מה שהבנק לא מספר: איך תחסכו מעל 180 אלף ש' בתשלום המשכנתא הישנה?

בשנים האחרונות האטרקטיביות בריבית המשכנתאות הוזילה באופן ניכר את ההחזר החודשי ואת ההחזר הכולל. במקרים רבים אף נמצא שהריביות בבנקים למשכנתאות נמוכות מזכאות המדינה העומדת על 4%-4.5% שנתי. למרות האמור, נוטלי משכנתאות רבים אשר נטלו הלוואה לפני ירידת הריביות חוששים למחזר את המשכנתא בשל עמלות הפירעון (הקנס) שעשוי להיות מושת עליהם. Bizportal בחן את הסוגיה עם טאבו ישיר משכנתאות. למרות הקנסות שמגיעים לעשרות אלפי שקלים עדיין ניתן לחסוך בשנות משכנתא ו/או בהחזר החודשי.

זוג לווים רכש דירה ברחובות בשנת 2006 בכ-765 אלף שקל במשכנתא בשיעור של 70% מימון. המשכנתא בהיקף של 535,800 שקל חולקה לשני חלקים המשתנים אחת ל-10 שנים וכמובן צמודים למדד:
חלק 1 בסך 74,100 שקל בריבית בריבית של 5.06%
חלק 2 בסך 461,700 שקל בריבית של 5.11%.
שני חלקי המשכנתא נטלו לתקופה של 30 שנה

חסכון של 504 שקל בחודש
הזוג מעוניין למחזר את המשכנתא, יתרת הקרן בחלק 1 עומדת כיום על 82,144.32 שקל (כולל עמלת פירעון (קנס) של 4,514.27 שקל), ויתרת הקרן בחלק 2 כיום עומדת על 512,607.50 שקל (כולל עמלת פירעון של 28,818.94 שקל). סך יתרה לסילוק כולל עמלות פירעון - 594,751.90 שקל וההחזר החודשי כיום הינו 3,349.41 שקל.

מבדיקה שנערכה לקראת מיחזור המשכנתא עולה כי בהתאם ליתרות לסילוק הכוללות את עמלת פירעון, בהשוואת המסלולים למסלולים הנהוגים כיום בריביות טובות יותר, נבחנה אפשרות למחזר את המשכנתא (נטילת משכנתא חדשה הכוללת את יתרות הקרן ועמלות הפירעון לצורך סילוק המשכנתא הישנה) במסלול זהה הצמוד למדד אך נקודת ההשתנות אחת ל-5 שנים ולא אחת ל-10 שנים כפי שיש כיום ללווים. הריבית לצורך בדיקת הכדאיות במסלול המשתנה חושבה לפי 3% כאשר הריביות במסלול זה נעות כיום בין 2.5%- ל-3.5%. בהתאם לריבית זו יוכל הזוג לחסוך 504 שקל בחודש. נציין כי נותרו עוד 295 חודשים לפירעון מלוא המשכנתא (כמעט 25 שנה).

ההחזר החודשי החדש כיום - 2,845.43 שקל וסך החיסכון הכללי, כתוצאה של החיסכון החודשי לאורך יתרת חיי המשכנתא: 148,680 שקל.

החסכון הגדול - בשינוי התמהיל
אולם אם ניישם גם שינוי בתמהיל המשכנתא, נוכל לחסוך הרבה יותר. המשכנתא המקורית צמודה כולה למדד , מספיק שחלק מהמשכנתא יוסב למסלול פריים ו/או למסלול ריבית קבועה שאינה צמודה למדד, נוכל ליצור חיסכון נוסף תוך כדי נטרול השפעת המדד על יתרת הקרן. לפי מדד של 2% שנתי לתקופת חיי המשכנתא ההחזר הכולל יעמוד על 1,275,107 שקל, לפי המתווה הנוכחי.

כדי לשמור על החזר חודשי של 3,349.41 שקל נבצע את המיחזור לפי המתווה הבא:
א. 174,000 שקל בריבית פריים לתקופה של 25 שנה (לפי פריים מינוס 0.7)
ב. 420,751 שקל בריבית משתנה כל 5 לתקופה של 25 שנה (לפי ריבית של 3% שנתי).
ג. 45,000 שקל בריבית קבועה לא צמודה למדד לתקופה של 10 שנים (לפי ריבית של 5%).

לפי התמהיל החדש החזר המשכנתא הכולל, לפי מדד שנתי של 2% יעמוד על 1,090,123.21 שקל, קרי הזוג יחסוך 184,983 שקל.

ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות : "ככל שהמדד גבוהה מ-2% שנתי כך ההחזר הכולל יגדל והחשיבות בחלוקת תמהיל המשכנתא בין המסלולים השונים יהיה משמעותי יותר. עם זאת יש לשים דגש להחזר החודשי אשר יכול להשתנות עקב עליית הפריים ועליית המדד".

***האפשרות שהוצגה בכתבה זו אינה מתאימה לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.

כתבות נוספות:
ראיון נדיר עם סוחר נוסטרו: לא רחוק היום שיישרפו בת"א עשרות מיליארדים במניות בגלל תנודה בשוק הנגזרים

מחיר דירה ברמת אביב נחתך בשמאות המוקדמת ב-26% - העסקה התפוצצה