יו"ר קב' השמאות אהוד המאירי: "נטעו אשליות שטרכטנברג יחתוך את מחירי הדירות בחצי, לקראת הקיץ נראה תפנית"

כבכל חודש ובכל רבעון מספקים משרדי הממשלה השונים נתוני מאקרו אודות מחירי הדירות ברחבי הארץ. לפי נתוני השמאי הממשלתי, מחירי הדירות ירדו ברבעון הרביעי ב-1%, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נרשמה ירידת מחירים של 1.7% ואילו משרד אוצר מדווח על ירידת מחירים של 4% בגזרת הדירות החדשות. בראיון ל-Bizportal מנסה אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', לספק מעט ודאות בשוק הנדל"ן ההפכפך של ימינו.

גופי הממשלה מציפים אותנו כל תקופה בנתונים, לא פעם סותרים, של מחירי הדירות, הציבור מבולבל

"אין ספק שבסיסי הנתונים של כל אחד מהגופים שונים לחלוטין – השמאי הממשלתי מתייחס אך ורק לדירות 4 חדרים ולא פעם חוטא בכך כי מחירי דירות ה-2-3 חדרים עשויים להראות מגמה סותרת בשל הנדירות של דירות מסוג זה. כשמאי אין דירה אחת שדומה לשנייה ואם מוכר דירה יידע לנהל משא ומתן טוב הוא אף עשוי לקבל יותר ממקבילו שלא מוכשר בכך. כמו כן, השמאי לא מתייחס כלל למצב הדירה, אם היא קדמית או עורפית, אם מדובר בדירה בשטח של 90 מ"ר או 115 מ"ר, הכל מתמטיקה וזה שטותי מאחר ולא מדובר במוצר אחיד כמו ברזל לדוגמה שניתן לאמוד את מחירו. השוק קפוא ואנשים יושבים על הגדר מאחר והאוצר אומר שהמחירים יורדים כי זה מה שהוא רוצה להראות. בסיסי הנתונים מעוותים מהיסוד."

אז מתי בכל זאת היית ממליץ לרכוש דירה?

"כולם יושבים על הגדר ומחכים, נטעו אשליות שטרכטנברג יחתוך את מחירי הדירות בחצי, אך לדעתי כעת הזמן לרכוש דירה מאחר ולקראת הקיץ נראה תפנית וכל מי שחיכה החל מתחילת המחאה ירד מהגדר, יבין שהמחירים לא ירדו ביותר מ-5%-10% ויחזור לשוק. אולם לא בכל מקום, בפריפרייה המחירים יירדו כי אין ביקוש לדירות, הקבלנם לא טיפשים, נפטרים מהמלאי ולא מתחילים לבנות דירות חדשות."

אבל המדינה משחררת קרקעות בקצב מסחרר

"כשמשרד הבינוי והשיכון משחרר קרקע עבור 3,000 יחידות דיור 2000 יהיו בבית שמש, 500 בנתיבות ואלי 20 ברמת גן, זה לא רציני מאחר וכל עוד לא ידאגו לתעסוקה בפריפרייה איש לא יעבור להתגורר בה."

אבל בכל זאת רואים ניצנים של שינוי, העברת בסיסי צה"ל לנגב, הקמת בית הספר לרפואה בצפת

"צפת עומדת בפני קפיצת מדרגה, בית הספר לרפואה ימשוך אוכלוסייה ברמה גבוהה ויזניק את האזור כולו, כפי שעומר התפתחה כפלנטה אחרת מבאר שבע כשהגיעה אליה אוכלוסייה ברמה גבוהה. אוכלוסייה אמידה תגיע גם לירוחם ולערד אם יקימו בהן שכונות צבאיות כפי שעשו בראש העין וביבנה."

אם כך, הזוגות הצעירים עדיין לא יצליחו לרכוש קורת גג במחיר סביר

"אז שיעברו ללוד, אף אחד לא מצפה מהממשלה לסבסד דירות בשדרות רוטשילד. זוגות צעירים צריכים להתאגד בקהילות בשיתוף עם העירייה, לתפוס יזם ולהקים שכונות, כפי שעושים הגריעינים התורניים. תראו את הסטודנטים כיום מתארגנים ומקימים קהילה איכותית בעיר, אין שום סיבה שלא יתפתחו מעגלים של אוכלוסיות איכותיות שיקפיצו את העיר קדימה, וצריך לעשות זאת גם בערים נוספות בפאתי אזורי הביקוש."

הממשלה מנסה לקדם כעת את נושא הדיור בר השגה, לדעתך היא תצליח?

"לצערי הממשלה מקדמת פתח חדש לשחיתות, איך יקבעו מי יקבל סיוע? בשנות ה-80 שיווקו דירות שלכאורה נועדו לאוכלוסייה נזקקת רק למי שהיה עם פרוטקציות בעירייה. איך בדיוק ימנעו מזוג שרכש דירה להשכיר אותה במשך 5 שנים ואז למכור אותה ברווח? אכיפה היא לא הצד החזק במדינה הזאת. לדעתי הפתרון הנכון הוא להקים מייזמי שכירות ציבוריים לתקופה מוגבלת, נאמר ל-10 שנים, זוג צעיר יגור בדירה לאורך התקופה, יתבסס ואז יעביר אותה לזוג הבא שיזדקק לדירה."

יש פוטנציאל לבניית מאות אלפי יחידות דיור במרכזי הערים הגוועות, איך זה שרק בקריית אונו וביהוד-מונוסון מצליחים לקדם ברצינות פרויקטים של פינוי בינוי?

"כי במדינה שלנו אוהבים להתעסק במתמטיקה, כל הזמן מתווכחים על התמריצים והעיריות חושבות שגונבים להן אחוזי בנייה, מפחדים שמישהו ירוויח על חשבונן ולא רואים את התוצאה הסופית. יהוד-מונוסון וקריית אונו מעניקות הקלות ולכן רואים בהן התקדמות. חייבים לתת תמריצים רציניים כדי שפרוייקטים יזוזו – כיום בעלי דירות 3 חדרים זוכים במייזמי פינוי בינוי בדירות 4 חדרים, תמריץ שלא בהכרח משכנע אותם שהפרויקט כדאי עבורם, מה יקרה אם כל בעל דירה יקבל גם תמריץ כספי של חצי מיליון שקל? לזה קוראים צדק חברתי. ברגע שהדיירים יראו את הכסף הם יחתמו בהמוניהם. כמובן שהעיריות יצטרכו להגדיל את יחס הדירות מהיחס הלא בהכרח כלכלי שמאפשר הקמת 3.5-4 דירות חדשות על כל דירה ישנה כדי שבאמת תהיה ליוזמות פינוי בינוי כדאיות כלכלית מול הדיירים המהווים את המכשול העיקרי."

כתבות נוספות:
מחיר דירה ברמת אביב נחתך בשמאות המוקדמת ב-26% - העסקה התפוצצה

שוק הנדל"ן - כל המספרים: בת"א מחיר הדירות החדשות (4 חד') צלל ב-20%, ברעננה נפילה של 23.5%

ראיון נדיר עם סוחר נוסטרו: "לא רחוק היום שיישרפו בת"א עשרות מיליארדים במניות בגלל תנודה בשוק הנגזרים"