שיינין: "6% מהדירות בישראל ריקות ואין כלל מחסור, ב"ש היא פרבר של ת"א"

מחיר בית ממוצע בארצות הברית היום ריאלית הוא כפי שהיה ב-1987, ואילו אצלנו פי 2.6 - פער בלתי ניתן להסבר", כך אמר ד"ר יעקב שיינין, מנכ"ל חברת מודלים כלכליים בכנס הנדל"ן של ארנסט אנד יאנג ושטיינמץ, הרינג גורמן ושות'.

שיינין שאל "האם יש מחסור בדירות בישראל? המושג דירה ממוצעת הוא וירטואלי – 100 מ"ר, 30 ק"מ מת"א, בת 27 שנים, עולה 1.27 מיליון שקל, או 121 משכורות ממוצעות במשק. דירה כזו ניתן להשכיר תמורת כ-3,000 שקל בחודש, כ-3% משווי הנכס. ללא הון התחלתי שהורייך נתנו לך לא תוכל לקנות דירה.

תל אביב היא בין 40 הערים הנחשבות ביותר בעולם, אבל היא רק השפיץ, 5% גרים שם, 95% לא גרים בתל אביב והם יחיו גם אם לא יגורו בתל אביב, לא כולם יגורו בנחמני או אחד העם".

לדבריו, בעוד 10 שנים תהיה רכבת קלה, "יהיו רכבות חשמליות ובעצם אנחנו הולכים לשינוי מאוד גדול – מטרופולין תל אביב – 1,560 קמ"ר, בדיוק כמו הגודל של מטרופולין לונדון, אנחנו 3.2 מיליון איש, הם 8.2 מיליון איש, 2,000 נפש לקמ"ר בתל אביב מול 5,000 בלונדון ו-10 אלף בלונדון. מטרופולין תל אביב לא כל כך צפוף. כשתהיה רכבת 30 דקות בין ירושלים לתל אביב, ותהיה רכבת שתיסע בין חיפה לתל אביב ב-200 קמ"ש, המשמעות היא 30 דקות נסיעה, לכן דאון טאון באר שבע לדאון טאון תל אביב יהיה 30 דקות. אז מהי באר שבע? בירת הפרברים או פרבר של תל אביב?".

"אין מחסור בדירות בישראל היום, אין דבר כזה, זה סיפורים. בונים 40 אלף דירות בשנה, בנו פעם 30 אלף, כנראה ייבנו 45 אלף בשנתיים שלוש הקרובות. ההרגלים שלנו השתנו, הפרברים שלנו יהיו מקומות לגידול ילדים, בגילאים של בין 30 עד 60 יגורו בפרבר, המבוגרים והצעירים יגורו בתל אביב. ב-2013 יש 2.4 מיליון דירות, 6.5% דירות ריקות. נכון, היה פעם 20% דירות ריקות, זה מסביר את הבנייה הנמוכה של העשור הראשון של שנות ה-2000, לא צריך 6% של דירות ריקות".

שיינין שואל - האם יש בועה במחירי הדירות? "הייתה בועה ענקית בארצות הברית במחירי הבתים וזה קרה בדיוק כשהריבית הייתה נמוכה, אולי נסיק ממנה משהו על המצב בישראל. אף אחד לא ראה בארצות הברית שיש בועה, איפה אמריקה הגדולה שהמציאה את הכלכלה? איך היא לא ראתה את זה? עד 2003 לא הייתה בועה בארצות הברית אלא תיקון של 1987, ב-2004 ראו שהמחירים עוברים מעל לגידול ריאלי של 2%, בתחילת 2005 התחילו לראות שיש בועה, אז הבנק המרכזי החל להעלות את הריבית מ-2% ל-5.25%, העלה את הריבית כשהבועה החלה להתפוצץ, מחכה חצי שנה והבין שיצא משליטה. אז הוא הוריד את הריבית עד דצמבר 2008 מ-5.25% ל-0% ומדצמבר 2008 אנחנו ב-0%, אולי ב-2015 תתחיל לעלות הריבית המוניטרית".

"אם קנית דירה ממוצעת ב-1992 ב-240 אלף שקל, היום יש לך בערך כ-600 אלף שקל הכנסה מצטברת משכר דירה. אם היום אמכור את הדירה אקבל 1.2 מיליון שקל, סך הכול עשיתי 1.8 מיליון שקל. מצד שני אם הייתי קונה את מדד המעו"ף ב-1992 הייתי מקבל 50% יותר. אך יש אנשים שלא בנויים להשקעה בשוק ההון, יש משהו בדירה שאין במנייה, אתה יודע שהמחיר שלה עולה ועולה, אך גם אם הנפילה של 2009 אנשים לא עשו פחות מדירה, זאת למרות המס של 30% על הבורסה, עדיין יוצא 30% יותר במדד מעו"ף".