הזוכים שהפכו למיליונרים: מה קרה למחיר למשתכן בלוד? וכמה הרוויחו הזוכים במקומות נוספים?

הנתונים על פרויקט מחיר למשתכן (ששינתה את שמה בהמשך ל"דירה בהנחה") בלוד חושפים רווחי הון פטורים ממס גדולים מאוד. לא בגלל תכנון פיננסי מתוחכם, לא בגלל השקעה מסוכנת, אלא בגלל זכייה בהגרלה ממשלתית, רכישת דירה בהנחה עמוקה, המתנה לסיום תקופת החסימה - ומכירה בשוק החופשי.

מדובר בראשוני הזוכים בתוכנית בלוד, שחתמו על חוזי רכישה באפריל 2016 ונכנסו לדירותיהם ב-2018. באפריל 2023 הוסרה מגבלת המכירה, חמש שנים אחרי קבלת הדירה. בשנה הראשונה אחרי הסרת החסימה כ-12% מהזוכים כבר מכרו. כעת, שלוש שנים אחרי פתיחת האפשרות למכור, התמונה חדה בהרבה: 43% מהזוכים, 150 מתוך כ-340, כבר מכרו את הדירה.

וזה עוד לפני מי שכבר התקדם לדירה אחרת. עוד 13 זוכים רכשו דירה נוספת ומתכוונים למכור את דירת מחיר למשתכן. אם מוסיפים אותם, שיעור הזוכים שמכרו או בדרך למכור מגיע לכ-48%. כלומר, כמעט אחד מכל שני זוכים בפרויקט הראשון בלוד השתמש בדירה המסובסדת כתחנת מעבר כלכלית, ולא כפתרון מגורים ארוך טווח.

רווח של 1.2 מיליון שקל

הרווח הממוצע הוא: כ-1.2 מיליון שקל לדירה במונחים נומינליים. זהו הפער בין מחיר הרכישה המסובסד לבין מחיר המכירה בשוק החופשי. גם אחרי התאמה לאינפלציה, מדובר בהטבה עצומה למשקי בית צעירים. בפועל, המדינה נתנה לקבוצה מצומצמת של זוכים הון עצמי לדירה הבאה. הרווח באחוזים הוא מעל 130%, הרווח בשנה הוא 120-140 אלף שקל - זה כמו לקבל משכורת חודשית של מעל 10 אלף שקל נטו בלי לעבוד במשך 10 שנים. זכייה בפיס. 

לוד אינה מקרה יחיד. בגליל ים בהרצליה, אחת הדוגמאות הבולטות ביותר, זוכי מחיר למשתכן רכשו דירות לפני שנים במחירים של כ-1.4-1.8 מיליון שקל, וכאשר תקופת החסימה הסתיימה הערכות בשוק דיברו על מכירות סביב 4-4.3 מיליון שקל. המשמעות: רווח של יותר מ-2 מיליון שקל, ובמקרים מסוימים סביב 2.5 מיליון שקל לדירה. זו כבר אינה הנחה בדיור. זו קפיצת הון של משפחה צעירה, שנוצרה בעיקר מפער בין מחיר מסובסד למחירי שוק באזור ביקוש. רוכשי דירות במחיר למשתכן הרוויחו 2-2.5 מיליון שקל - קנו ב-1.5 מיליון ומוכרים סביב 4 מיליון

בהמשך גם גליל ים החלה להראות את הצד השני של התוכנית. כאשר הרבה זוכים משתחררים מאותה תקופת חסימה באותו אזור, רבים מהם מנסים למכור במקביל. זה יוצר היצע גדול של דירות דומות, לעיתים באותם בניינים, ומפעיל את הלחץ בכיוון ההפוך. המוכרים עדיין מורווחים מאוד בגלל מחיר הכניסה הנמוך, אבל הקונים מקבלים כוח מיקוח. זו הסיבה שבשכונות כאלה אפשר לראות גם רווחי ענק לזוכים וגם ירידות או קיפאון במחירים המקומיים. מ"מחיר למשתכן" למכירה תחת לחץ: מה קורה בגליל ים?

גם בקריית קריניצי ברמת גן נוצר סיפור דומה. זוכי מחיר למשתכן נכנסו לשכונה שהפכה לאחת היקרות והמבוקשות בעיר, סמוך לתל השומר ולצירי תנועה מרכזיים. הרווח על דירה הגיע במקרים מסוימים ליותר מ-2 מיליון שקל. זה קרה משום שהמחיר המסובסד נקבע רחוק מאוד ממחירי השוק שנוצרו אחר כך בשכונה. כך הפכו זוכי מחיר למשתכן ברמת גן למיליונרים וכמה עולה דירה בקריית קריניצי?

אבל גם שם, כאשר תקופת החסימה נגמרה, החלו לצאת לשוק עשרות דירות בבת אחת. לאחר סיום תקופת החסימה הוצעו באזור עשרות דירות למכירה במקביל, כאשר חלק גדול מהמוכרים ביקשו לממש את הרווח. בשוק חלש יותר, עם ריבית גבוהה וקונים זהירים, ריבוי מוכרים מאותו פרויקט הופך את היתרון של הזוכה לאתגר לשכונה כולה. מחירי הדירות בקריית קריניצי בירידה: תקופת החסימה נגמרה והיצע הדירות זינק

רווחים של עד 2.5 מיליון שקל לרוכשי הדירות

בראש העין, בשכונת פסגות אפק, התמונה הייתה דומה: זוכים שרכשו דירות במחירים נמוכים מאוד ביחס לשוק, ולאחר שנים יכלו למכור ברווח של כ-1.5 מיליון שקל. תשואה של פי 2.5 על הכסף, בדיוק משום שהזוכים שילמו מחיר שנראה בדיעבד כמעט מנותק ממחירי השוק שהתפתחו אחר כך. פי 2.5 על הכסף: זוכי מחיר למשתכן בראש העין ימכרו ברווח של 1.5 מיליון שקל

• זכו בדירה בהנחה - וקיבלו הודעה: "הפרויקט התבטל"; ההפסד - כמיליון שקל
• רשות המסים בערעור לעליון: "עסקאות מחיר למשתכן הן מכירה ומחויבות במס רכישה"

במודיעין, לעומת זאת, התמונה כבר הראתה את שני הצדדים יחד: רווחים גדולים לזוכים לצד ירידות מחירים בשכונה כאשר היצע גדול יצא לשוק. עם זאת, גם אחרי ירידות, זוכי מחיר למשתכן בשכונה היו עדיין מורווחים בכ-1.2-1.7 מיליון שקל. זה מסביר מדוע חלק מהמוכרים יכולים להתפשר במחיר ועדיין לצאת עם רווח גדול. מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה

גם ביבנה, בשכונת נאות שמיר, נרשמה תופעה דומה. דירות שנרכשו במחיר למשתכן סביב 1.2 מיליון שקל הגיעו לפי פרסומים למחירים של כ-2.4-2.5 מיליון שקל ב-2023. כלומר, הכפלה של שווי הדירה בתוך כמה שנים, לפני שהשוק התקרר וההיצע של מוכרי מחיר למשתכן התחיל להשפיע על המחירים. נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%

זו בדיוק הביקורת המרכזית על מחיר למשתכן ודירה בהנחה שהמשיכה אותה. התוכנית נועדה לסייע למחוסרי דירה, אבל בחלק מהמקרים היא הפכה למנגנון חלוקת עושר דרך הגרלה. מי שזכה בזמן הנכון ובמקום הנכון קיבל הנחה של מאות אלפי שקלים, נהנה מעליית מחירי הדירות, ולאחר כמה שנים יכול היה למכור ברווח של שבע ספרות. מי שלא זכה נשאר באותו שוק יקר, לרוב אפילו יקר יותר.

אין בכך פסול מצד הזוכים. הם פעלו לפי הכללים, המתינו לתום תקופת החסימה ומכרו כאשר יכלו. השאלה היא מדיניות. האם המדינה רצתה לספק דירות מוזלות למגורים, או לייצר רווח הון פרטי לזוכים בהגרלה? אם המטרה הייתה להגדיל נגישות לדיור, הנתונים מלוד, גליל ים, קריית קריניצי, ראש העין, מודיעין ויבנה מראים שהתוכנית השיגה זאת רק חלקית. אם המטרה הייתה ליצור הון עצמי למשקי בית צעירים, היא הצליחה מעבר למצופה - אבל רק עבור מי שהכדור נפל אצלו נכון.

השורה התחתונה פשוטה: מחיר למשתכן הפכה חלק מהזוכים למיליונרים על הנייר, ואז גם במזומן. בלוד זה 1.2 מיליון שקל רווח ממוצע לדירה; בגליל ים וקריית קריניצי זה כבר הגיע ליותר מ-2 מיליון שקל במקרים מסוימים. זו אינה הנחה קטנה ולא סיוע נקודתי. זו העברת עושר גדולה דרך מנגנון אקראי, בזמן שרוב הזוגות הצעירים המשיכו להתמודד עם אותם מחירי שוק, אותה ריבית ואותו צורך בהון עצמי הולך וגדל.

• הרפורמה שתנסה לקצר את הדרך מול רמ"י: פחות שלבים, יותר ודאות
• מגדל קונה את חלקה של גינדי בקניון הזהב - ומה זה אומר על עסקת מליסרון?

העשיר מהרצליה התעשר עוד יותר 

זאת לא התמונה המלאה. כל אלו שזכו בדירה בהגרלה נהנו מרווחים, אבל האבסורד הגדול הוא שמדובר במתנה ענקית שתלויה בהגרלה - במזל. אבסורד גדול נוסף הוא שההטבה קשורה לאזור המגורים - אם אתם צעירים תושבי הרצליה וסביר שלרוב ממשפחות מבוססות הרווח שלכם, אם תזכו יהיה 2 מיליון ומעלה, אבל אם אתם מהפריפריה הרווח שלכם יהיו מאות אללפי שקלים בודדים. הסיבה היא שיש יתרון גדול לבני המקום שמוקצים להם שיעורי השתתפות משמעותיים בעיר המגורים. 

שיעורי ההשתתפות האלו מספקים מלכתחילה יתרון לבני המקום רק שכרטיס ההגרלה של בן הרצליה שווה פי כמה מכרטיס הגרלה של בן נתיבות. ומה קרה בעצם? העלו את הפערים הכלכליים והחברתיים - "העשיר" מהרצליה התעשר ב-2 מיליון שקל כשמלכתחילה לא בטוח שהוא זה שצריך לקבל דירה, "העני" מנתיבות" קיבל הטבה קטנה. הפערים התרחבו.