לא יאמן: הפספוס של פישר שיצר לרוכשי הדירות הפסד כבד - סביב 10,000 שקל

היה זה במאי שבשנה שעברה (2011) שנגיד בנק ישראל סטנלי פישר הגביל את רכיב הפריים במשכנתאות (משכנתאות משתנות עד 5 שנים) ל-33% מכלל תמהיל המשכנתא.המטרה של פישר הייתה למנוע את תפיחתו של ההחזר החודשי בעת עליית הריבית. בפועל, הריבית שעמדה באותו חודש בשנה שעברה על 3% אומנם עלתה ל-3.25% בחודש שאחרי (יוני) אבל מאז, בעקבות המשבר בשווקים, היא במגמת ירידה. כעת עומדת הריבית על 2.5% ולפי התחזיות הנגזרות משוק האג"ח - הורדות ריבית נוספות יגיעו בקרוב. אז פישר פספס, השאלה היא כמה כסף נוטל המשכנתא הפסיד בגלל זה. הנה התשובה...

Bizportal, בשיתוף טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה, השווה מה היה קורה לזוג צעיר שהיה נוטל משכנתא שצמודה ב-100% לרכיב הפריים מול משפחה שהייתה נוטלת משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים (וצמודה למדד) אם הגבלת בנק ישראל לא הייתה נכנסת לתוקף.

אבל ראשית, הסבר קצר - עד לאותה ההגבלה רוכשי דירות רבים נטלו משכנתאות עם רכיב פריים שהגיע אפילו ל-100%. רוכשים אלה סבלו מעלייה בהחזר החודשי עקב עליית ריבית בנק ישראל שנבעה מחשש להתפרצות אינפלציה גבוהה מ-3%. בשנת 2009 שיעור ריבית הפריים עמד על 2% אולם ערב ההגבלה שיעור ריבית הפריים היה 4.5% וחודש לאחר הוצאת ההגבלה ריבית פריים כבר עלתה ל-4.75%.

זינוק של 809.81 שקל בהחזר החודשי בשנתיים

לדוגמה, משפחה שנטלה משכנתא בסך 650 אלף שקל ב-2009 לתקופה של 25 שנה, בתמהיל של 100% צמוד לריבית הפריים, וקיבלה מרווח של ריבית פריים פחות 0.9%, קרי 1.1% ריבית (באותה התקופה כאמור שיעור ריבית הפריים היה 2%). המשפחה שילמה באותה התקופה החזר חודשי של 2,479 שקל. אולם בחודש יציאת ההגבלה (בעקבות עליית הריבית שכן ב-2009 היא עמדה על 0.75%!) שילמה המשפחה החזר של 3,289 שקל , עלייה של 809.81 שקל בשנתיים.

אולם בעקבות ההתמתנות הכלכלית בארץ ובעולם שב בנק ישראל בחודש אוקטובר 2011 להוריד את הריבית ומפברואר 2012 שיעורה עומד על 2.5%, המגלם ריבית פריים בשיעור של 4%.

רוצים לקרוא עוד על נדל"ן? כנסו למדור הנדל"ן של Bizportal

וכעת להשוואה: משפחה א' נטלה ב-1 במאי, עם כניסת ההגבלה לתוקף, משכנתא בסך 650 אלף שקל, לתקופה של 25 שנה, במסלול משתנה כל 5 שנים, אשר חושבה לפי ריבית שנתית של 2.9%. באותו היום נטלה משפחה ב' משכנתא באותו ההיקף במסלול פריים לפי ריבית פריים פחות 0.9%, קרי ריבית פריים של 3.60%.

בחודש יוני 2011 משפחה א' (מסלול משתנה כל 5 שנים) שילמה 3,063 שקל כל חודש בעוד משפחה ב' (מסלול פריים) שילמה 3,289 שקל, הפרש של 225 שקל. אולם ביוני 2012 הפער בהחזר החודשי בין המשפחות הצטמצם ל-4.78 שקל בלבד. סך ההפרש בהחזרים החודשים בין המשפחות בין יוני 2011 יוני 2012 הצטבר ל-2,200.63 שקל לרעת משפחה ב'.

החזר חודשי נמוך או קרן קטנה יותר?

מהנתונים ניכר כי המשפחה שנטלה משכנתא בריבית משתנה כל חמש שנים נהנתה מהחזרים פחותים, אולם בחינת לוח הסילוקין (לוח שפיצר) מראה כי יתרת הקרן של משפחה א' הסתכמה מאי 2012 ב-644,474 שקל ושל משפחה ב', שנטלה משכנתא צמודת ריבית פריים, ב-631,977 שקל, הפרש של 12,497. מכאן, שבקיזוז ההפרש בהחזר החודשי המצטבר (2,200.63 שקל) חסכה משפחה ב' 10,296 שקל בשנה.

ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה, מדגיש שאין כל המלצה ליטול משכנתא הצמודה ב-100% לרכיב הפריים. "יש חשיבות ליצור שילוב בין מסלולי המשכנתא השונים כדי ליהנות מיתרונותיהם - מסלול הפריים נהנה מחוסר הצמדה למדד, כאשר המדד משפיע על יתרת הקרן, והמסלול המשתנה כל 5 שנים נהנה מיציבות מסויימת בהחזר החודשי. יש לזכור שבשיעור אינפלציה גבוה יתרת הקרן תגדל ועימה גם ההחזרים החודשיים."

כרמל מוסיף כי "הסיבה להוצאת ההגבלה מצד בנק ישראל הייתה החשש מפריצתה של אינפלציה שהייתה גורמת לעליית ריבית הפריים אשר הייתה גורמת לעלייה משמעותית בהחזר החודשי, בעוד במקרה של ריבית משתנה כל 5 שנים ההחזר החודשי היה גדל באופן מתון יותר. כדאי שבנק ישראל ייבחן מחדש את ההגבלה ויאפשר ללווים בעלי איתנות כלכלית ליטול משכנתא הצמודה לריבית הפריים, ביחס גבוה יותר מלווים בעלי איתנות נמוכה, כדי שיוכלו ליהנות מהיתרונות של חוסר ההצמדה למדד בתקופות של ירידת ריבית במשק. עם זאת מומלץ לבחון בכל מסלול את השינויים הצפויים על ההחזר החודשי ובהתאם לכך להתאים ככל האפשר את המסלול לפרופיל הפיננסי."

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.

כתבות נוספות שעשויות לעניין:

"הציבור הבין שהממשלה לא מצליחה ליצור שינוי בשוק הנדל"ן; מחירי הדירות יטפסו עד סוף השנה ב-5% עד 10%" הקאמבק של הקיבוצים - כך ניתן לרכוש בית פרטי ליד כ"ס ב-1.2 מיליון שקל