בנק ישראל: "קיים חשש לפירעון משכנתאות עם עליית הריבית והאבטלה"

"בחודשים מארס-אפריל נרשמה ירידה קלה במחירי הדיור, אך עדיין מוקדם להעריך שחלה תפנית בשוק הדיור, זאת משום שהירידה במחירים לוותה בגידול במכירות של דירות מיד שנייה, וזו נבעה כנראה מניסיון של המוכרים למכור את הדירות לפני שתפוג הוראת השעה ביחס למס שבח", כך עולה מהסקירה המוניטרית למחצית הראשונה של 2013 שפרסם היום (ד') .

מהנתונים עולה כי מיוני 2012 ועד פברואר 2013 עלו מחירי הדירות בכ-8.7%, וזאת בהמשך לעלייה מצטברת של כ-58% בין השנים 2008-2011. היחס בין מחיר דירה ממוצע לשכר הממוצע למשרת שכיר המשיך לעלות במהלך התקופה והגיע לרמה דומה לזו ששררה בשיאו של גל עליות המחירים בשנות ה-90.

לפי בנק ישראל, ההתרחבות שחלה בשנים האחרונות בביקושים בשוק הדיור הושפעה מכמה גורמים, ביניהם גידול האוכלוסייה, העלייה ברמת החיים, וכן הירידה בכלל הריביות והתשואות האלטרנטיביות במשק, בדומה למתרחש בעולם מאז פרוץ המשבר הפיננסי ב-2008. השילוב של התפתחויות אלו עם עלייה מתמשכת בשכר הדירה הגביר את הביקוש לדירות כנכס להשקעה, והדבר השתקף בעליית שיעור המשקיעים בעסקאות הנדל"ן. תופעה זו אינה ייחודית לישראל והיא נצפתה גם במדינות מפותחות אחרות שבהן המערכת הפיננסית לא קרסה במשבר העולמי.

בנוגע לגידול בהיקף המשכנתאות, אומרים בבנק ישראל כי קצב הגידול של יתרת האשראי לדיור נותר גבוה, כמו כן, שיעור ההחזר מההכנסה במשכנתאות החדשות המשיך לעמוד על רמות גבוהות, ונתון זה - בשילוב המשקל הגבוה ביתרת האשראי לדיור של המשכנתאות עם - מגביר את רגישות כושר הפירעון של הלווים לעלייה בריבית ולהאטה בפעילות במשק, בפרט לעלייה ברמת האבטלה.

למרות התפתחויות אלו, מסבירים בבנק ישראל כי קצב התחלות הבנייה התייצב בתקופה הנסקרת ברמות נמוכות מאלו ששררו ב-2011. ב-12 החודשים שהסתיימו ברבעון הראשון של 2013 עמדו התחלות הבנייה על רמה מצטברת של כ-40 אלף יחידות, בהשוואה לכ-45 אלף יחידות בסוף 2011. לנוכח התחדשותן של עליות המחירים בתקופה האחרונה, ניתן להעריך כי הרמה הנוכחית של התחלות הבנייה אינה נותנת מענה מספק להתרחבות הביקושים. נתון נוסף שעלול להחריף את בעיית היצע הדירות בעתיד הוא הירידה במספר היתרי הבנייה שאנו עדים לה בשנה האחרונה.

בבנק ישראל מביעים ביקורת חריפה על הבירוקרטיה בתחום הבנייה בישראל. לדבריהם, בעוד שהמחסור בקרקע זמינה לבנייה, תהליכי התכנון הארוכים והעיכובים במתן היתרים מאטים את התאמת היצע הדירות להתרחבות הביקושים, נתוני האשראי ממערכת הבנקאות וסקר הערכת המגמות מצביעים על כך שזמינות האשראי לבינוי אינה מהווה מגבלה משמעותית על הרחבת ההיצע לצד הגידול החד ביתרת המשכנתאות בשנים האחרונות חל גידול גם בהיקף האשראי לבנייה, וזאת למרות הסיכון הגבוה הכרוך בענף זה.

"יתר על כן, הממצאים העולים מנתוני סקר המגמות מצביעים על כך שהמגבלות העיקריות בענף הבינוי הן העיכובים במתן היתרים ומחסור בקרקע זמינה, בעוד שמגבלת האשראי היא מתונה יחסית. ראוי לציין כי הממשלה מקדמת צעדים להפחתת החסמים לבנייה, לצמצום הביורוקרטיה הכרוכה בתכנון ובבנייה ולהגברת שיווק הקרקעות. כחלק מצעדים אלה הממשלה הקימה במאי את המטה הלאומי לדיור. כמו כן, התוכנית התקציבית שאושרה בממשלה כוללת מספר צעדי מיסוי שנועדו למתן את הביקושים בשוק הדיור."