תל אביב מתקררת - הקונים מחכים, מחירי הדירות יורדים

בשנת 2024 הוציאה עיריית תל אביב היתרי בנייה ל-6,500 דירות, רובם במסגרת התחדשות עירונית. זה נתון חסר תקדים, במיוחד לאור העובדה שבאותה שנה נמכרו בפועל רק כ־5,500 דירות בעיר, שמתוכן כ־3,300 דירות חדשות. גם כשמביאים בחשבון הריסה של דירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, מדובר בעודף שמתחיל לאוורר את שוק הדירות בעיר שעד כה - המחירים בה המריאו לשחקים והגיעו לרמת מחירים של כ-70-80 אלף שקל למטר באזורים מסוימים, כמו ברחוב הירקון למשל ובצפון הישן - מערב. 

נתון זה מתווסף למלאי הדירות הלא מכורות שגם הוא מעיד על היצע שגדל וגדל וצד ביקוש שלא קופץ לרכוש דירה בימים אלו -  מלאי חסר תקדים של 78 אלף דירות לא מכורות ומתוכן כ-9.2 אלף דירות בתל אביב.

הלמ"ס הצביעה על ירידה של כ־5% במחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב – מ־5.14 מיליון שקל ברבעון השני של 2023, ל־4.89 מיליון שקל בסוף 2024. בזמן שבישראל כולה מחירי דירות 4 חדרים עלו ב־9% באותה תקופה, תל אביב הלכה אחורה.

בפברואר 2025 נרשם שיא במלאי הדירות הבלתי מכורות בעיר - 9,263 דירות, זינוק של 15.5% בתוך שנה. לפי קצב המכירות הנוכחי, מדובר על מלאי שמספיק ליותר מ־32 חודשים של מכירה - כמעט שלוש שנים.

הסתכלות קדימה

לצד הירידה במחירים והמלאי ההולך וגדל, חשוב לזכור שהמצב הנוכחי הוא רק הקדמה למה שעוד צפוי להגיע - מסביב לתל אביב, וגם בתוכה, עומדות להיבנות עשרות אלפי דירות חדשות בשנים הקרובות וזו הערכה שמרנית. רק בשטח שדה דב, צפויות להיבנות כ-16 אלף דירות. בפרויקט פי גלילות הסמוך מדובר באלפי דירות נוספות, וגם ברובע הצפוני של הרצליה, שצמודה לתל אביב, מתוכננת בנייה אינטנסיבית כחלק מההתפתחות האזור.

המשמעות ברורה: גם אם נכון להיום קשה למכור דירות בעיר, הרי שבטווח הנראה לעין עתיד להצטרף עוד מלאי עצום, במרחק נסיעה קצר, לעיתים של תחנת רכבת אחת. ההשפעה המצטברת של הצפת ההיצע תשפיע לא רק על השוק הדירות בתל אביב, אלא גם על רמות המחירים בכל אזור המרכז. במילים אחרות – תל אביב לא לבד.

• מחירי הדירות בצפון - ירידה של 20%-10% בשלומי וקריית שמונה
• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%

שוק של קונים

אם צד ההיצע שופע בפרויקטים, תוכניות ומכרזים - בצד של הקונים התמונה שונה לגמרי. רכישת דירה היום הפכה לעסק כמעט בלתי אפשרי עבור רוב הזוגות הצעירים, וגם לכלל משקי הבית. המשכנתאות התייקרו משמעותית, והריבית הגבוהה גורמת לכך שהתשלום החודשי בולע סכום משמעותי שיכול להגיע עד לכחצי מהשכר. גם מי שיכול להרשות לעצמו – לא ממהר לרוץ ולחתום.

יותר ויותר רוכשים פוטנציאליים יושבים על הגדר וממתינים לירידות נוספות. הם עוקבים אחרי הנתונים, רואים את הגידול במלאי, ומבינים שיש להם - אולי לראשונה מזה שנים, עמדת כוח. זה יוצר שוק של קונים: פחות תחרות על כל דירה, יותר משא ומתן ולעיתים גם מוכרים שמבינים שכדי לסגור עסקה, הם צריכים להתגמש. ה"שקט" של הקונים מורגש ולפעמים הוא זה שעושה את הרעש הכי גדול בשוק.

שוק הדירות בתל אביב מצד אחד, הוא בעל היצע שגדל בקצב מהיר, פרויקטים עתידיים שמציפים את השוק, ומוכרים שלאט לאט מבינים שהמחירים אולי כבר לא בכיוון של מעלה. מצד שני – ביקוש שנחלש, קונים שמתמהמהים, וריביות שממשיכות להכביד על המשכנתא החודשית.

תשואה פחות אטרקטיבית למשקיעים

אחד הסימנים לשינוי בשוק הוא גם שינוי התנהגות המשקיעים. אם בעבר דירה בתל אביב נחשבה "בטוחה כמו בנק", היום היא כבר פחות מפתה - לפחות למי שמחפש תשואה שוטפת.אבל גם עליית הערך מסמנת שלא ברור מה צופן העתיד, וכפי ששוק ההון לא אוהב אי-וודאות, כך גם משקיעי הנדל"ן. הריבית הגבוהה מייקרת את המימון, התשואה מהשכרה עומדת על כ-2% בלבד ובמקרים מסוימים אפילו פחות, במקביל, עליית הערך שנלקחה כמובנת מאליה כבר לא מובטחת.

המשמעות היא שמשקיעים קטנים ובינוניים בוחנים אלטרנטיבות - דירות בערים סמוכות, השקעות בפרויקטים בהתחדשות עירונית בפריפריה, או מעבר לקרנות נדל"ן מניב. תל אביב אמנם לא איבדה את המעמד היוקרתי שלה, אבל ככל שנמשכת מגמת ההתקררות - היא מתחילה להיראות יותר כמו אזור שמיועד למגורים ופחות כיעד השקעה משתלם.

העבר מעיד - נדל"ן זו השקעה משתלמת

לפי נתונים מהעשור האחרון - רואים שהשקעה בדירה הייתה עדיפה על השקעה במניות והסיבה העיקרית היא המינוף שניתן לבצע על דירה וגם הסיבה הדרמטית והיא המיסוי - בזמן שכל הכנסה אחרת ממוסת (הכנסה מעבודה, הכנ' מעסק, רווח הון ועוד), השקעה בדירה נכון להיום לא ממוסת בצורה שווה לשאר ההכנסות.

בעשור האחרון, בעיקר בזכות מיסוי נמוך על נדל"ן, הוא הניב יותר ממניות. אבל זה לא כל הסיפור. הסיפור הוא שבעשור האחרון הדירות הניבו פרקטית הרבה יותר ממניות כי בעוד שמניות אתם קונים בהון שלכם ולא מתמנפים (לא לוקחים הלוואה), בדירות להשקעה פרקטית אתם מתמנפים ב-50%. זה יתרון נוסף וגדול של רכישת דירה להשקעה. 

• מחירי הדירות יורדים ובלמ"ס מספרים (שוב) שהם עולים - איך זה ייתכן?
• בת-ים מתחדשת: אושרה תוכנית לבניית כ־1,000 דירות חדשות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

רמות המחירים בתל אביב

בשנה האחרונה, מחירי הדירות בתל אביב ירדו בכ-7.4%. כלומר דירת 4 חדרים ממוצעת שעלתה באפריל 2024 - 4.85 מיליון שקל, עולה היום בממוצע כ-4.5 מיליון שקל. זו ירידה דרמטית שהחסכון למי שחיכה עומד על כ-350 אלף שקל. 

עליית המחירים בעיר ב-5 השנים האחרונות עומדת על 46% (לאחר הירידה השנה) והמחיר הממוצע הוא כ-53 אלף שקל למטר. חשוב לציין - מה שמשך את המחיר הממוצע למטר למטה הוא שחלק מתל אביב זה דרום העיר ושם רמות המחירים נמוכות יותר. כך לדוגמא בשכונת כפר שלם - המחיר הממוצע למטר הוא כ-30 אלף שקל. 

לעומת זאת, אם נקח את אחת מהשכונות היוקרתיות בעיר, נווה צדק - שם מדובר על מחיר ממוצע של כ-73.3 אלף שקל למטר. הפערים הם עצומים בין רחבי העיר וזה עוד לא המילה האחרונה שכן אנו צפויים לראות מחירים גבוהים יותר בשדה דב, שם מדברים על מחירים אסטרונומיים. יהיה מעניין לראות אם ציפיות הקבלנים/יזמים יתאמו למציאות ואם לא, יהיה מעניין לראות כיצד זה ישליך על כל הגורמים השונים.

להרחבה ראו - האם מחירי הדירות בשדה דב בדרך למטה?