ביזיון: כאילו "מנסים" פה להוריד את מחירי הדירות - המינהל הקפיץ את מחיר הקרקעות במרכז ב-60% תוך 5 שנים

בזמן שבממשלה כאילו עושים הכל על מנת לרסן את עליית מחירי הדירות בישראל, דו"ח חדש של בנק ישראל חושף היום את שיעור העלייה שהיה תרומה ישירה של הממשלה. לפי הדו"ח, במרוצת השנים 2006-2011 התייקרה הקרקע שמכרה רשות מקרקעי ישראל (ליחידת דיור בבנייה רוויה) בשיעור של כ-30% בממוצע, כאשר באזור המרכז שיעור העלייה היה 60%.

בחטיבת המחקר של בנק ישראל פותח מדד לשינויים השנתיים במחירים ההדוניים של קרקע למגורים, כלומר השינויים לאחר ניכוי של מאפייני הקרקע. הניתוח מתייחס לקרקע שמכרה רשות מקרקעי ישראל בשנים 1998-2012.

נציין כי הקרקעות שרשות מינהל מקרקעי ישראל שיווקה משמשות לבניית מרבית יחידות הדיור, כאשר במרכז הארץ עולה כי חלקה נמוך יותר. במסגרת האומדנים שסופקו ע"י בנק ישראל בולטת עליית המחירים החל משנת 2008 ועד 2011 בסדר גודל של כ-30%, בעוד שבשנת 2012 הם ירדו בשיעור של כ-9%. באם בוחנים את התפתחות מחירי הדירות ומחירי הקרקע לבנייה רוויה, לפי חלוקה למרכז הארץ ולפריפריה (מחוזות הצפון, חיפה והדרום), עולה כי במרכז המחירים הולכים יד ביד, בעוד שבפריפריה אלה אינם פני הדברים. בפריפרייה עלו מחירי הקרקעות באופן מדוד יותר של כ-15%, בשעה שמחירי הדירות עלו ב-50%.

במחירים מוחלטים מחיר הקרקע בפריפרייה עלה בכ-10 אלף שקל והדירות התייקרו ביותר מ-250 אלף שקל. מנגד, באזור המרכז עלה מחיר הקרקע ליחידת דיור במרכז (לא כולל מע"מ) ביותר מ-150 אלף שקל ומחירי הדירות זינקו בסכום העולה על 500 אלף שקל. בשנת 2011 הגיעו מחירי הקרקעות (לא כולל מע"מ) לשיאם: במרכז הגיעו לסדר גודל של 450 אלף שקל ליחידת דיור לבנייה רוויה ובפריפריה הם התקרבו ל-100 אלף שקל, מדובר על כשליש ועל כעשירית, בהתאמה, ממחירה של דירה טיפוסית בת 3.5-4 חדרים. בבנק ישראל מצאו מתאם חיובי בין מחיר הקרקע למגורים לבין שיעור הקרקעות שרשות מקרקעי ישראל מכרה מתוך אלו שהיא שיווקה, והוא גבוה יותר במרכז מאשר בפריפריה. בשנים 2010-2011, בהן רשות מקרקעי ישראל הגדילה במידה ניכרת את היקף שיווק הקרקעות בכל רחבי הארץ, הגיעו שיעורי המכירה במרכז לכ-94%, בד בבד עם עלייה חדה במחיר הקרקע שם, בשעה שבפריפריה שיעורי המכירה והאמרת מחירי הקרקע היו פחותים.

מהניתוח עולה כי במרכז התייקרות הקרקע מתואמת עם עליית מחירי הדירות - פועל יוצא של ביקוש ער למגורים והיצע מוגבל של קרקע לבנייה. לעומת זאת בפריפריה המתאם חלש יותר וקל יותר למתן את עליית מחירי הדירות באמצעות שיווק נרחב של קרקע, שכן חלקה של רשות מקרקעי ישראל בבעלות על קרקעות לא מבונות גדול יחסית, ויכולתה לשווקן בתוך פרק זמן קצר רבה יותר מאשר במרכז גם בזכות מגבלות תכנון פחותות.

ניתן להסיק מהמחקר שהביקוש לדירות באזור המרכז הוא הגורם העיקרי לעליות המחירים ולא מחיר הקרקעות, גם אם מחיר הקרקע במרכז לא היה עולה מחירי הדירות באזור זה היו עולים עקב אי שיווקן של קרקעות בהיקף התואם את הביקוש.

עוד תכניות

כתבות מעניינות נוספות: קבינט הדיור אישר: יוקצו 2 מיליארד שקל לתחבורה שיאפשרו הקמת 30 אלף דירות יפו של למעלה: דירת 2 חדרים ב-6 מיליון שקל - צפו במלון ובדירות שמקימה רשת W ביפו; כמה תשלמו עבור הפנטהאוז?