רוכש הדירות להשקעה: בעל משכורת של 11,900 שקל - איזה נכסים הוא קונה?

מספר הדירות הנרכשות להשקעה וכן שיעור הרכישות מסך רכישות הדירה שעלה לאורך מרבית העשור האחרון והגיע לשיא בשנים 2009-2010 ירד בחדות בשנת 2011, כך עולה מנתונים שמפרסם היום בנק ישראל.

מסקירת "ההתפתחויות המרכזיות בשוק הדירות להשקעה בשנים האחרונות" עולה, כי שיעור הדירות הנרכשות למטרת השקעה הגיע לשיא בשנת 2009 ועמד על 31% מסך הדירות הנרכשות, כאשר התמקדות המשקיעים הייתה באזורי באר שבע וחיפה, שם התשואה על דירה להשקעה עלתה משמעותית יחסית לתשואה על דירה בירושלים ותל אביב, שהיו בעבר ערים מועדפות על משקיעים.

אחד הנתונים המעניינים הם שהכנסתם של המשקיעים גבוהה בכ-40% מהשכר הממוצע (שבינואר עמד על 8,500 שקלים) ומחיר הדירה הנרכשת קטן בכ-33% ממחיר דירה ממוצעת (עמד על כ-600 אלף שקלים) ועל כן, על רקע זאת, רק כמחצית מרוכשי דירה להשקעה זקוקים למשכנתה כדי לממן את רכישת הדירה, וגם זו קטנה יותר ממשכנתה אותה לוקחים רוכשי דירות למטרת מגורים.

כך, מחיר הדירה החציוני במונחי שנות עבודה של רוכש דירה להשקעה גם הוא כמעט ולא השתנה ועמד על כ-4.5 שנות עבודה מ-2006 ועד 2009, זאת לעומת כ-9 שנות עבודה של רוכש דירה למגורים בשנת 2009.

האמצעים הכלכליים העומדים לרשות רוכשי דירה להשקעה והדירות הזולות יחסית אותן הם רוכשים משתקפים גם בשוק המשכנתאות, בהנחה שפרופיל המשקיעים בשנה האחרונה דומה לזה שבשנים קודמות: מתוך כ-15,000 דירות שנרכשו להשקעה בחודשים אפריל-דצמבר 2011, רק כ-7,600 משכנתאות ניתנו לרכישת דירה להשקעה. כלומר, רק כמחצית מרוכשי דירה למטרת השקעה זקוקים להלוואה על מנת לממן את הרכישה, זאת לעומת למעלה מ-90% מרוכשי הדירות למטרת מגורים בחודשים אלה. גם גודלה של המשכנתה של אלו שבכל זאת נזקקים למשכנתא נמוכה יותר ב-8.1% מזו של רוכשי דירה למגורים.

במהלך השנה האחרונה בנק ישראל ביצע שני צעדי מדיניות עיקריים שנועדו להתמודד עם העלייה החדה במחירי הדירות. המגבלות שהטיל בנק ישראל בתחום המשכנתאות במהלך 2011 ייקרו את המשכנתאות, ועל כן היו אפקטיביות בעיקר בקרב רוכשי דירה ראשונה הנזקקים יותר למשכנתה. לעומת זאת, העלאת מס רכישה על דירה שנייה מהווה תמריץ שלילי לכלל רוכשי דירות להשקעה ועל כן השפיעה יותר מאשר המגבלות על המשכנתאות.

בנוסף, לעליית הריבית הריאלית של בנק ישראל בסוף 2010 ובמהלך 2011 הייתה ככל הנראה השפעה על כלל רכישות הדירה הן בשל ייקור המשכנתאות והן בשל עליית התשואות באפיקי השקעה סולידיים.

בשורה התחתונה, שיעור הדירות להשקעה ירד משמעותית מתחילת שנת 2011 לכ-25% מכלל רכישת הדירות בשנה זו מ-31% ב-2009, בין היתר בגלל צעדי המדיניות שננקטו בתחום הדיור במהלך שנה זו.