המשקיעים החדשים - כך נראית הדרך של הצעירים להיכנס לשוק הנדל"ן

הקושי לקנות דירה במרכז הארץ, גם לאחר ירידות קלות במחירים, מוביל יותר ויותר צעירים לבחור באלטרנטיבה: רכישת שליש דירה, לעיתים גם פחות, בשותפות עם אחרים. מדובר במהלך שמאפשר להם להיכנס לשוק הנדל"ן בישראל מבלי לקחת משכנתא, בלי להגיע להון עצמי גבוה במיוחד, ובחלק מהמקרים - גם תוך שמירה על הטבות מס שמיועדות לחסרי דירה.

המודל מתבסס על כך שכל משתתף מחזיק בחלק מסוים מהזכויות, (לעיתים אין קשר אישי או ישיר בין המשקיעים). חלק מהחברות שפועלות בתחום מציעות לנהל את תהליך הרכישה, לרשום את הבעלות בטאבו, ולהמשיך לנהל גם את השכירות לאורך השנים. החלק של כל משקיע מזכה אותו בהכנסה חודשית חלקית, ובסיום התקופה - בחלק יחסי ממכירת הנכס. למרות שהשירות הזה יעלה סכומים לא נמוכים קטנים ו'ינגוס' לכם בתשואה.

ההשקעה הזאת מגיעה לאחר שנים של עליות מחירים (אף כי היו לאורך השנים גם עצירה ואפילו ירידת מחירים מסוימת) שבהם מחירי הדיור הפכו ללא נגישים ויותר מזה - לרוב, זוג צעיר אינו יכול לרכוש דירה ללא עזרה מההורים, במיוחד באזורי הביקוש אבל לא רק.

דירה ממוצעת בישראל

המחיר של דירה ממוצעת בישראל עומד על כ-2.3 מיליון שקל.זה סכום לא מבוטל וצריך לזכור שהנתון הזה כולל בתוכו גם את הדירות מהמרכז כמובן, אבל גם הרבה דירות מהפריפריה הרחוקה שם י רידות המחירים כבר הגיעו לרמות של בין 10% ל-20% בחלק מהמקומות, כמו למשל בצפון. שם רמות המחירים נמוכות מלכתחילה בהשוואה לאזורי הביקוש ויכולות לעמוד על פחות ממיליון שקל . מה שאומר שהמחירים בתל אביב וסביבתה הרקיעו לשחקים ומושכים את הממוצע לגבהים שלא נראו פה.

בעקבות זאת, צעירים רבים מוצאים את עצמם בהשקעות של חלקים מדירה. כלומר, בדרך כלל זה קורה כאשר מתחברים שניים או שלושה חברים שאינם יכולים לרכוש דירה או שאינם מעוניינים למנף את עצמם דרך משכנתא והם רוכשים דירה ביחד ומחלקים ביניהם את הזכויות.

מה הסיכונים בהשקעה כזאת?

לצד האפשרות להיכנס לשוק הנדל״ן עם הון עצמי נמוך יחסית, חשוב להבין שגם להשקעה בשליש דירה יש סיכונים. המשקיעים לא מחזיקים בדירה שלמה, ולכן אין להם שליטה אמיתית על הנכס - לא מתי למכור, לא למי להשכיר, ולא מה לעשות במקרה של תקלה או שינוי. ברוב המקרים, החברה שמארגנת את ההשקעה היא זו שמקבלת את ההחלטות, והמשקיע תלוי בה. אם החברה לא מתנהלת באופן מקצועי, או אם היא מתעכבת בשיווק ובמכירה, הרווח עלול להיפגע. לאלו שעושים זאת ללא החברה המארגנת - יש חילוקי דעות, אי הסכמות כאלו אחרות ועוד.

בנוסף, קשה למכור חלק מדירה בשוק החופשי, כך שהמשקיע שרוצה לצאת מהעסקה תלוי במציאת מחליף. מעבר לכך, יש עמלות ודמי ניהול שיכולים לשחוק את הרווח הסופי, וחשוב לבדוק מראש את התנאים. יש גם סיכון רגולטורי - נכון להיום מדובר במהלך חוקי שמזכה בהטבות מס, אך לא ניתן לדעת אם המצב הזה יישאר כך לאורך זמן. חשוב לציין - כמו בכל השקעת נדל"ן גם כאן, אין הבטחה לרווח והדירה עלולה שלא להשביח את עצמה, שכר הדירה עלול להיות נמוך מהצפוי או שהדירה תעמוד ריקה לתקופה מסוימת וגם יכול להיות לאורך הדרך הוצאות לא צפויות.

היבט המס

אחד היתרונות המרכזיים שמושכים משקיעים למודל של רכישת חלק מדירה הוא ההגדרה המשפטית לעניין מיסוי. לפי החוק, אדם שמחזיק פחות משליש דירה - אינו נחשב לבעלים של דירה, ולכן הוא עדיין זכאי להיחשב כ"מחוסר דיור" לצרכי מס. המשמעות היא שמי שרוכש חלק מדירה, ועדיין לא מחזיק בדירה שלמה נוספת, נהנה מהטבות משמעותיות. למשל: הוא יכול להשתתף בהגרלות במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו "דירה בהנחה", לשלם מס רכישה מופחת או אפילו אפס מס ברכישת דירה שלמה ראשונה, וגם להיות זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת אותה דירה בעתיד.

ההיגיון מאחורי ההבחנה הזו הוא פשוט: שליש דירה או פחות נתפסים על ידי רשות המסים כ"החזקה שולית", שאינה משקפת בעלות מלאה בדירה לצורכי מגורים. לכן, כל עוד המשקיע לא חצה את רף השליש הוא נחשב לצורך החוק כמי שאין בבעלותו דירה, ויכול לנצל את ההטבות השמורות לרוכשים ראשונים. במקרים מסוימים, משקיעים מפצלים את ההון העצמי בין כמה דירות, כך שכל אחת מהן מוחזקת בשיעור נמוך – מה שמאפשר תכנון מס לגיטימי בהתאם להוראות הקיימות.

• מחירי הדירות בצפון - ירידה של 20%-10% בשלומי וקריית שמונה
• תל אביב מתקררת - הקונים מחכים, מחירי הדירות יורדים

כניסה לשוק הנדל"ן

במובנים מסוימים, מדובר בדירה - אבל רק על הנייר. המשקיע לא גר בה, לא קובע מה ייעשה בה, לא מכיר את השותפים האחרים, ולעיתים גם לא ראה אותה מעולם. עם זאת, היא רשומה בטאבו, מופיעה בדוחות הבנק, ויש לה מספר חלקי של מ"ר. זהו סוג חדש של בעלות, שנמצא איפשהו בין "אני מחזיק דירה" ל"אני קניתי כרטיס כניסה לשוק הנדל״ן". בעיקר התוצאה המרכזית של הצעירים שפועלים בצורה כזו היא למטרת - הצמדת החיסכון שלהם למחירי הדירות בישראל. בין אם זה בשל ייאוש ובין אם מדובר בחשיבה יצירתית שתביא אותם להחלטה מושכלת בדיעבד - אי אפשר להתעלם מהמגמה הזו. כך נולדה קבוצה חדשה בשוק: משקיעי הדירות החלקיות. הם לא שוכרי דירה, לא בעלי דירה, ולא ממש יזמים - אלא משהו באמצע. הם מקווים לרווח, לא משלמים מסים כמו בעלים, לא מקבלים מפתחות, אבל מקווים שיום אחדיגיע המועד למכור והם יעשו את הרווח המיוחל. זה לא פתרון לדיור, ולא בדיוק השקעה מסורתית אבל נכון להיום, זו אחת הדרכים היחידות להרגיש חלק מהמשחק עבור חלק מהציבור. גם אם רק בשליש.

באופן כללי - לא בטוח האם לקיחה של כל הכסף שצברתם עד היום - גם אם מדובר בסכום נמוך יחסית שאינו מאפשר רכישת דירה במרכז, זה הפתרון שיביא לנחת ולשלווה כלכלית. בכל זאת - גם שוק הנדל"ן מצוי באי וודאות ולא ידוע מה יהיו ההשלכות על רמות המחירים - במיוחד באזורי הביקוש. מה גם שפורסם לאחרונה על מלאי אדיר של דירות לא מכורות בישראל ועוד גורמים שעלולים להקפיא את השוק או להורידו. בכל מצב - חשוב לדעת מה הסיכונים יחד עם הסיכויים בהשקעה שכזאת.