רכשתם בינואר 2011 דירה מקבלן ב-1.3 מיליון שקל? שילמתם עוד 83 אלף שקל

הזוג צעיר החליט לרכוש דירת 4 חדרים במחיר שפוי באזור השפלה כדירתו הראשונה. הזוג התלבט אם לרכוש דירה יד שנייה במרכז רחובות או דירה יד ראשונה מקבלן ביבנה. בסופו של דבר החליט הזוג לא לוותר על חלום הדירה החדשה והחליט לרכוש ביבנה במחיר של 1,315,000 עם של 460,250 שקל, בתנאי מימון של 65% משכנתא.

Bizportal, בשיתוף טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה , בחן עבור הזוג האם רכישת הדירה מקבלן אכן משתלמת. אין ספק שכניסה לדירה חדשה הינה ה"חלום האמריקני" בהתגשמותו עבור צעירים רבים, אך עם זאת טמונות בחלום זה הוצאות רבות שאינן נלקחות בחשבון בעת החתימה על רכישת הדירה על הנייר. זה מתחיל בחיבור לחשמל (1,000 שקל), לגז (1,700 שקל), שינויים במטבח, בריצוף וכו' ונמשך בתשלום עבור עורך הדין של הקבלן העומד על 1.5% משווי הרכישה (ללא מע"מ). במקרה שלנו, התשלום לעורך דין עשוי להגיע לכ-20 אלף שקל.

אך ההוצאה הכבדה ביותר ההולכת ומצטברת לאורך תקופת הבנייה היא הוצאת המימון המורכבות מהלוואת גישור, מדד תשומות הבנייה ומדד המחירים לצרכן. כדי לאמוד את ההוצאות סביב המדדים והריביות, בחרנו להציג את המשתנים הבאים הנחשבים לשמרניים בענף הבנייה. סך הכול זמן בנייה מוערך עד הכניסה לדירה - 27 חודשים (שנתיים ורבע):

1. חתימה על החוזה: 1 בינואר 2011 – 263,000 שקל (20% מסך התשלום)
2. 1 ביולי 2011: 197,250 שקל (15% מסך התשלום)
3. 1 באפריל 2012: 197,250 שקל (15% מסך התשלום)
4. 1 בנובמבר 2012: 328,750 שקל (25% מסך התשלום)
5. 1 באפריל 2013 – יום הכניסה לדירה: 328,750 שקל (25% מסך התשלום)

תשלומים 1 + 2: עוד 5,380 שקל
ב-1 בינואר 2011 שילם הזוג 263,000 שקל מההון העצמי .ב-1 ביולי, מועד התשלום השני כבר ידרש הזוג לשלם 202,630 שקל (ולא 197,250 שקל כפי שנכתב בסעיף 2) וזאת עקב השפעת מדד תשומות הבנייה אשר עלה ב-2.7%. את שני התשלומים הראשונים ישלם הזוג מתוך ההון העצמי, אשר מסתכם כאמור ב- 460,250 שקל. עליית מדד תשומות הבנייה הוסיפה לתשלום זה 5,380 שקל אשר הזוג יאלץ להוסיף בסופו של דבר מההון העצמי.

מכיוון שהזוג מתגורר בשכירות ואינו יכול לשלם את תשלום המשכנתא, נלקחה המשכנתא במסלול דחיית תשלומים (גרייס חלקי) המאפשר לשלם את הריבית בלבד עד הכניסה לדירה.

תשלום שלישי: נפרדנו מעוד 26,307 שקל
בהתאם לכך, התשלום השלישי ב-1 באפריל 2012 בסך של 197,250 שקל (15 נלקח במסלול לא צמוד למדד בריבית של 4.4% לתקופה של 25 שנה. ההחזר החודשי שיהיה מורכב מריבית בלבד יעמוד בממוצע על 723.25 שקל לתקופה של 23 חודשים (עד מועד הכניסה לדירה). במילים אחרות, מדובר בהוצאה של 16,634 שקל. עד לתשלום זה מדד תשומות הבנייה עלה ב-4.8% ולכן הזוג יאלץ להוסיף 9,673 שקל.בתשלום השלישי ייפרד הזוג מסכום של 26,307 שקל.

תשלום רביעי: הלכו עוד 22,370 שקל
אך זה ממש לא סוף הסיפור והזוג צפוי להיפרד מסכומים גבוהים הרבה יותר - התשלום הרביעי מיום 1 בנובמבר 2012 בסך של 328,750 (25%) שקל, נלקח במסלול של כל 5 שנים צמוד למדד בריבית של 1.8%. במסגרת מסלול זה התשלום החודשי לתקופה של 4 חודשים, עד מועד הכניסה לדירה יעמוד על 493.12-494.11 שקל לחודש, או 1,974.47 שקל. לסכום זה יש להוסיף את עליית המדד בשיעור של 0.2%, קרי 656.2 שקל, ובסך הכול 2,630.65 שקל. אך בל נשכח את מדד תשומות הבנייה אשר רשם עלייה של 6.9% מיום החתימה על החוזה, אשר מקפיץ את המחיר ב-22,370 שקל נוספים.

תשלום אחרון - הכניסה לדירה: 26,247 שקל
ביום הכניסה לדירה ישלם הזוג את התשלום האחרון בסך 328,750 שקל ישירות מהמשכנתא. אולם עד למועד זה מדד תשומות הבנייה המשיך לעלות ולכן לסכום זה על הזוג להוסיף 26,247 שקל . ביום המיוחל הזה יסיימו לשלם שכירות ויתחילו לשלם משכנתא ללא דחיית תשלומים ועל כן ההחזרים החודשיים יתחילו להפחית (במעט) את יתרת הקרן.

סיכום ההפסדים: השפעות מדד תשומות הבנייה (עלה ב-6.9%): 63,670 שקל
הפסד הריביות בתקופת דחיית התשלום: 18,608.47 שקל
הפסד על : 656.2 שקל
סך הכול: 82,934.67 שקל

ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה , אומר כי "הרוכשים מקבלנים חייבים לחשב את ההשפעות של הריביות והמדדם ושינויי המע"מ, היכולים להשפיע על הפרשי המחיר, ולקחת בחשבון את השינויים בשיפוץ ושינויי המפרט הטכני של הקבלן".לפי כרמל, מבדיקה שנערכה על מספר עסקאות בשנתיים האחרונות, ממוצע עליית המחיר עומד על 15% מהמחיר על הנייר, אולם לדבריו, לרוב כשרוכשים דירה בשכונה חדשה ערכה עולה לא פעם אף יותר מערכה של דירה יד שנייה.

"אסור לרוכשים לשכוח שעד לאוקטובר 2012, במידה והיה חוסר בהון העצמי ניתן היה להגדיל את אחוז המימון מהבנק למשכנתאות, בהליך בירוקרטי קצר, אך לאחר מועז זה, הבנקים למשכנתאות ל איכולים לעשות זאת עקב ההגבלה באחוזי המימון וביטול מוסד ה-EMI. על כן, החשיבות בתכנון פיננסי מהותית ברכישה מקבלן", מזהיר כרמל.

כתבות מעניינות נוספות:
בלב אזור הביקוש: בכמה נמכרה דירת 4 חד', לא משופצת, בשינקין ת"א?
בתחתית שוק הנדל"ן: דירות בת"א סביב ה-1,700 שקל לחודש - תמונות קשות
מנכ"ל רשף נכסים מסמנת שלוש ערים בהן צפויה ירידה במחירי הדירות

***האפשרות שהוצגה בכתבה זו אינה מתאימה לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.