מה עדיף למשקיע - 2 דירות קטנות או אחת גדולה? בדקנו

קודם כל, התשואה

באופן כללי - דירות קטנות, בעיקר דירות 2 חדרים - מניבות תשואה גבוהה יותר מדירות גדולות. הסיבה פשוטה: שכר הדירה אינו נמוך בהרבה, אך מחיר הנכס נמוך משמעותית. דירת 2 חדרים בתל אביב עשויה להניב בין 3% ל-3.2% תשואה, בעוד שדירה בת 5 חדרים תניב בין 2% ל-2.3% בלבד. הכלל הזה תקף גם בפריפריה - רק במספרים גדולים יותר, דירות קטנות יניבו לרוב בין 3.6% ל-4%, לעומת כ־3% בדירות גדולות. דבר נוסף הוא שיש כלל לא כתוב שאומר: ככל שהדירה קטנה יותר, כך התשואה על כל שקל מושקע - גבוהה יותר.

תחזוקה והתעסקות עם שוכרים

מי שבוחר להשקיע בשתי דירות קטנות, צריך לקחת בחשבון ניהול כפול: שני חוזים, שתי ארנונות, תחזוקה כפולה ולעיתים גם שוכרים פחות יציבים. דירות קטנות ממוקמות לרוב בבניינים ותיקים, עם תשתיות ישנות יותר ובלאי גבוה יותר.

לעומת זאת, דירה אחת גדולה לרוב תגיע עם פחות 'הצקות' מצד השוכרים. וגם - היא תושכר בדרך כלל לאוכלוסיות אמידות יותר מאשר בדירות הקטנות, בעיקר כי דירה קטנה יכולה להיות מושכרת לסטודנטים למשל או לצעירים שהמצב הכלכלי שלהם הוא בדרך כלל יהיה פחות יציב מאשר של משפחה. וזה יגיע גם עם תחלופה נמוכה בין שוכרים - כלומר, משפחה תשכיר לזמן רב יותר כיוון שהיא מחויבת לגנים, בתי ספר וחוגים לילדים מה שאצל הצעירים מהווה פחות בעיה.

 בנוסף, יהיו פחות תקלות, ושקט יחסי מצד הבעלים. מבחינת נוחות ניהול - זו השקעה פאסיבית לעומת 2 דירות קטנות.

פיזור הסיכון ב-2 דירות, יכול להוות יתרון

גם כשמסתכלים על ניהול סיכונים, יש יתרון מובנה לפיצול. אם אחת מהדירות הקטנות ריקה - השנייה ממשיכה להניב הכנסה. לעומת זאת, בדירה אחת גדולה תזרים ההכנסה תלוי ב־100% בשוכר אחד. במילים אחרות: פיזור הסיכון בדירות קטנות גבוה יותר, מה שעשוי לשמש ככרית ביטחון בתקופות לא צפויות.

עם זאת, הנזילות במכירה - כלומר קלות המימוש, משתנה לפי סוג הנכס והאזור. למשל: במרכז הארץ, לדירות קטנות בשכונות מבוקשות כמו במרכז תל אביב או באזור האוניברסיטה, יש ביקוש קשיח. בפריפריה, לעומת זאת, דירה קטנה יכולה להיתקע בשוק זמן מסוים. מה שיכול להביא לקשיים בעיקר מהסיבה שמול הדירות יש משכנתא שצריך לשלם. עם זאת, הנזילות במכירה ,כלומר קלות המימוש, משתנה לפי סוג הנכס והאזור.

 במרכז הארץ, לדירות בשכונות מבוקשות יש ביקוש גבוה שמביא לכך שדירות לא 'יעמדו על המדף' זמן רב. לעומת זאת, בפריפריה - דירה יכולה להיתקע בשוק במשך הרבה זמן שיכול להגיע אף לשנה או יותר (במקרה של מוכר שרוצה למכור ולא במוכר שרק רוצה 'להרגיש את השוק').

מה לגבי התחדשות עירונית?

בשנים האחרונות נפוצה מגמה בקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית - לבקש במקום דירה חדשה אחת, שתי דירות קטנות. הרציונל ברור: שתי דירות עשויות להיות שוות יותר ולייצר תשואה גבוהה יותר. אבל מה שלא תמיד נלקח בחשבון הוא ההיבט המיסוי. חוק מיסוי מקרקעין מקנה פטורים מוגבלים, וברוב המקרים, דירה נוספת תחויב במס שבח או בתשלום מע"מ – מה שעלול להפוך עסקה שנראתה רווחית פחות כדאית בפועל. בנוסף, לרוב מי שרוכש 2 דירות יעשה זאת בבניינים ישנים - שם פוטנציאל ההשבחה הוא גבוה בהרבה מאשר בדירות חדשות.

במקרה של הודעה על תחילת פרויקט של התחדשות עירונית בבניין שבו הדירה הנרכשת שוכנת - מדובר בסיבוב ענק של רוכש הדירה שכן הוא מרוויח דירה חדשה עם כל הנוחות שבבניין חדש ועם שווי חדש לדירה שלפעמים אף יכפיל את שווי הנכס.

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• איך עושים כסף גדול מנדל"ן - בלי דירה, בלי רישיון, ובלי שקל הון עצמי

זווית המימון - הבנק מעדיף פשוט

גם מהצד של הבנק, יש משמעות לבחירת ההשקעה ולפיצולה. כאשר משקיע בוחר לרכוש שתי דירות קטנות - במיוחד אם זו לא דירתו הראשונה, הבנקים עשויים לגלות זהירות גבוהה יותר. הם יבחינו שמדובר בשתי הלוואות נפרדות, או באחוז מימון גבוה שמתחלק בין שני נכסים, וידרשו ביטחונות רחבים יותר, ריביות גבוהות יותר או הון עצמי נוסף.

לעומת זאת, רכישת דירה אחת גדולה נחשבת פשוטה יותר למימון, גם בגלל שהבנק עוסק בנכס אחד, עם בטוחה אחת, וגם כי לעיתים מדובר בנכסים חדשים או מבוקשים יותר שמוערכים בקלות.

בנוסף, דירות קטנות רבות ממוקמות בפרויקטים ישנים, ולעיתים הבנקים מקטינים את שיעור המימון עבורן (LTV) - במיוחד אם אין להן מעלית, חניה או שהן בבניין עם בעיות תחזוקה. במקרה כזה, הרוכש יצטרך להשלים מהון עצמי גבוה יותר - מה שעלול לשחוק את יתרון התשואה שנראה על הנייר.