מה המוסדיים יודעים שאנחנו לא?

בשוק ההון יש כלל לא כתוב והוא ש"הכסף החכם" נכנס - שווה לשים לב. וזה בדיוק מה שקורה בשנתיים האחרונות בהתחדשות העירונית. גופים מוסדיים, כמו כלל ביטוח כלל עסקי ביטוח 0.83%  , מנורה, הפניקסהפניקס 2.53%   ובנק מזרחימזרחי טפחות 0.58%  , החלו להזרים הון ישירות לפרויקטים או לחברות שמתמחות בהתחדשות, ולא דרך קרנות מדדים או מניות נדל"ן באופן כללי, אלא בהשקעות ממוקדות, אחרי תהליך בדיקה מעמיק (דיו דיליג'נס) ותוך מעורבות ברמת הביצוע. לרוב הם גם ישקיעו בפרויקטים ספציפיים, לאחר שקיבלו תמונה רחבה יותר ומשקפת שאכן הפרויקט יצא לפועל ויהיה רווחי בסופו של דבר.

מי השקיע במי?

בשלוש השנים האחרונות נכנסו גופים מוסדיים לעומק שוק ההתחדשות העירונית, דרך השקעות ממוקדות בחברות ופרויקטים. כלל ביטוח רכשה מניות מ-ICR שבשליטת ישראל קנדה בכ־260 מיליון שקל, והשקיעה 330 מיליון שקל נוספים ב־20% מאפריקה מגורים התחדשות עירונית. מנורה הצטרפה עם השקעה של כ־30 מיליון שקל בהכשרת היישוב התחדשות עירונית. גם הפניקס, הראל ובנק מזרחי מעורבים במימון פרויקטים דרך קרנות פרטיות וליווי חוץ־בנקאי. לצד המוסדיים פועלים גם גופים חוץ־בנקאיים כמו ברקת קפיטל, פנינסולה וקטה גרופ, שהפכו לשחקנים חזקים יחסית במימון של יזמים קטנים ובפרויקטים הנמצאים בשלבים מוקדמים.

הזדמנות או מלכודת?

עבור המשקיע הפרטי, נוכחות של גוף מוסדי בפרויקט או בחברה יזמית לעיתים קרובות מסמלת סימן חיובי. מוסדיים לא נכנסים בקלות - הם עוברים תהליך בדיקה עמוק, בוחנים סיכונים תכנוניים, משפטיים וכלכליים, ומתמחרים את הכדאיות בקפדנות. לכן, אפשר לראות בכך "חותמת ראשונית" לסבירות גבוהה שהפרויקט עומד על בסיס מוצק.

מצד שני, צריך לזכור שהמשקיע הקטן בדרך כלל מצטרף אחרי שהמוסדי כבר נכנס, ובתנאים פחות טובים. הוא לא שותף ולא חשוף למה שקורה בחברות אלה כמו הגופים המוסדיים, לא מקבל את אותה שקיפות, ולעיתים נחשף לחברה רק כשהיא כבר סיימה לגייס את ההון המוסדי ומבקשת להתרחב. כלומר, מה שנראה כהזדמנות עלול להיות כבר מגולם במחיר.

• כדי להקטין את ההשפעה של המוסדיים: שינוי בתגמול של סוכני ביטוח
• הנתון שמסביר מה המומחים חושבים על שער הדולר

פרויקטים ספציפיים

בעבר, ההשקעה בנדל"ן נעשתה לרוב דרך שוק ההון. כיום, המוסדיים מחפשים שליטה עמוקה יותר, תנאים פרטניים וגישה ישירה לנכסים, במיוחד בפרויקטים שמספקים תזרים צפוי עם בטוחות. ההתחדשות העירונית מתאימה לפרופיל הזה בעיקר כי לא נדרש לרכוש קרקע, יש מרכיב של תמורות לדיירים, ולעיתים אף רמת ודאות גבוהה יותר באזורים בעלי ביקוש גבוה.

התוצאה: פחות תלות בבנקים, יותר תחרות על פרויקטים איכותיים, ועלייה ברף הדרישות מהיזמים. המשקיע הפרטי צריך להבין שהשוק השתנה והוא מתנהל עכשיו גם על פי כללים שנכתבים בידי מוסדיים.

בעיקר, מה שרואים זה השקעות של גופים אלה בפרויקטים ספציפיים - וזה מגיע בעקבות הנתונים שהופכים את הפרויקטים לכלכליים או שלא. אבל מה שחשוב הוא שהם מנתחים את אחוז החתימות של הדיירים, ולרוב לא יכנסו להשקעה בפרויקט עם פחות מ-67% חתימות (המינימום הנדרש) ולאחר שהיה דוח אפס שהראה כי הפרויקט הוא צפוי להיות רווחי על פי תחשיבים של שמאי המקרקעין. אלא שלא תמיד הדוח הזה משקף תמונה מדויקת של מה שיקרה לאחר מכן - ברוב הפעמים יש שינויים בעלויות הבניה, כמו למשל החרם הטורקי שהביא לעליית מחירי חומרי הבניה וגם בעיות מול דיירים שעלולות לצוץ ועוד מכשולים נוספים - אבל אל דאגה, הסיכון הזה מגולם במחיר. או ליתר דיוק ברמת שיעור הריבית שמשמש להיוון התזרים החזוי - שעליו מתבססות הערכות השווי.

מודל שעושה שכל

למרות כל הרעש סביב ההתחדשות העירונית - מה שבאמת מושך את הגופים המוסדיים זו המתמטיקה. הם לא מחפשים את "הדירה שתהיה שווה יותר בעתיד", אלא את מה שמעניין באמת: תזרים צפוי, בטוחות חזקות, ועליית ערך מסודרת בפרויקט עם ביקוש גבוה. כשיש פרויקט עם הסכמות, תכנון מתקדם, והיתכנות מימונית זה בדיוק סוג הנכס שהם אוהבים: לא תנודתי כמו מניה, לא תלוי משכנתא כמו דירה, ויש בו אלמנט של שליטה.

בניגוד למשקיע הפרטי שמעריך בידי הנתונים שבידו שהחברה בדרך להצפת ערך, המוסדיים לא משאירים הרבה מקום לתקווה. הם נכנסים רק כשיש טבלאות אקסל שמראות מה צפוי לקרות ואיך. הם שואפים להיכנס בשלבים מוקדמים, כשהשווי עוד נמוך, ולקבל חלק מהרווח כשהפרויקט יוצא לדרך. במילים אחרות: הם לא בונים על מזל, אלא על מודל כלכלי סדור.

• בת-ים מתחדשת: אושרה תוכנית לבניית כ־1,000 דירות חדשות
• תל אביב מתקררת - הקונים מחכים, מחירי הדירות יורדים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מוסדי לעומת פרטי

כשמוסדי נכנס להשקעה בפרויקט של התחדשות עירונית, הוא לא "קונה מניה" ומקווה לטוב. זו עסקה מסודרת, עם חוזים סגורים מראש, בטוחות, ויכולת השפעה. לרוב מדובר בהשקעה של עשרות או מאות מיליוני שקלים, בתמורה לאחוזים מוגדרים מהחברה או מהפרויקט ולפעמים עם קדימות בתשלומים או תשואה שבגדול - ידוע פחות או יותר מה היא תהיה. המוסדי מקבל דוחות תקופתיים, נוכח בישיבות דירקטוריון או ועדת השקעות, ויש לו גישה לכל המידע המשפטי, התכנוני והפיננסי.

לעומתו, המשקיע הפרטי שנכנס דרך הבורסה רואה רק את מה שהחברה בוחרת לדווח. אין לו מושג מה קורה בפרויקט הספציפי, מה התנאים מול הדיירים, באיזה שלב בדיוק נמצא התכנון, והאם יש כבר ליווי בנקאי, ואם כן - מול איזה בנק. לעיתים הוא מגלה בדיעבד דרך ירידת שווי המניה שהפרויקט התעכב, או שביטלו אותו בכלל. במילים אחרות, זו לא אותה השקעה, ולא אותו סיכון – גם אם מדובר באותה חברה.