מנכ"ל אדגר: "נרחיב את פעילות הנדל"ן בצפון אמריקה, בארץ אין הזדמנויות"

מומחי נדל"ן רבים מעריכים ששוק המשרדים בישראל יסבול מהצפת יתר בחמש השנים הקרובות בעקבות תנופת הבנייה של גורדי שחקים שיחל בקרוב, במיוחד בתל אביב ושכנותיה. בעקבות המגמה, חברות נדל"ן וביטוח ישראליות מתחילות לגוון את תיק נכסיהם בהשקעות מעבר לים. אלוני חץ לדוגמה, חתמה בדצמבר 2012 על מסמך עקרונות לרכישת מבני משרדים בוושינגטון תמורת 1.12 מיליארד שקל, וכלל עסקי ביטוח, רכשה יחד עם הרבור גרופ מגדל משרדים בשיקגו במיליארד שקל.

חברת אדגר, זרוע הנדל"ן המניב של קבוצת ביטוח ישיר (צור שמיר), פועלת בתחום הנדל"ן המניב בישראל, קנדה, פולין ובלגיה. בבעלות אדגר 30 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-293 אלף מ"ר. החברה מרחיבה בימים אלו מגדל משרדים ברחוב השלושה ביד אליהו בתל אביב, מגדל אשר אי השלמתו בלטה בכיעורה לעוברים ושבים בנתיבי איילון. בשיחה עם Bizportal מתייחס רועי גדיש, מנכ"ל החברה לפעילות בישראל ולתוכניות ההתרחבות מעבר לים.

סוף סוף המגדל החורה לעין יושלם, מה מתוכנן שם? "רכשנו את המגדל עם זכויות בנייה לתוספת של 21 קומות ב-500 מיליון שקל, בקרוב נתחיל לראות שם קומות עולות בקצב מסחרר, 3-4 קומות בחודש. נשקיע 140 מיליון שקל נוספים בבנייה ברמת המעטפת. המיקום של המגדל טוב מבחינה תחבורתית ומבחינת נראות."

אתה לא חושש מהצפת המשרדים הצפויה באזור? ממיתון כלכלי שיותר את המגדלים ריקים? "נשלים את הבנייה ב-2014 ונהיה בין הראשונים באזור. כרגע יש מחסור במשרדים באזור תל אביב, בהינתן שלא תהיה קטסטרופה במשק איני צופה שינוי משמעותי. יכול להיות שתהיה יותר תחרות והמחירים יירדו מעט, במקרה כזה צריך להיות יותר טוב מאחרים. מגדלים פחות טובים יתרוקנו וחדשים יתמלאו. יכול להיות ששחקן לטווח קצר שישכיר וימכור יפסיד, אך מי שרוכש בעלות על בניין לתקופה ארוכה יכול להיות שיפסיד בטווח הקצר ויעלה בטווח הרחוק." "לגבי מיתון כלכלי, לאחר התפוצצות בועת הדוט קום לא הייתה קטסטרופה. יכולות להיות שנתיים-שלוש קשות אך בסוף הכלכלה מבצעת תיקון, מי שיודע להביא דיירים ולשמור עליהם מסתדר, מי שמבצע להטוטים פיננסיים יכול ליפול."

אתם צפויים ליזום או לרכוש פרויקטים נוספים בארץ בקרוב? "יש לנו קרקע נוספת ליד מגדל אדגר שאנחנו שוקדים על תכנונה, יכול להיות שנתחיל לפתחה לאחר השלמת הוספת הקומות, אני לא רואה כל כך הזדמנויות בארץ. כ-25% מהנכסים שלנו הם בישראל, אם יהיו הזדמנויות מיוחדות אז אולי ניזום כאן, אך המטרה היא לא להשקיע בישראל. אין טעם לפתח כאן קרקע כי המינהל והעירייה ייקחו לך את כל ההשבחה. בקנדה משלמים הרבה פחות היטל השבחה, העירייה בוחנת אילו פעולות יזמיות יש לבצע כדי להיטיב עם הסביבה ובוחנת ספציפית כל פרויקט."

אפרופו קנדה, דיווחתם בנובמבר שתבצעו הנפקה בבורסת טורונטו "הנדל"ן בקנדה מאוד מפותח, זו דוגמה למדינה שמנוהלת היטב, יציבה ומגוונת עם בנקאות טובה. שיעורי התפוסה בטורונטו מאוד גבוהים ומחירי השכירויות יחסית סבירים, עולים מדיי שנה וצפויים להמשיך לעלות. שוק ההון במדינה מאוד מפותח וחזק. פורטפוליו הנכסים שלנו במדינה הינו בשווי של כ-420 מיליון דולר קנדי. אנחנו מחזיקים ב-125 אלף מ"ר של נכסים בקנדה, בחודש מאי מכרנו 25% מהתיק שלנו לקרן פנסיה קנדית תמורת כ-100 מיליון דולר קנדי."

אנחנו רואים את חברות הביטוח נוהרות להשקיע בנדל"ן בארצות הברית, אתם מתכננים להיכנס לשם? "לחברות הביטוח יש כספים אדירים ושוק הנדל"ן בארץ מאוד לא מפותח ולא נזיל, לא ניתן לרכוש כאן מגדל אחד שלם ואם כבר מוצאים אחד אז דורשים עליו מחיר מטורף. בטורונטו, ניו יורק ולונדון יש הרבה היצע. אנחנו מנסים להגדיל את הפעילות בצפון אמריקה, אך לא באמצעות הון נוסף מתוך החברה אלא באמצעות גיוס הון קנדי בבורסת טורונטו, נבצע זאת תוך חודשים ספורים ואז נבחן השקעות בקנדה ובארצות הברית."

היכן עוד אתם רואים פוטנציאל עתידי לצמיחה? "פולין מדינה מאוד מעניינת, אנחנו מחזיקים 50 אלף מ"ר משרדים בוורשה ב-97% תפוסה. המשקיעים בארץ לא מבינים שזו עיר צומחת וברמת סיכון נמוכה כמו פרנקפורט. כשעיר צומחת ומתפתחת יש הזדמנויות, יצרנו שם מאסה קריטית."