גידול של 19% ב-Q1 במספר הדירות שנרכשו - מי זו 'מלכת הזוגות הצעירים'?

ברבעון הראשון של 2011 נרכשו כ-22.2 אלף דירות, גידול של כ-19% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של כ-15% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כך עולה מנתוני מנהל הכנסות המדינה במשרד האוצר. לדבריהם, נתוני הרבעון הראשון מוטים מעלה בשל חגי תשרי שחלו בתקופה זו. בניכוי חודש החגים, אוקטובר, היה מספר העסקאות החודשי הממוצע ברבעון הראשון של 2012 גבוה בכ-1% בלבד בהשוואה לממוצע המכירות החודשי בחודשים נובמבר-דצמבר.

אזור באר שבע רשם ירידה של 26% בהיקף העסקאות, החדה ביותר, זאת כתוצאה מירידה חדה בשיעור של 46% במכירת דירות חדשות, מכירת דירות יד שניה באזור רשמה ירידה של 17%. בין הרבעון הרביעי של 2010 לרבעון הראשון של 2012 ירד מספר העסקאות באזור באופן רצוף ובשיעור מצטבר של 35%. אחד הגורמים המרכזיים לכך הינה הירידה החדה בפעילות המשקיעים באזור. כך, סך הדירות שרכשו משקיעים באזור ברבעון הראשון היה נמוך בכ-57% מרמות השיא שנרשמו ברבעון האחרון של 2010. פלח שוק נוסף שתרם לירידה החדה במספר העסקאות באזור היו הזוגות הצעירים, אשר רשמו ירידה בשיעור של 37% באותה התקופה ואילו היקף פעילותם של משפרי הדיור נותר ללא שינוי.

זינוק של 54% בעסקאות בטבריה אזור טבריה, הכולל את ישובי הגליל העליון, רשם גידול של 54% במספר העסקאות הרבעון ושל 31% בהשוואה לאשתקד. הסיבה לגידול החד הייתה גידול חד במכירות של משקיעים, אשר הביא לעליה של 43% במספר העסקאות בדירות יד שניה, בעוד רכישת דירות חדשות דווקא רשמה ירידה בשיעור דומה. כ-41% מהדירות שמכרו המשקיעים באזור זה נרכשו על ידי זוגות צעירים ואילו שיעור מעט נמוך מזה, כ-39% נרכשו בידי משקיעים אחרים.

ברבעון הראשון של 2012 נרכשו כ-9.3 אלפי דירות על ידי זוגות צעירים, כמות המהווה 42% מסך הדירות שנרכשו ברבעון, בדומה למשקלם היחסי ברבעון הקודם. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד עלה משקל הזוגות הצעירים בסך הרכישות ב-3.4 נקודות אחוז, זאת על חשבון ירידה בשיעור זהה במשקל המשקיעים בשוק. אזור רחובות רשם שיעור גידול חד של 43% ברכישות של זוגות צעירים ברבעון הראשון של השנה בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לעליות שנרשמו ברבעון הרביעי. בכך עלה משקל הזוגות הצעירים בסך רוכשי הדירות באזור זה משיעור של 37% ברבעון השלישי של 2011 לשיעור של 43% ברבעון הראשון של 2012.

רחובות - מלכת הזוגות הצעירים באותה תקופה נרשמה עליה של 1.2 נקודות אחוז בלבד במשקל הזוגות הצעירים בקרב סך רוכשי הדירות ברמה הארצית. ניתוח הממצאים מלמד כי העליה במשקל הזוגות הצעירים באזור רחובות חלה רובה ככולה על חשבון משפרי הדיור, והיא מתרכזת בפלח השוק של הדירות החדשות. ניתן להניח כי אחד הגורמים לגידול החד במשקל הזוגות הצעירים בפלח השוק של הדירות החדשות באזור זה נעוץ בעובדה לפיה מחירי הדירות החדשות שרכשו זוגות צעירים באזור ברבעון הראשון של 2012 היו נמוכים בכ-8% בהשוואה למחירי הדירות שרכשו זוגות צעירים בשנת 2011. עיקר הזוגות הינם מאזורי המרכז והשרון.

ברבעון הראשון נרשמה התאוששות במכירת דירות חדשות בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם. יחד עם זאת, רמת המכירות עדיין נמוכה בכ-26% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד והינה מהנמוכות שנרשמו ברבעונים מקבילים מאז תחילת העשור הקודם. את הירידה ברכישת דירות חדשות הוביל אזור באר-שבע.

באזור ת"א נרשמה עליה חדה, בשיעור של 111% ברכישת דירות חדשות ברבעון הראשון של השנה, בהשוואת לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם, אף כי רמת המכירות ברבעון הראשון עדיין נמוכה בכ-33% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הגידול נובע בין היתר מעליה חדה ברכישת דירות על ידי תושבי חוץ. בעוד שברבעון הרביעי של 2011 עמד משקל תושבי החוץ ברכישת דירות חדשות באזור זה על כ-16%, לאחר ירידה משיעור שיא של 29% ברבעון השני של 2011, עלה שיעור זה ל-24% ברבעון הראשון של 2012. יחד עם זאת, באוצר מציינים כי מוקדם לקבוע כי תושבי החוץ חוזרים לרמת פעילות גבוהה בת"א, שכן הגידול ברכישות תושבי החוץ התרכז כולו בפרויקט בודד, בו למעלה מ-90% מהרוכשים היו תושבי חוץ.

נתניה רשמה את מספר העסקאות בדירות יד שנייה, אשר נמשכת כבר 3 רבעונים ברציפות. את הביטוי לרמות השפל בעסקאות בדירות יד שניה באזור נתניה ניתן למצוא גם במלאי הדירות "בהמתנה" כשיעור מסך העסקאות בשוק. כמות הדירות בהמתנה בסוף 2011 באזור נתניה היתה שוות ערך ל-24% מסך העסקאות הנעשות באזור זה בשנה (בקצב המכירות של 2011). שיעור זה גבוה פי שניים בהשוואה לסוף 2009. ברמה הארצית שיעור הגידול נמוך משמעותית (והוא אף רשם ירידה בשנת 2011 עצמה).

המחירים ממשיכים לרדת מחירי הדירות החדשות הוסיפו לרדת ברבעון הראשון של 2012, אם כי בשיעור מעט מתון מזה שנרשם ברבעון הקודם (3% לעומת 4%, בהתאמה). ברמה השנתית נרשמה ירידת מחירים בשיעור של 13%. שיעור הירידה החד ביותר נרשם באזור השרון (ירידה בשיעור של כ-6%), כאשר גם באזור ירושלים נרשם שיעור ירידה חד יחסית של 4.6%. שיעורי ירידה מתונים משמעותית נרשמו באזור המרכז (ירידה של 1.3%) ובאזור השפלה (1.9%). כמו כן, ברבעון הראשון נרשמה ירידה של 11% ברכישת דירות יד שניה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם, בניכוי חודש החגים (אוקטובר), נרשמה התייצבות במספר העסקאות ברמה החודשית, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של ירידות.

ברבעון הראשון נמשכה המגמה של יציאת המשקיעים משוק הנדל"ן, מגמה אשר החלה ברבעון הרביעי של 2009, במקביל לעליית הריבית הריאלית של בנק ישראל והתעצמה בעקבות העלאת שיעור מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה. משקל הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון הראשון עמד על 23.5%, השיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת 2003, זאת לאחר שבשיאו הגיע שיעור זה לכשליש מסך העסקאות.

זוגות צעירים במקום משקיעים ברבעון הראשון נמכרו כ-3,500 דירות על ידי משקיעים , גידול של 12% בהשוואה לרבעון הקודם, כאשר העליה במכירות הקיפה את כל האזורים, למעט אזור השרון בו נרשמה יציבות. אזורי ת"א, המרכז ובאר-שבע רשמו שיעורי גידול של 16% במכירות המשקיעים, כאשר מעל כולם בולט אזור טבריה עם שיעור גידול של 89% בהשוואה לכמות הדירות שמכרו משקיעים באזור זה ברבעון הקודם (ושיעור גידול של 50% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד). כאשר בוחנים את משך תקופת ההחזקה בנכס של אותם משקיעים שמכרו את דירתם ברבעון הראשון בולט פרק הזמן הקצר יחסית של החזקה בנכס באזור טבריה. כך למשל, כ-65% מאותם משקיעים באזור טבריה רכשו את דירתם בשלוש השנים האחרונות, באזור ת"א למשל, רק כ-38% מהמשקיעים שמכרו את דירתם ברבעון הראשון החזיקו בנכס לא יותר משלוש שנים.

כאשר מחשבים את שיעור התשואה הנומינלי ברוטו (ללא ניכוי הוצאות מכירה, רכישה והשבחה ) שצמח למשקיעים שמכרו את דירתם ברבעון הראשון של 2012, ניתן למצוא את אחד ההסברים לגידול החד ביציאת המשקיעים מאזור טבריה. כך, שיעור התשואה החציוני באזור זה עמד על 86%, לעומת שיעור תשואה של 55% ברמה הארצית. שיעור תשואה גבוה נרשם גם באזור ת"א (76%) ובאזור ב"ש (66%) אשר כפי שצוין לעיל גם בהם נרשם גידול מעבר לממוצע הארצי בקצב היציאה של המשקיעים מהשוק.

כ-39% מהדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הראשון של 2012 נרכשו ע"י זוגות צעירים, עליה של 3 נקודות אחוז בהשוואה לשנת 2011. כ-31% מהדירות נרכשו ע"י משפרי דיור והיתרה, 30%, נרכשה בידי משקיעים. באזור המרכז נרשם השיעור הגבוה ביותר של דירות שהוחזקו בידי משקיעים ונרכשו ע"י זוגות צעירים, כ-47%. משקל הדירות שהחליפו ידיים בין משקיעים באזור זה הינו הנמוך ביותר בהשוואה ארצית -22%. מנגד, בת"א, שיעור הדירות שרכשו זוגות צעירים מידי משקיעים נמוך יחסית ועומד על כ-28%.

כתבות נוספות שעשויות לעניין:

הלמ"ס: מחירי הדירות בתל אביב צנחו 9% בשנה; השכירות המשיכה לזנק עונת דוחות הנדל"ן: אדר עציוני - "ענף המשרדים כיום מסוכן, נראה פילים לבנים"; אילו מניות כדאי לשים בתיק?