דירה בתחפושת: איך מקפיצים ערך דירה ב-120 אלף שקל - דוגמאות ברוח החג

בשנים האחרונות עם הזינוק במחירי הדירות כל אחד נעשה "נדל"ניסט" מבין עניין, וכאשר מדובר בנו הישראלים אז ההבנה לא פעם זוכה לפרשנויות רבות כאשר גבולות ההגדרה של נכסים נמתחים לא פעם למחוזות חדשים. במיוחד עבור פורים, כאשר רבים יוצאים לחוצות העיר בתחפושות, Bizportal בחן דירות שהתחפשו למשהו אחר לגמריי - ששווה יותר.

הגדרת המושג פנטהאוז זוכה לפרשנויות ההולכות ומתרחקות יותר ויותר מהמושג המקורי ככל שחולפות השנים - מה ההבדל בין דירת פנטהאוז עם מרפסת בשטח של 15 מ"ר ופנטהאוז עם מרפסת בשטח של 100 מ"ר?

כיצד מגדירים פנטהאוז?
ההבדל הוא שאין בעולם פנטהאוז שהמרפסת שלו היא בשטח 15 מ"ר, אלא אם כן הוא בשטח בנוי של כ-2 מ"ר ומתאים לבובת ברבי. דירת פנטהאוז היא דירה המצויה על גג הבניין, בקומה הגבוהה ביותר ומוקפת לפחות בשלושה צדדים במרפסת היקפית. המרפסת רחבה יותר מול חדר המגורים, הסלון, וצרה יותר בצדדים.

דירה ששטח המרפסת שלה הוא 15 מ"ר היא פשוט דירה עם מרפסת, לא פנטהאוז או "מיני-פנטהאוז", הנפצה של קבלנים שמטרתה לנפח את מחיר הדירה. פנטהאוז הינו נכס יוקרתי המתומחר ב-50% וצפונה מדירה בשטח דומה בקומה אחרת. כשהוא צופה אל נוף מרהיב או לים, או כשמדובר בקומה גבוהה מאוד, מחירו יכול להיות גם כפול מדירה דומה.

לפי המחירון של לוי יצחק, דירת פנטהאוז בת 5 חדרים בגוש הגדול בצפון תל אביב, עם נוף לים נמכרה ב-8.76 מיליון שקל, כאשר דירה בת 5 חדרים באותו בניין נמכרה ב- 3.21 מיליון שקל. בנוסף, דירה בקומה 5 עם נוף לים ומרפסת בשטח של 12 מ"ר נמכרה ב-3.44 מיליון שקל. דירה עם מרפסת תעלה ב-10-15% יותר מדירה זהה ללא מרפסת. שטחה של מרפסת סטנדרטית הוא 12 מ"ר, אבל יזם מפולפל שמנסה למקסם רווחים, בונה על גג אחד כמה דירות, או מתחת לקומה הגג כמה דירות עם מרפסות טיפה גדולות מהרגיל, והנה יש לנו שעטנז חדש, שניתן לכנות אותו בשם היוקרה פנטהאוז, ולבקש מחיר של פנטהאוז על סתם דירה.

משדרגים את דירת הקרקע

גם המושג דירת גן לא תמיד ברור - האם 15 מ"ר של אדנית ירוקה ליד הכניסה לבית, אשר רשומה בטאבו, יכולים לזכות בתואר הנכסף? בשביל לעשות סדר, דירת גן אמיתית, כששטח הגינה לפחות 100 מ"ר, מעלה את ערך הנכס בכ-20%. אם הדירה בת 60-70 מ"ר העלייה במחיר תהיה כ-12%-15%. ואם מדובר בגינה של 250 מ"ר, ויש כאלה, אז המחיר ינסוק ב-25-30%.

לפי המחירון של לוי יצחק, דירת 4 חדרים 110 מ"ר בשכונת הנחלים במודיעין נמכרה ב-1.42 מיליון שקל. דירת גן 4 חדרים עם גינה בשטח של כ-100 מ"ר באותו הבניין נמכרה ב-1.68 מיליון שקל. ומה עם הגינה ששייכת לכל הבניין? היא שייכת לכל הבניין ולכן גם אם גידרו אותה ועשו בה שימוש, לא הכשירו אותה לגינה פרטית . להיפך, ניתן גם לתבוע אותם על השגת רכוש. אז אם מוכרים לכם דירה כזאת, ואומרים שכולם, ממש כל השכנים מסכימים, אל תקנו.

תרבות מרתפי היוקרה
ועל הדופלקס עם המרתף שמעתם? עם ישראל מת על דירות מיוחדות. לרכוש דירת 4 או 5 חדרים זה בנאלי. אבל דופלקס, או דופלקס עם מרתף שהוא יחידת דיור? זה כבר נשמע הרבה יותר סקסי.

אז מה זה באמת? זו אותה דירת קרקע מקודם, שהיזמים בחוכמתם מנצלים את שטח הקרקע שפעם היה מתחת לעמודים והיום הוא מתועל לדירה. ומאחר וממילא הוא בונה מרתפי חניה ומחסנים במרתף, מה יותר פשוט מאשר לשייך ולהצמיד חלק מהמרתף לדירת הקרקע. כך נוצרת לה דירה בעלת שני מפלסים שהופכים אותה לדופלקס יוקרתי. יש קבלנים שעוד מוסיפים לחגיגה גם את הדירה בקומה הראשונה, שממש קשה למכור אותה והיא בדרך כלל נמכרת במחיר הכי זול בבניין, ויוצרים ממש דירת טריפלס עם מרפסת גדולה ומוכרים אותה במחיר ממש ממש גבוה. לפי המחירון של לוי יצחק, טריפלקס גן עם מרתף בתל ברוך צפון נמכר ב-3.85 מיליון שקל.

מה פתאום חצי חדר? נכנסים כאן ארון, מיטה ושולחן
לאחרונה שוב חזרו לבנות חצאי חדרים, אלה שרוכשים חושבים שקונים מציאה, ואלה שמוכרים - טוב, הם בוודאי עושים עסקה טובה. זה לא שהקבלן בונה הרבה יותר מטרים או שהפער בין דירות בנות 3 חדרים לבין אלה בנות 3.5 חדרים הוא גדול בשטח. ממש לא. לעיתים השטח אפילו מקוצץ מאזורים אחרים או חדרים אחרים והפער במ"ר הוא זניח לחלוטין, 3-4 מ"ר ואפילו פחות. העניין הוא בעיקר בעניין החלוקה: מחלקים את הדירה כך שהיא תהיה בת 3.5 חד' במקום 3 חדרים או 4.5 חדרים במקום 4. חדר רגיל כידוע צריך להיות גדול מ-8 מ"ר. חצי חדר שטחו כ-6 מ"ר, העיקר שיעמוד במפני עצמו ותהיה לו כניסה נפרדת וחלון.

לבנות חדר עולה לקבלן מקסימום 3,500-4,000 שקל למ"ר. אם הוא כמעט ואינו מוסיף מ"ר לשטח הדירה אלא רק מחלק אותה בחוכמה בצורה שונה, אז עולה לו עוד פחות, הרבה פחות. לעיתים ממש לא עולה דבר. לעומת זאת למכור זה כבר סיפר אחר: 15 אלף שקל לפחות ומעלה למ"ר, תלוי במיקום. כך שהוא מוכר חצי חדר בשטח של 6 מ"ר ב-100-200 אלף שקל. ואם הוא מוכר לפי מספר חדרים - אז הוא מוכר דירה יקרה יותר מבלי שהעלות שלו תגדל בהרבה. בשכונת נווה גן בפתח תקווה נמכרה דירת 4 חדרים 100 מ"ר ב-1.42 מיליון שקל, באותה השכונה ובאותה הקומה נמכרה דירת 4.5 חדרים 102 מ"ר ב-1.54 מיליון שקל, הפרש של 120 אלף שקל הנובע מהזזת קירות פשוטה.

כתבות מעניינות נוספות:
דרשו 1.74 מ' ש' על 4 חד' בכפר סבא, כמה קיבלו לאחר 5 חודשים?
בועה שמתפוצצת? לפי הלמ"ס - מחירי דירות 4.5 חדרים בת"א ירדו 13% ב-Q4