בנצי ליברמן: "אם לא נזהר תהיה בועת נדל"ן; אזור המרכז - בין אשקלון לקריות"

"אין ספק שרצון המדינה הוא להוריד את מחירי הדירות, אם לא נהיה רגישים ולא נהיה עם היד על ההדק אז תהיה כאן בועת נדל"ן לא פשוטה", כך אמר בנצי ליברמן, מנהל מנהל מקרקעי ישראל בוועידת הנדל"ן של מרכז הבנייה במלון מרידיאן בים המלח.

לדבריו, בסך הכול שווקו כ-120 אלף יח"ד בשלוש השנים האחרונות – "לצערי חסרות תוכניות במרכז, ואני מגדיר אותו כאזור שבין אשקלון לקריות - בקריות הולכות להיות משווקות כ-8000 יחידות דיור, בקריית גת הולכות להיות משווקות 7,000, זה המרחב העיקרי בו ישווקו קרקעות לבנייה."

בוועידה נדונה הבעייתיות שבהקמת מייזמי דיור להשכרה. לפי הנתוני שהוצגו, שוק השכירויות בארץ כולל כ-560 אלף משקי בית, כ-26.3%, כאשר 47%מתושבי תל אביב גרים בשכירות . ומה לגבי התשואה? מתחילת העשור יש ירידה בתשואות וכיום היא עומדת על 3.5%, שיעור שמדיר כיום את הגופים המוסדיים מכניסה לתחום.

ראובן קוגן, סגן הממונה על התקציבים באוצר, אמר כי המכרז ברעננה לשיווק 238 יחידות דיור להשכרה לגופים מוסדיים היה אסטרטגי, מבחן דרך עם הממשלה לבחינה אם ניתן לסלול את כביש הדיור להשכרה. "האתגר הבא שלנו הוא להגדיל את התשואה, 7% זו מספיק טובה לגופים יזמיים, והיא יכולה להיות מושגת בכל האתרים בהם ערך הקרקע משמעותי כמו ברעננה, כפר סבא והרצליה, במודיעין וראש העין אנחנו עדיין לא מגיעים לתשואות האלה גם עם הורדת ערך הקרקע, נצטרך להיות יצירתיים במציאת פתרונות."

קוגן ציין כי בהרצליה עתידות להיות משווקות 215 יחידות דיור להשכרה, בירושלים כ-105 ובתל השומר ברמת גן כ-1,200 יחידות דיור. "בטווח הארוך הגופים הקונצרניים יחליפו את הפרטיים בהשכרת דירות, כ-25% מהתב"עות צריכות להיות להשכרה, לכן אנחנו מדברים על היקף בנייה של כ-10 אלף דירות להשכרה בשנה. המהלך לא יהיה פשוט בשנים הקרובות, לכם נגיע רק לאלפי יחידות דיור בגלל המחסור בקרקעות ואי יכולת השוק לספוג את ההיצע הזה. יש לחצים מצד ראשי הערים להכניס תב"עות להשכרה. ביקשנו ממנהל התכנון לא לאשר דברים אלו בצורה גורפת."

"אני פחות אופטימי מקוגן ולא צריך להתחיל לחלק מדליות, ואני מדבר מפוזיציה של אחד שניגש עם גוף מוסדי למכרז ברעננה", אמר תמיר דגן, מנכ"ל שיכון ובינוי. "היום גוף מוסדי נכנס למרכז מסחרי עם תשואות של 7.5%-8%, אני לא רואה אותו נכנס עם פחות מזה לדיור להשכרה, מה גם שמדובר בטיפול לא פשוט, בתחלופה גדולה, אין בישראל תרבות של שכירות ל-15-20 שנה, אלא לזוג שמחכה עד שיהיה לו כסף."

דגן מוסיף כי "אם רוצים למכור למוסדי את המוצר הזה ב-7.5% היזם צריך ליצור רווח של 9% והמספרים רחוקים מכך מאוד. חוץ מבתל אביב ועוד מספר מקומות מאוד אטרקטיביים גם קרקע במחיר 0 לא תעזור. באירופה קיים מודלל לפיו המדינה מאפשרת ליזמים לבנות 1,000 יחידות דיור, 20% לדיור בר השגה, 10% לשכירות וכל השאר לכל העולה לרוחו, היזמים מתנפלים על זה ונותנים למדינה מה שהיא רוצה. ברעננה רצינו להיות שחקנים, לא נתנו את המחיר הכי גבוה. לכאורה זכייה בקרקע במחיר של 10% נשמעת כהצלחה גדולה, אך אם המדינה הייתה באה ברעננה ומבצעת עסקת קומבינציה, לוקחת 100 דירות לעצמה ועושה איתן מה שהיא רוצה, אז המודל היה מצליח הרבה יותר

"החלטות הממשלה נותנות העדפה מוחלטת לאוכלוסיה החרדית", אומרת עו"ד ענת בירן. "נושא הזכאות הוא פוליטי-חברתי בלבד והפתרון לדיור להשכרה מאוד מסובך. ללא תמריץ כלכלי הוא ישאר על הנייר."