון לאחר הפחתה, ירידה של 6%).

שכונת נאות רבין – השוואה

בתחילת 2024: דירת 4 חדרים (110 מ"ר) נמכרה בממוצע ב-2.4 מיליון שקל (מחיר למ"ר: כ-21,820 שקל); דירת 5 חדרים (130 מ"ר) ב-2.8 מיליון שקל (כ-21,540 שקל למ"ר). באפריל 2025: דירת 4 חדרים בכ-2.29 מיליון שקל (כ-20,820 שקל למ"ר); דירת 5 חדרים בכ-2.67 מיליון שקל (כ-20,540 שקל למ"ר). ירידה: כ-4.5% במחיר למ"ר (מ-21,680 שקל בממוצע ל-20,680 שקל).

מנתוני יד2 עולה תמונה של ירידות קלות יותר, אבל באותה הסביבה. מחיר דירת 4 חדרים ירד מ-2.5 מיליון שקל (2.38 מיליון לאחר הפחתה) ל-2.48 מיליון שקל (2.36 מיליון, ירידה של 0.8%). דירת 5 חדרים ירדה מ-2.95 מיליון שקל (2.8 מיליון) ל-2.8 מיליון שקל (2.66 מיליון, ירידה של 5%).