שיגעון הנדל"ן: לפי נתוני האוצר, 32 אלף דירות נמכרו ב-Q2 - שיא של יותר מעשור

עם ישראל חזר להסתער על שוק הדירות ברבעון השני של 2013 - בתקופה זו נרשמה עליה מחודשת במספר העסקאות, עם היקף מכירות של 32 אלף דירות, לאחר ירידה של 11% ברבעון הקודם אשר קטעה רצף עליות של ארבעה רבעונים. הגידול החד, בשיעור של 24%, הביא לכך שלראשונה מאז תחילת המדידה על ידי משרד האוצר בעשור הקודם, חצה רף העסקאות את הרמה של כ- 30,000, כך עולה מסקירת משרד האוצר עבור הרבעון השני של 2013. עיקר האצה ברכישות נובעת מהעלאת המע"מ בשיעור של 1% ב-1 ביוני אשר גרמה להקדמת רכישות.

ברבעון השני של 2013 נרכשו כ- 13,000 דירות ע"י זוגות צעירים, גידול חד של 30% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר ירידה מצטברת של 11% בשני הרבעונים הקודמים. רכישות המשקיעים ומשפרי הדיור עלו בשיעור זהה של 20%.

בחודש יולי נרשמה עלייה של 14% במספר העסקאות, לאחר הירידה החדה בשיעור של 22% שנרשמה בחודש יוני. בהשוואה ליולי אשתקד הסתכם הגידול ב-8%.

קפיצה של 65% ברכישות זוגות צעירים בחדרה ובבאר שבע בפילוח גיאוגרפי של רכישות הזוגות הצעירים בולטים אזור חדרה ואזור באר-שבע עם עליה חריגה בשיעור של 65% במספר העסקאות ואזור ירושלים עם עליה של 40%. הגידול החד ברכישות הזוגות הצעירים באזורים אלו חל על רקע ירידה משמעותית ברמות המחירים של הדירות אשר נרכשו ע"י אוכלוסייה זו, בעוד ביתר האזורים רמת מחירי הדירות שרכשה אוכלוסיית הזוגות הצעירים ברבעון השני הייתה דומה ברמתה לזו שנרשמה ברבעון הקודם.

ניתוח הממצאים של האוצר מלמד כי באזור חדרה ובאזור ירושלים הירידה ברמות המחירים של הדירות הנרכשות התרכזה בפלח השוק של הדירות החדשות, כאשר ירידה זו באזור חדרה מוסברת בגידול במשקלם היחסי של הישובים הפחות מבוססים הנכללים באזור זה (דהיינו, שינוי בתמהיל העסקאות), בעוד באזור ירושלים זהו רק הסבר חלקי, כפי שיפורט להלן.

באזור חדרה הגידול החד ברכישות הזוגות הצעירים, כמו גם הירידה ברמות המחירים שנלוותה לגידול זה, נובעת משיווק מוגבר של קרקעות בישוב קציר-חריש (הנכלל באזור חדרה). מחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה בישוב קציר-חריש עמד ברבעון השני על כ- 682,000 שקל, נמוך ב 43% ממחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה ע"י זוגות צעירים ברבעון השני ברמה הארצית.

באזור ירושלים העלייה בשיעור של 40% ברבעון השני ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים חלה אף היא במקביל לירידה משמעותית ברמות מחירי הדירות החדשות שנרכשו ע"י אותן זוגות. ירידה זו נובעת בחלקה משינוי בתמהיל העסקאות, בפרט כתוצאה מגידול במשקל העסקאות בישוב בית"ר עילית בסך העסקאות באזור. יחד עם זאת באוצר מציינים כי גם כאשר בוחנים את רמות המחירים בעיר ירושלים עצמה, תוך פילוח לפי שכונות, בולטת העובדה שרמות המחירים שרכשו זוגות צעירים באותן השכונות ברבעון השני נמוכות בהשוואה לאלו שרכשו זוגות צעירים ברבעון הראשון, בשיעור ממוצע של 5%.

על רקע ממצאים אלו יש לציין כי במהלך הרבעון השני (החל מהחמישי למאי), ניתן 'מענק ירושלים' לרוכשי דירה ראשונה בעיר, כאשר גובה המענק הינו כ-100,000 שקל. יש לציין כי סך הדירות החדשות אשר רכשו זוגות צעירים בעיר ירושלים עצמה ברבעון השני היה נמוך מזה שברבעון הראשון. בחודש יולי נרשם גידול של 17% ברכישות מצדם של הזוגות הצעירים, כאשר בירושלים נרשם שיעור גידול חד של 92%, כאמור בעקבות המענק.

ברבעון השני של 2013 נרכשו כ- 6700 דירות ע"י משקיעים, גידול של 20% בהשוואה לרבעון הקודם, כמו גם בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. לפי האוצר, גידול זה מחק את הירידה שנרשמה ברבעון הקודם, ובכך חזרה רמת הרכישות של המשקיעים לרמתה ברבעון האחרון של 2012. סך העסקאות ברבעון השני גבוה ב-10% מרמתו ברבעון האחרון של 2012. דהיינו, משקל המשקיעים בסך העסקאות ברבעון השני נמוך מזה שנרשם ברבעון האחרון אשתקד, ב-2.6%. משקל המשקיעים בסך העסקאות ברבעון השני עמד על 21.2%, ירידה של 0.7 נקודת אחוז בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לירידה חדה יותר, של 1.9 נקודות אחוז ברבעון הראשון. בכך הגיע משקל המשקיעים בסך העסקאות לרמתו הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2003.

המשקיעים נוטשים ברבעון השני נמכרו כ-4,800 דירות ע"י משקיעים, הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה בסגמנט זה בשנים אחרונות. גידול זה במכירות המשקיעים הינו בהמשך לעליות שנרשמו לכל אורך שנת 2012, עליות אשר נקטעו ברבעון הקודם. ניתן להניח כי הירידה במכירות המשקיעים ברבעון הקודם נרשמה על רקע אי הבהירות ששררה בציבור ביחס לתוקפה של הוראת השעה אשר הרחיבה, באופן זמני, את הפטור ממס שבח הניתן למוכרי דירות להשקעה.

ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול במכירות המשקיעים היה בולט במיוחד בקרב מי שרכשו את הדירה בארבע השנים האחרונות (2012-2009). גידול זה בולט במיוחד באזור באר-שבע (עליה של 10%), אזור המאופיין בפעילות משקיעים המחזיקים בדירה למשך זמן קצר בהשוואה לממוצע הארצי (בדירות אלו החיוב במס שבח, עם ביטול הפטור, יהיה גבוה יותר ביחס לנכס שהוחזק תקופה ארוכה בידי בעליו, מאחר וחישוב המס תלוי במשך תקופת ההחזקה בנכס - חישוב לינארי). 34% מהדירות שמכרו משקיעים ברבעון השני נרכשו ע"י זוגות צעירים, בדומה למשקלם ברבעון הקודם. גידול חד במשקלם של הזוגות הצעירים בסך המכירות של משקיעים נרשם באזור ירושלים. אזור זה גם הוביל את הגידול בסך הדירות שמכרו משקיעים ברבעון השני (גידול של 53% בהשוואה לרבעון הקודם). עובדה זו, בשילוב הגידול המתון יחסית ברכישת דירות ע"י משקיעים באזור ירושלים הביאה לכך שנטו (רכישות בניכוי מכירות משקיעים) חלה ירידה של 35% ברכישות המשקיעים בירושלים ברבעון השני, הירידה החדה ביותר בהשוואה ארצית (לעומת ירידה נטו של 3% בממוצע הארצי).

גידול של 23% בעסקאות יד שנייה ברבעון השני נרשם גידול של 23% במספר העסקאות בדירות יד שנייה, זאת לאחר ירידה של 13% ברבעון הקודם אשר קטעה רצף עליות של ארבעה רבעונים. את הגידול החד ברכישת דירות יד שניה ברבעון השני הובילו המשקיעים, בפרט באזור ת"א. מנגד, באזור ירושלים היו אלה הזוגות הצעירים אשר הובילו את הגידול ברכישות. שני אזורים אלו רשמו את הגידול החד ביותר במספר העסקאות בדירות יד שניה ברבעון השני. בהקשר זה נציין כי אמנם בבאר-שבע נרשם שיעור גידול גבוה יותר, אולם ניתוח הממצאים מלמד כי גידול זה הושג במידה רבה על רקע תהליך של שיוך דירות לחברים חדשים וחברים וותיקים במספר קיבוצים באזור הדרום. השכר החציוני למשק בית שרכש דירה יד שניה ברבעון השני עמד על כ- 11,200 שקל (ברוטו לחודש), בדומה לרמתו ברבעון הקודם. מחירה החציוני של דירה יד שניה שנרכשה (ע"י שכירים) עמד על 980,000 שקל, נמוך ב-2% בהשוואה לרבעון הקודם. בהנחה שהשכר מהווה אומד להון העצמי, יש בכך כדי לרמז על ירידה במינוף של הרוכשים. ירידה זו בולטת במיוחד באזור ת"א, בו נרשמה עליה מתונה של 1% בשכר החציוני (ובשכר הממוצע) של משק בית שרכש דירה יד שניה באזור, כאשר במקביל נרשמה ירידה חדה של 7%, הן במחיר החציוני והן במחיר הממוצע של דירה יד שניה שנמכרה באזור זה באותה התקופה.

מנגד, באזור ירושלים נרשמה ירידה של 2% במחיר החציוני של דירה יד שניה (ירידה של 3% במחיר הממוצע), אולם רמות השכר של הרוכשים ירדו בשיעור חד יותר, של 8% (בהשוואה לרוכשי דירה יד שניה באזור זה ברבעון הקודם). לכאורה יש בכך כדי לרמז על עליה במינוף של הרוכשים באזור זה, אולם ניתוח הממצאים מלמד כי העלייה לכאורה ביחס המינוף נרשמה רק בקרב רוכשי דירה ראשונה באזור זה: שכרם החציוני היה נמוך ב-12% מהשכר החציוני של זוגות צעירים שרכשו דירה יד שניה ברבעון הקודם, בעוד שהמחיר החציוני היה נמוך ב-3% בלבד. אולם לגבי רוכשים אלו יש להביא בחשבון כי ניתן להם מענק בסך של כ- 100,000 שקל, במסגרת "מענק ירושלים" בהתחשב בגובה המענק, יחס המינוף כמעט לא השתנה.

גידול של 30% ברכישת דירות חדשות ברבעון השני נרשם גידול של 30% ברכישת דירות חדשות בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר ירידה של 7% ברבעון הקודם. הגידול החד ברכישות הושפע בין היתר משיווק מוגבר של קרקעות בישוב קציר-חריש, אשר מצא ביטוי בגידול של 111% במספר הדירות החדשות אשר נרכשו באזור חדרה. בכך הגיע מספר הדירות החדשות שנמכרו באזור זה במהלך הרבעון לרמתו הגבוהה ביותר מאז תחילת העשור הקודם (הנתונים המוקדמים ביותר הנמצאים ברשותנו).

מנגד, באזור המרכז ובאזור רחובות, שמרכזים כ-40% מסך העסקאות בדירות חדשות ברמה הארצית, נרשמו שיעורי גידול מתונים של 3% בלבד במספר העסקאות. באזור רחובות העלייה המתונה בולטת במיוחד לאור העובדה שבאזור זה נרשמה ירידה חדה ברכישות ברבעון הראשון (ירידה של 24%, לעומת ירידה של 7% ברמה הארצית). על רקע ממצאים אלו יש לציין כי בשנת 2012 הוביל אזור זה את הגידול במכירת דירות חדשות (עליה של 38% לעומת עליה של 21% ברמה הארצית). בהנחה שלא חלה ירידה חדה במלאי הדירות למכירה באזור זה , אחד ההסברים האפשריים לירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור רחובות במחצית הראשונה של 2013 עשוי להיות נעוץ בעליה ברמות המחירים של הדירות החדשות באזור זה (עליה אשר יתכן ומוסברת לפחות בחלקה בשינוי בתמהיל). כך למשל, מחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה ברבעון השני של 2013 באזור רחובות היה גבוה ב-11% ממחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה בשנת 2012 באזור זה. פער דומה נרשם גם ברמת המחיר החציוני.

לשם השוואה, באזור נתניה, אשר רשם אף הוא גידול חד במכירות בשנת 2012, נרשמה בתקופה המקבילה עליה של 3% בלבד במחיר הממוצע של דירה חדשה. יתכן והקשחת תנאי המימון למשכנתאות ע"י בנק ישראל, אשר נכנסה לתוקף באוקטובר 2012, מהווה מגבלה אפקטיבית יותר על רוכשי הדירות החדשות באזור זה.

כתבות מעניינות נוספות: צפו בדירה הכי יקרה בכל אחת מ-15 הערים הגדולות בישראל "יש בישראל בועה מסוג אחר" - מה יקרה למחירי הדירות?