"תכננתי מחיר של 830-840 אלף שקל לדירה בפרויקט, אבל משרד השיכון שינה את התוכנית - לא מעניין אותם העלות"

בנק ישראל מאמין שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בתקופה הקרובה, לאחר שרשמו עלייה של 0.5% בחודשים מאי-יוני 2013, כך עולה מפרוטוקול דיוני הריבית שפורסם אתמול. יונתן כץ, הכלכלן הראשי של לידר, מודאג מעליית המחירים, אשר לדבריו הסתכמה ב-75% נומינאלית משנת 2008, וסבור שרמתן הפכה להיות בעייתית.

אז מי אשם במחדל הדיור? האם מדובר באוזלת ידה של המדינה רחב היקף של קרקעות או שמא מדובר בריבית הנמוכה שהנהיג בנק ישראל אשר הופכת את המשכנתאות לאטרקטיביות יותר מאי פעם. Bizportal שוחח עם שי הניג, מנכ"ל חברת הבנייה אפגד, ושמע מספר סיבות מרגיזות למחירים הגבוהים.

"מתכנני משרד השיכון מגזימים בדרישותיהם" הניג סבור שחלק מהאשמה לעליית המחירים יש להטיל על משרד הבינוי והשיכון, אשר לדבריו מסבך לא פעם את הליך התכנון והבנייה " הרבה יותר קל לבצע פרויקטים על אדמות שמינהל מקרקעי משווק, ללא התערבותו של משרד הבינוי והשיכון היכן שהמינהל משווק מייד יוצאים לדרך, אך אם משרד השיכון נמצא שם אז מדובר בסיפור אחר לגמרי כי צריך לפעול לפי המתכננים והאדריכלים שלהם, שלא פעם מגזימים בדרישותיהם."

צפו בדירה הכי יקרה בכל אחת מ-15 הערים הגדולות בישראל

הניג מספק דוגמא ממכרז בו זכתה החברה בקריית מלאכי "זכינו במכרז של משרד השיכון להקמת 72 דירות זולות תכננו במקור להקים שני מגדלים של 9 קומות, אך במשרד השיכון חייבו אותנו להקים שלושה בניינים נמוכים יותר, דבר המייקר את הבנייה ב-80-100 אלף שקל לדירה כי מדובר ביותר מעטפת ובשלושה חדרי לובי. טענו שבניית בניין נוסף אינה כלכלית ושזוג צעיר רוצה דירה שיוכל לקנות, תגובת משרד השיכון הייתה שחוזרים לבניינים יותר נמוכים ושלא מעניינת אותם העלות. לפי התוכנית שלנו תכננו למכור דירות 4 חדרים ב-830-840 אלף שקל, כעת נצטרך לייקר אותן."

"הסחבת מייקרת את מחירי הדירות" גורם נוסף שלדבריו מוביל להתייקרות הדירות הוא זמן ההמתנה לקבלת הקרקע לאחר הזכייה במכרז "זכיתי בקרקע בקריית מלאכי לפני חצי שנה ומוסרים לי אותה רק לאחר שנה וחצי, רק אז אוכל להציב משרד מכירות, מדובר באשראי שלקחתי לשנה וחצי-שנתיים, מדובר בתוספת של 4%-5% למחיר הדירה, כלומר תוספת של 40-50 אלף שקל לדירה שעולה מיליון שקל סתם, אם המדינה הייתה מוציאה כבר קרקעות מפותחות הסיפור היה שונה לגמרי."

החברה הודיעה לאחרונה על רכישה בעסקת הקצאת מניות של 50.1% מזכויות הבנייה לפרויקט מגורים חדש ברמת גן מחברת 'בנדא בן אליעזר'. כיום יש על הקרקע שני מבנים נטושים אשר במקומם צפויים לקום כ-54 יחידות דיור בבניין בן 9 קומות שיכלול דירות בשטח של 70-85 מ"ר שמחירן יהיה החל מ-1.3 מיליון שקל. לחברה ארבעה פרויקטים ברמת גן, חלקם של פינוי בינוי . הניג טוען שהעירייה מאוד מקדמת יוזמות של התחדשות עירונית, אך לדבריו אף אחד לא נותן את הדעת לצפיפות שתהיה על התשתיות באזור תוך 10 שנים.

לחברה כיום ארבעה פרויקטים של התחדשות עירונית ברמת גן, תל אביב וירושלים והיא מתכננת פרויקטים נוספים ברעננה ובראשון לציון "תחום התמ"א 38 היה תקוע הרבה שנים עד שתיקון 3, אשר אפשר תוספת של 2.5 קומות הפך את היוזמה לכדאית כלכלית באזורים הרחוקים יותר מתל אביב. כיום פונים אלינו בעלי דירות השבעים מהבטחות של קבלני חתימות, יש הבשלה של דיירים שבודקות את החברות שיושבות מולן. הבעיה הגדולה ביותר במייזמי התחדשות עירונית, במיוחד באלו של פינוי בינוי היא התעכבות הפרויקטים בעקבות סחטנות של דיירים, המדינה צריכה לקבוע מפתחות של תמורות לדיירים, כמובן לפי מעגלי מרחק מהמרכז. בתור יזם יהיה לי הרבה יותר קל לעשות תחשיב ופרויקטים יזוזו הרבה יותר מהר כי כיום כל פרויקט מגיע לתביעות משפטיות."

שכונת אגמים באשקלון - לא אטרקטיבית הניג מעריך שבשנה הקרובה נראה קפיצת מחירים באשקלון "אשדוד נמצאת במעגל קרוב יותר לתל אביב ולכן מחירי הדירות בה גבוהים משמעותית מאלו אשר באשקלון, שנמצאת רק 8 דקות נסיעה ממנה. כיום פער המחירים בין הערים עומד על 40%, הפער יצטמצם לגג 15%. הסיבה העיקרית לעליית המחירים היא קו הרכבת החדש שיקצר משמעותית את זמן הנסיעה לתל אביב.

הניג טוען כי אחת מהסיבות העיקריות לעליות מחירים הוא ספסור הקרקעות על ידי המדינה: "במשך 10 שנים ניסו לשווק קרקעות לבנייה בשכונת אגמים באשקלון, מכרזים בוטלו מאחר והושגו מחירי קרקע הנמוכים מ-100 אלף שקל, ורק כשהגיעו לסכום זה הסכימו לשווק, לא הייתה להם בעיה לחכות, אם היו משווקים את הקרקעות לפי מחיר של 50 אלף שקל ליחידה לפני כמה שנים אז מחירי הדירות היו נמוכים משמעותית.

לדבריו, שכונת אגמים, הצפויה לכלול בסופו של דבר כ-6,000 יחידות דיור, היא הכי פחות אטרקטיבית באשקלון "השכונה הכי קרובה לאזור התעשייה הדרומי של העיר ולתחנת הכוח והבינוי שמשרד השיכון דורש הוא מאוד יקר. אם משרד השיכון היה מפתח את המקום קודם ואז משווק היה יותר קל למכור. מבטיחים שיקימו במקום אגם בעתיד, אך עתיד במדינה שלנו יכול להיות בעוד עשרות שנים."

כתבות מעניינות נוספות: כל מ"ר שווה זהב: בכמה נמכרה "דירת" 16 מ"ר ליד נמל תל אביב? בכמה נמכרה דירת 3 חד' ללא מעלית וחניה ברח' חובבי ציון בלב ת"א?