דירה מקבלן או דירה מיד שנייה? או - למה דירות יד שנייה זולות משמעותית מדירות קבלן?

המגמה בשוק הדירות המקומי היא המשך האטה - אך באופן שונה בין הדירות החדשות ודירות היד-שנייה. דירות חדשות מקבלן מצטברות בקצב מהיר ומעלות את המלאי של דירות שלא נמכרו כשבמקביל יש ירידה דרמטית בקצב המכירות. בשוק יד שנייה, אין לנו נתונים על כמות המוכרים, אבל גם שם יש ירידה בהיקף העסקאות. לפי למ"ס יש בישראל יותר מ־78 אלף דירות חדשות שלא נמכרו – מדובר במספר שיא שמעיד על הפער בין רמות ההיצע לבין המחירים בפועל - יש כמות גדולה של דירות בשוק, אבל הקבלנים לא מורידים מחירים בצורה מוצהרת, והדירות אינן נמכרות בקצב המצופה. עם זאת, המחירים כן יורדים דרך מבצעים. הנחות הקבלנים שוות 6%-7% של הנחה - זאת ירידת מחיר בדלת האחורית. 

חשוב לציין - המלאי הזה לא מרוכז רק בפריפריה אלא גם בעיר הכי יקרה בישראל - תל אביב וכבר כתבנו על כך שהשוק מתקרר גם ב'עיר ללא הפסקה' ושם קיימות כיום כ־9,200 דירות חדשות וככל הנראה כשהם יוצפו בשוק זה יגרום בפועל לירידת מחירים גדולה יותר. אבל, לרגע אל תחשבו שאין ביקושים לדירות האלו. מול ההיצע הגדול יש גם ביקוש, השאלה היחידה היא מה הנקודה שבה הביקוש יקלוט את ההציע - באיזה מחיר. 

לעומת זאת, דירות יד שנייה - גם אם אינן בקצב מכירות גבוהה, עדיין נסגרות באם המוכרים לחוצים או הקונים להוטים. גם שם יש ירידה גדולה בהיקף הפעילות ומה שבולט שם הוא המחיר הנמוך ביחס לדירות חדשות. פעם זה היה הפוך - פעם דירה יד שנייה עלתה יותר כי היא היתה עם קירות גבוהים יותר, מאובזרת, מרוהטת, בעשור האחרון זה התהפך והפער גדל. הפער גדל גם בצורה מלאכותית כי כאמור יש הנחות וגם בגלל שאנשים רוצים חדש ורוצים שכונה חדשה ואיכות חיים עם בניינים חדשים מסביב. 

ההנחה הגלומה במבצעי הקבלן

בפועל, יש כאמור ירידה במחירי הדירות החדשות של כ-7% - וזוהי ההטבה המגולמת בתוך המבצעים של ה-80/20. אבל לא יספרו לכם על זה בלמ"ס בעיקר כי האינטרס של רבים הוא לשמור על רמות מחירים גבוהות. כך לדוגמא - יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון אמר בראיון לכאן 11 - שהוא לא בטוח אם המטרה שלו כשהוא הגיע למשרד הבינוי והשיכון היא להוריד את מחירי הדירות, ושהוא לא יודע אם מחירי הדירות ירדו ב-30% למשל - האם זו תיחשב להצלחה מבחינתו. אבל לציבור בישראל זה ברור - המחירים הגיעו לרמות שלא מאפשרות לרכוש דירה בישראל, ובשטח כבר רואים שיתופי פעולה בין צעירים שחוברים יחדיו וקונים דירה בשותפות, ראו כאן - רכישת שליש דירה, לעיתים גם פחות, בשותפות עם אחרים.

יכול להגיע לפער של מעל לחצי מיליון שקל

כאשר בוחנים דירות חדשות לעומת דירות יד שנייה באותו אזור ממש, מתבהר פער המחירים בין חדש לישן. כך לדוגמה, ברמת החייל בתל אביב: דירת 4 חדרים חדשה בפרויקט חדש עשויה להימכר בכ־4.8 מיליון שקל, בעוד שדירה מיד שנייה ברחוב סמוך, בגודל דומה, יכולה להופיע למכירה סביב 4.2–4.4 מיליון שקל. פער שמגיע גם ל־600 אלף שקל.

מה גם שהמחירים שמופיעים ביד 2 ואתרים דומים לא משקפים את מחיר המכירה האמיתי אלא הם נסגרים בערך ב5% מתחת לזה. המצב מלמד ששוק היד השנייה מאופיין בגמישות גבוהה יותר, משא ומתן ממקום של כוח וכפועל יוצא לירידת מחירים.

 צריך לזכור שגם בשוק היד שנייה השוק לא פעיל יתר על המידה שכן גם שם יש האטה משמעותית, אבל כרואים את הביקוש וההיצע נפגשים - המחיר יורד, ולא כפי בדירות החדשות - שם השוק מווסת על ידי גורמים שונים ושם מחביאים את התמונה האמיתית. ועדיין יש הרבה מצבים שהדירות הישנות במחירים נמוכים משמעותית לעומת החדשות גם בשקלול הנחות והטבות. לא בטוח שזה אמור להיות כך, במיוחד כשבדירות יד שנייה יש במקרים רבים פוטנציאל עתידי של התחדשות עירונית. 

הפער בין הקבלנים לבעלי הדירות

הנה פערים נוספים בין דירות חדשות ליד-שנייה - דירת 4 חדרים חדשה בצפון הישן של תל אביב - באזורים כמו מאפו, גורדון או בן יהודה, עשויה להגיע ל־5.4-5.6 מיליון ויותר, דירה יד 2 תימכר בכ-5 מיליון שקל.  ברמת החייל, דירה חדשה דומה תימכר לרוב בטווח של 4.6 עד 4.9 מיליון שקל. דירות יד שנייה באותם אזורים יכולות להימכר בפער של 400 עד 700 אלף שקל פחות, תלוי במיקום, מצב הדירה והיקף השיפוץ שבוצע בדירה.

פערי המחירים בין הדירות החדשות לשוק היד השנייה ניכרים לא רק בתל אביב, אלא גם בערים גדולות כמו ראשון לציון, פתח תקווה ואשדוד. לדוגמא: בראשון לציון, דירות חדשות בשכונות כמו נחלת יהודה מערב או מתחם האלף נמכרות לרוב בטווח של 3.2–2.8 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, בעוד שדירות יד שנייה בשכונות הוותיקות יותר - כמו נאות אשלים או שיכון המזרח נמכרות סביב 2.6–2.3 מיליון שקל. זאת לא השוואה של "תפוזים לתפוזים", אבל גם באותה שכונה יש פער של כ-200 אלף שקל בין חדש לישן. 

• נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"
• מחירי הדירות יורדים ובלמ"ס מספרים (שוב) שהם עולים - איך זה ייתכן?

בפתח תקווה, בפרויקטים חדשים באם המושבות או הדר גנים המחירים נעים סביב 3.2–2.8 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, גם כאן זה כ-200 אלף שקל יותר מדירות יד שנייה. בשכונות כמו יוספטל, נווה עוז וכפר גנים, דירות מיד שנייה מוצעות במחירים של 2.6–2.2 מיליון שקל וגם כאן זה מתחת למחירים של דירות חדשות בכ-5%-10% 

גם באשדוד הפער הוא לא קטן ויכול להגיע בדירות חדשות ברובעים המבוקשים ליד הים (י"א, י"ג, ט"ו) ל-3- 2.6 מיליון שקל לדירה חדשה , לעומת דירות יד שנייה ברובעים הוותיקים כמו ז' או ח', שנמכרות סביב 2.5–2.1 מיליון שקל. לא השוואה זהה, אבל בהחלט מסביר את המגמה והפער מול חדש וישן. 

עלויות התחזוקה השוטפות

פערי המחירים בין דירות חדשות ליד שנייה לא מסתכמים רק בתמורת הרכישה - אלא ממשיכים גם לשלב שלאחר הקנייה. דירות חדשות, במיוחד בפרויקטים ברמות גבוהות עם מפרט יחסית עשיר, מגיעות לרוב עם עלויות תחזוקה חודשיות גבוהות בהרבה. בבניינים עם מעליות כפולות, חניון תת־קרקעי, לובי מעוצב, חדר כושר או שטחים משותפים מורכבים, עלויות ועד הבית להגיע עד לאלפי שקלים בחודש, בהתאם לרמת התחזוקה הנדרשת ותקציב הוועד, אך בפרויקטים סטנדרטיים מדובר על מאות רבות - סביב 500 עד 900 שקלים.

• בת-ים מתחדשת: אושרה תוכנית לבניית כ־1,000 דירות חדשות
• תל אביב מתקררת - הקונים מחכים, מחירי הדירות יורדים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לעומת זאת, דירות יד שנייה מתאפיינות לרוב בעלויות ועד בית נמוכות, לעיתים אפילו פחות מ־100-200 שקל לחודש, בעיקר כאשר אין מעלית, חניה פרטית או שירותים מיוחדים. הממוצע הוא באזור 300 שקלים, אבל תלוי כמובן במיקום ובבניין הספציפי. זה הבדל של כמה מאות שקלים בין החדש לישן לטובת הישן. 

עם זאת, יש לקחת בחשבון כי בבניינים ותיקים קיימת לעיתים שחיקה מצטברת של תשתיות – כמו צנרת, חשמל, רטיבויות או היעדר ממ"ד – מה שבדרך כלל יביא להוצאות שיפוץ בעת הכניסה לדירה או בשנים שלאחר מכן. כתבנו לאחרונה על כך שמחירי השיפוצים בעלייה - שיכולה אף להגיע ל30%. מה גם שבבניינים אלו הסיכוי לעליית ערך ולהשבחה הוא גבוה כיוון שיש פוטנציאל להתחדשות עירונית בעתיד.

ההבדל הגדול בין חדש וישן, בולט בדירות שאין בהן ממ"ד, שם הפערים יכולים להגיע גם ל-15%. משקיעים לא קונים דירות בלי ממ"ד כי השוכרים לא מעוניינים בהם, ורוכשי דירות גם מעדיפים כמובן דירה עם ממ"ד. מה שווה ההנחה הגלומה בדירה בלי ממ"ד, אם אין ביטחון. זאת גישתם של רבים וזה מוביל לפערים גדולים, אם כי גם בדירות ישנות עם ממ"ד יש פער משמעותי לעומת דירות חדשות.