האוצר: ב-Q3 נמכרו 27 אלף יח"ד, גידול של 9%; היכן נרשמה צניחה של 22% במכירות?

מהסקירה הרבעונית של משרד האוצר לענף הנדל"ן המגורים ניכר כי רוכשי הדירות המשיכו לעוט אחר כל עסקה - ברבעון השלישי של 2012 נרכשו כ-26.7 אלף דירות, עלייה של כ-9% בהשוואה לרבעון הקודם, בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד נרשמה עלייה חדה של 36%. יצוין כי כמות העסקאות ברבעון השלישי אשתקד הייתה נמוכה במיוחד, על רקע פרוץ המחאה החברתית.

אזור השפלה הוביל את הגידול במספר העסקאות ברבעון השלישי, עם עלייה בשיעור של כ-18% בהשוואה לרבעון הקודם ועלייה של 77% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הגידול החד במספר העסקאות באזור זה חל על רקע גידול משמעותי בפעילות המשקיעים וברכישת דירות על ידי זוגות צעירים. מנגד, רכישת דירות על ידי משפרי דיור באזור זה עלתה בשיעור של 5% בלבד בהשוואה לרבעון הקודם.

ירידה במכירות בירושלים מנגד, באזור ירושלים נרשמה ירידה במספר העסקאות, בשיעור של כ-2% לעומת הרבעון הקודם. מי שהובילו את הירידה בעסקאות ברבעון השלישי באזור זה היו הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור (ירידה של 4%), בעוד רכישת דירות על ידי משקיעים עלתה בשיעור מתון של 2%. פלח השוק היחידי באזור זה אשר רשם גידול משמעותי בפעילות היו תושבי החוץ. בטבריה נרשמה צניחה של 21.7% במספר העסקאות שהסכמו ב-653, הירידה החדה ביותר.

ברבעון השלישי של נרכשו כ-11.1 אלף דירות על ידי רוכשי דירה לראשונה, כאשר חלק הארי ביניהם מהווים הזוגות הצעירים. כמות זו מהווה גידול של כ-9% בהשוואה לרבעון הקודם, בדומה לשיעור העלייה ברבעון הראשון. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד אשר עמד בצילה של המחאה החברתית שיעור הגידול מגיע ל-39%. כשיעור מסך העסקאות התייצב משקלם של הזוגות הצעירים בארבעת הרבעונים האחרונים על 42%, גבוה ב-2 נקודות אחוז בהשוואה למשקלם ברבעון השלישי של 2011.

הגידול הבולט ביותר בפעילות הזוגות הצעירים נרשם באזור השפלה. סך הדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור זה ברבעון השלישי עמד על כ-2.1 אלפי דירות, עלייה של 24% בהשוואה לרבעון הקודם וגידול של 106% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. גם בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה מוביל אזור השפלה את הגידול בעסקאות, עם עלייה של 29% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כפליים משיעור הגידול בסגמנט זה ברמה הארצית.

המשקיעים חוזרים ברבעון השלישי של נרכשו כ-6.2 אלפי דירות על ידי משקיעים, עלייה של כ-13% בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר עלייה מתונה של 4% ברבעון הראשון והרמה הגבוהה ביותר של רכישות משקיעים מאז הרבעון הראשון של 2011. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, שיעור הגידול משמעותי אף יותר- 25%, והוא מוסבר בין היתר בירידת הריבית הריאלית של בנק ישראל. גורם נוסף אשר עשוי להסביר את הגידול ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי הינו ההחלטה על ביטול הארכת משך הזמן הנדרש לקבלת פטור ממס שבח למי שמוכר "דירה נוספת", מ-4 שנים ל 8 שנים, הארכה אשר הייתה אמורה להיכנס לתוקף החל בינואר 2013.

עלייה גם בדירות החדשות ברבעון השלישי של 2012 נרכשו 6.2 אלפי דירות חדשות, עלייה של 11.5% בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לעלייה בשיעור דומה שנרשמה ברבעון השני. בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד, אשר עמד בצילה של המחאה החברתית, מגיע שיעור העלייה ל-63%.

בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של השנה נרשמה עלייה של 7.6% ברכישת דירות חדשות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יחד עם זאת יש לציין כי רמת המכירות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2011 הייתה הנמוכה ביותר מאז 2006 (בסיכום שנתי מכירת דירות חדשות ב-2011 חזרה לרמתה משנת 2008, הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת העשור הקודם).

באוצר מסבירים כי הסיבה לירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור המרכז בין 2009 ל-2012 הינה פערי המחיר הגבוהים בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה באזור זה, אשר בשנת 2009 לא נתמכו בפערים דומים ברמות השכר של הרוכשים, כך בעוד שמחירה החציוני של דירה חדשה באזור המרכז בשנת 2009 היה גבוה ב-61% ממחירה החציוני של דירה יד שניה באזור, פערי השכר בין רוכשי דירות חדשות לבין רוכשי דירות יד שניה באזור זה עמדו על 44%. עובדה זו, בשילוב ההחמרה בתנאי המימון למשכנתאות, עשויות לפיכך להסביר, ולו באופן חלקי, את הירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור המרכז. במקביל, עלתה מידת ההתאמה בין פערי המחיר לבין פערי השכר, בין רוכשי דירות חדשות לרוכשי דירות יד שניה באזור זה.

מחירי הדירות החדשות הוסיפו לרדת ברבעון השלישי, בשיעור ממוצע של 1.4% לעומת הרבעון הקודם. במהלך הרבעון הלכו והתמתנו ירידות המחירים, כך בעוד שבחודש יולי נרשמה ירידת מחירים של 0.6% (לעומת יוני), בחודש אוגוסט ירדו המחירים ב-0.2% ואילו בחודש ספטמבר לא חל שינוי במחירי הדירות. האזור היחידי בו נרשמה עליית מחירים ברבעון השלישי היה אזור השפלה, עם עלייה של 0.8%. מנגד, באזור ירושלים נרשמה ירידת מחיר חדה של 4.2%. באזור ב"ש ובאזור המרכז נרשמה ירידת מחירים של 1.6% ואילו באזור חיפה ירידה מתונה של 0.3%.

כתבות מעניינות נוספות:

"יש השקעות מאד אטרקטיביות בניו יורק"; מתי יסגר חלון ההזדמנויות? "זוג צעיר שלוקח היום משכנתא, לא יודע מה מצפה לו עוד 10 שנים אם המחירים יירדו"