השקעה בדירה או במשרד - מה עדיף? יתרונות וחסרונות

שוק הנדל"ן בישראל ממשיך להיות זירה מרכזית למשקיעים, אך ההחלטה בין השקעה בדירה למגורים לבין משרד להשכרה הפכה למורכבת יותר. דירות הציעו בעבר יציבות ועליית ערך עקבית, אך בחודשים האחרונים נרשמת האטה ואף ירידה במחירים בשטח. משרדים מספקים תשואה גבוהה יותר – אך עם סיכונים משמעותיים, במיוחד לאור היצע גדול של משרדים חדשים שנמצאים בהקמה.

תשואה: משרדים מספקים יותר, אבל עם סיכונים גבוהים

מי שמחפש תשואה גבוהה עשוי להתפתות להשקיע במשרדים. התשואה הממוצעת על משרדים בישראל עומדת על כ-7%-6% בשנה (לפני מסים והוצאות), ובמקרים מסוימים גם 8%. משרד בבני ברק עשוי להיות מושכר ב-70-110 שקל למ"ר לחודש, בעוד בתל אביב המחירים נעים בין 80 ל-160 שקל למ"ר (אזורי הביקוש 100 וצפונה), תלוי במיקום ובאיכות הבניין.   

לעומת זאת, דירות להשכרה מציעות תשואה נמוכה יותר, שנעה בין 2.5% ל-4% בשנה. בתל אביב התשואה עשויה להיות כ-2.5%, בעוד בערים כמו חיפה או יהוד-מונוסון ובפריפריה היא יכולה להגיע ל-4%-5%.

מיסוי: יתרון ברור לדירות

אחד היתרונות הגדולים בהשקעה בדירה הוא המיסוי הנוח. הכנסות משכירות דירה פטורות ממס עד תקרה של כ-5,640 ש"ח לחודש. מעל תקרה זו, אפשר לבחור בין תשלום מס מופחת של 10% על ההכנסה או חישוב לפי מדרגות המס הרגילות. לעומת זאת, הכנסות ממשרדים חייבות במס מהשקל הראשון, כולל מס הכנסה, מע"מ (אם אתם עוסקים מורשים), ודמי ביטוח לאומי. כלומר, המיסוי יכול להגיע ל-50%. 

• המשקיעים החדשים - כך נראית הדרך של הצעירים להיכנס לשוק הנדל"ן
• ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה

מימון: הבנקים מעדיפים דירות

מי שרוצה למנף את ההשקעה באמצעות הלוואה יגלה שבנקים נוקשים יותר כשמדובר במשרדים. עבור דירה, ניתן לקבל משכנתא של עד 75% מערך הנכס (או 50% אם זו דירה להשקעה), עם ריבית ממוצעת של כ-6%-5%. לעומת זאת, במשרדים, הבנקים מציעים לרוב מימון של 50%-60% בלבד, והריבית גבוהה יותר – כ-7%-6%. בנוסף, הבנק עשוי לדרוש ביטחונות נוספים, כמו ערבויות או נכסים אחרים, בגלל הסיכון הגבוה יותר.

סיכונים: משרדים תלויים יותר במגמות השוק

שוק המשרדים חווה תנודות משמעותיות בשנים האחרונות, בעיקר בשל היצע גבוה, ירידה בביקוש, ושינויים בתרבות העבודה כמו עבודה מהבית. בתל אביב, לדוגמה, דמי השכירות ברמת החייל ירדו ב-2024 בכ-18%, מ-110 שקל למ"ר לכ-90 שקל למ"ר, ובמתחם הבורסה ברמת גן הירידה הייתה מ-115 ש"ח ל-105 שקל למ"ר. הירידות משקפות תוספת של שטחי משרדים חדשים ושיעור תפוסה נמוך יותר – כ-20% מהמשרדים בתל אביב נותרו ריקים ב-2024. והירידות נמשכות גם לתוך 2025. 

גם שוק הדירות, שהיה יציב בעבר, מראה סימני האטה בחודשים האחרונים עם ירידה קלה במחירים בשטח, לאחר עלייה של 7.7% ב-2024. אולי הירידה היא תיקון קל ואולי השוק משתנה בגלל הגבלה של מבצעי הקבלנים, וירידה דרמטית בהכנסה הפנויה של המשפחות על רקע גזרות המסים. 

• פנטהאוז בכיכר המדינה ב-43 מיליון שקל - ועל המחירים בכיכר
• הקבלן איחר במסירת דירה - מה הפיצוי ששילם לרוכשים?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

היצע המשרדים: תוספת שטחים חדשים מכבידה על המחירים

שוק המשרדים בישראל מתמודד עם אתגר משמעותי: היצע גדול של שטחים חדשים שנמצאים בהקמה, שעשוי להמשיך וללחוץ על מחירי השכירות. לפי דו"ח של חברת CBRE ישראל, כ-1.5 מיליון מ"ר של שטחי משרדים נמצאים כרגע בהקמה בתל אביב ובסביבתה, כאשר כ-700,000 מ"ר צפויים להסתיים ב-2025-2026. היצע זה, בשילוב עם ירידה בביקוש, עלול להוביל לירידה נוספת במחירים ובדמי השכירות וזה עלול להיות משמעותי יותר באזורים החלשים -רמת החייל, פתח תקווה, ראשון לציון ועוד. 

פוטנציאל השבחה: דירות בפריפריה עדיין מובילות

מי שמחפש עליית ערך (השבחה) עשוי למצוא יתרון בדירות, במיוחד בפריפריה, למרות ההאטה האחרונה. התחדשות עירונית, תשתיות חדשות כמו הרכבת הקלה, ועלייה בביקוש תורמים לעליית ערך בפריפריה. יש משקיעים ורוכשים לא מעטים שמחפשים את המקומות שיעברו לדעתם התחדשות עירונית וקונים שם. בסוף מדובר בהשבחה מאוד משמעותית שמשנה את חישוב התשואה מהקצה את הקצה. 

אז מה עדיף? 

אין כמובן תשובה. צריך לזכור שכמו כל השקעה, היא יכולה לאבד משוויה, אבל לאורך זמן צפוי שדירת המגורים תעלה ערך ולצד התשואה משכר דירה, תזכו לקבל תשואה נאה. יכול להיות שאנחנו לקראת תקופה לא פשוטה בשוק הדירות, אבל כשחוזרים לאחור רואים שדירות סיפקו על פני זמן אורך תשואת ההשכרה תשואה של 6% פלוס בשנה כשהרווחים פטורים לרוב ממס. במשרדים זה יותר טריקי, כי התנודות חזקות מדי, אבל כשלקחנו את 20 השנים האחרונות קיבלנו תשואה של כ-8%. לא רע. אבל גם כן, למעשה - בעיקר בתחום המשרדים, אי הוודאות גדולה מאוד. יש פרמטרים שמשנים את המשחק - עבודה היברידית והיצע ענק באזור המרכז צפויים להשפיע מאוד על המחירים והתשואה.

וכל זה כשהריבית עדיין גבוהה  ועל פי בנק ישראל היא תרד בעוד שנה ב-0.5% בלבד ל-4%. כלומר, עלויות המשכנתא צפויות להמשיך להיות גדולות. במשרדים יש בעיה נוספת לעומת הדירות. בדירות אתם תמצאו שוכרים, אין כמעט מקרים שדירות עומדות ריקות זמן ממושך כי אין שוכרים. במשרדים זו תופעה רחבה - יש הרבה מאוד משרדים ריקים, יש מתחמים גדולים - פרשקובסקי מגדל המאה, בסר בפתח תקווה שהוקמו בשנים האחרונות והם מאוכלסים באופן חלקי מאוד. 

זה אומר שאתם כבעלי משרדים בבעיה - כי לא רק שאתם לא מקבלים תשואה, אתם משלמים את ההוצאות הקבועות  תחזוקה, ארנונה ועוד, ובמשרדים זה גבוה פי כמה משוק הדירות, אלו הוצאות משמעותיות. ולכן, יש כבר שבירה. יש אנשים לא מעטים שמעמידים את המשרד שקנו למכירה, יש רבים שכבר מכרו, אבל החברות הגדולות, אלו שמחזיקות קומות שלמות, מבוססות ויכולות לעמוד במשבר הזה. השאלה לכמה זמן.

כמשקיעים הסיכון שלכם בשוק המשרדים גדול יותר וההערכות הן שלא יהיה משהו חדש בשוק הטווח הקרוב. תזכרו שאתם גם מושפעים מאוד מהמאקרו. מי שנכנס עכשיו בהחלט יכול לעשות עסקה טובה בראייה ארוכה, אבל הוא גם יכול להפסיד הרבה בטווח הקצר-בינוני. מי שקונה דיר הפחות מסתכן, אך כאמור גם התשואה שלו נמוכה יותר. במכלול הסיכונים, בחודשים האחרונים, אין תזוזה של משקיעים לשוק המשרדים. השוק תקוע, הביקוש נמוך מאוד, רק מכאלו שבאמת צריכים משרדים, המשקיעים הפרטיים כמעט לא מגיעים. זה אומר משהו. נכון של צריך להיות עדר וחשוב לחשוב מחוץ לקופסה, אבל בשוק הנדל"ן שם המגמות ארוכות טווח (להבדל משוק ההון התזזיתי יותר), סיכוי טוב שהירידה תמשיך והמשקיעים רואים זאת. גם בדירות יש פחות משקיעים, אבל זה לא דרמטי כמו בשוק המשרדים.