המקום הנמוך בארה"ב: ישראלי שרכש נדל"ן בדטרויט - "אמרו לי 15% תשואה, זה קשקוש - אני רק רוצה לברוח משם"

העיר דטרויט נחשבת כיום לסמל הנחשלות של אזור "חגורת החלודה" בצפון ארצות הברית, אשר ספג מכה קשה עם מעברן של התעשיות המסורתיות, במיוחד תעשיית הרכב, למדינות המזרח הרחוק. בחודש שעבר הגישה העיר בקשה לפשיטת רגל, לאחר שצברה חוב של 18.5 מיליארד דולר. מדובר בפשיטת הרגל של עיר הגדולה ביותר בהיסטוריה של ארצות הברית.

כיום ה'דאון טאון' של דטרויט כמעט ריק מאדם בתים רבים עומדים ריקים, חלקם אטומים לפני הריסה, ועבור סכומים מצחיקים של כמה אלפי דולרים ניתן להיות בעלים של נכס, אך ספק אם מישהו ירצה להתגורר בו. נזכיר כי בחודש מארס סייר צוות Bizportal בדטרויט ותיאר את המצב בשטח. Bizportal שוחח עם ישראלי שרכש נדל"ן בעיר ושמע את רשמיו. המשקיע בחר להישאר בעילום שם.

"ב-2010 רכשתי 15% מזכויות בבניין מגורים בדטרויט בן 4 דירות ב-15 אלף דולר, כאשר הבניין כולו שווה 100 אלף דולר. מדובר בדירות 2 ו-3 חדרים המושכרות למעמד הפועלים של העיר. הלוגיקה של העסקה הייתה באמת בסיכון גבוה, אך מאחר ושווי הנכס היה נמוך בעשרות אחוזים ממחירו המקורי הייתי מוכן לקחת את הסיכון", אמר המשקיע בראשית הדברים.

"שוק הנדל"ן האמריקני יירגע בקרוב" - היכן יירדו המחירים?

"דירה אחת מעולם לא הושכרה" "היו מקומות יותר בטוחים לעסקאות, חשבתי שככל שהסיכון יותר גבוה כך גם הסיכוי, אך לא ציפיתי שהמצב יידרדר עד כדי כך. למזלנו הבניין מושכר ב-75% תפוסה ואנחנו מקבלים 600 דולר לדירה, אך לא ממש ניתן לבנות על זה כי דירה אחת יכולה להיות מושכרת חודשיים שלושה ואז לעמוד ריקה, דירה אחת מעולם לא הושכרה." "אין ספק שעשיתי טעות עם הרכישה הזאת, פרסומים מבטיחים 15% תשואה שנתית, זה קישקוש, עם ה-5%-6% תשואה שאני מקבל יש עסקאות הרבה יותר טובות. אך עם התשואה הזאת אני יכול להתמודד, אך אני מודאג מאחר ואין מצב שאוכל למכור את הנכס במחיר סביר, אם אקבל את ה-15 אלף דולר שהשקעתי אומר תודה שלום, אני רוצה לברוח משם."

לדבריו, כדי ששוק הנדל"ן של דטרויט יתעורר יש ראשית לעצור את ההגירה השלילית מהעיר ואחר כך להחזיר את האוכלוסייה, "לאחר הסיוע לתעשיית הרכב גם הפועל שמאכלס את הבתים מרוויח הרבה פחות מבעבר וכוח הקנייה שלו נמוך יותר. אני מאוד רוצה להיות אופטימי, אך לא רואה התאוששות בשנתיים הקרובות."

המשקיע ביצע את העסקה בשלט רחוק ומנהל את הנכס באמצעות חברת ניהול מקומית "השקעה בבתים בארצות הברית טובה לחברות גדולות, אני לא מציע למשקיעים פרטיים עם קצת כסף בצד להיכנס לשוק, אם מחר נאמר וארבעת הדירות לא יושכרו אאלץ לשלם יחד עם שותפיי ארנונה עבור ארבעת הדירות. חייבים לזכור שהתשואה היא לא חזות הכול, צריך לקחת בחשבון את מהירות מימוש הנכס ואת זמינות הכסף, אני חי בחוסר ודאות ולא יודע אם בחודש הבא ייכנס דייר או לא." שחר לארי, סמנכ"ל SB Capital המתמחה בהשקעות נדל"ן במישיגן ואינדיאנפוליס, אמר ל-Bizportal כי בקביעה המשפטית של דטרויט כפושטת רגל אין שום חדש מבחינת האקלים המאקרו כלכלי בארצות הברית שמתבהר בהדרגה.

"דטרויט ממשיכה להגדיר מחדש את הקרקעית" "בעוד דטרויט ממשיכה להגדיר מחדש את הקרקעית, ערי הלוין שלה צומחות ומתאוששות בקצב מהיר. תעשיית הרכב לא ממתינה לדטרויוט. דוגמה מובהקת לפערים שבין ערים במישיגן לדטרויט עצמה ניתן לראות בעיר השנייה בגודלה במטרופולין דטרויט וורן, עם 135 אלף תושבים רשמה עלייה במספר התושבים ב-2012 לראשונה מזה שלושים שנה. מפעלים מתרחבים, עובדים מגויסים ומחירי הבתים עולים. ברגע שאתה עובר כמה מיילים מחוץ לדטרויט אתה רואה עולם אחר של נכסים, מחירי בתים ומחירי שכירויות בין דטרויט לשכנותיה."

לארי מגלה אופטימיות מסוימת בנוגע לעתיד העיר "למשקיעים סובלניים דטרויט עשויה להיות מכרה זהב. נכון שבשלב הראשון יש לסבול משכירות נמוכה, אך בסופו של דבר משקיעים בדטרויט ייהנו מעליית ערך. התחלנו לחפש נכסים להשקעה על מנת לנוע בניגוד למגמה הנוכחית דוגמה אופטימית לגבי דטרויט אפשר לראות בגשר הסמוך לדטרויט המחבר בין ארה"ב לקנדה מדובר במעבר היבשתי הגדול ביותר לסחורות בין שתי המדינות. לאחרונה ממשלת קנדה הציעה לבנות גשר נוסף, על חשבונה, ללא דרישת תשלום ממשלם המיסים האמריקאי. מדובר בפרויקט של מילארדי דולרים, שתומך בכלכלתם של 25 מיליון תושבים בצפון אמריקה שמסתמכים על המעבר היבשתי הזה לכלכלתם, אם קנדה מהמרת שיהיה מישהו בצד השני אולי יש סיבה."

כתבות מעניינות נוספות: 5 מניות נדל"ן עם אפסייד של יותר מ-30% - צפו בסרטון חג'ג' תקים מגדל ענק של 50 קומות עם 200 דירות ברחוב אבן גבירול