בני דרייפוס: "אנחנו נמצאים במצוקה, מתקשים ליצור דיור בהישג יד לצעירים"

"אנחנו נמצאים במצוקה, יש לנו קושי לייצר את הדירות בהישג יד לזוגות צעירים, יכול להיות שהפתרון הוא להגדיר מהו צעיר, כרגע אנחנו ב-45 והפתרון לא נראה באופק", כך אמר היום בני דרייפוס, יועץ לשר הבינוי והשיכון לעניין רשות מקרקעי ישראל, בכנס לשכת השמאים באילת. "אחד הכלים הוא יצירת שוק משוכלל של דיור להשכרה ארוכת טווח. אנחנו עובדים על נוסח של מודל לחוזה הגון, מצד שני לא צריך ללכת לכל שכירות של דירה לעורך דין. השוק ייצור מיתון במחירי השכירות, אומנם המחירים לא גבוהים, אך באזורי הביקוש השכר דירה הוא כמעט בלתי אפשרי לצעירים. באופן עקיף יכול להיות שיהיה בכך הורדת לחץ למחירי הדירות. כיום כשלי השוק מוכרים, הקונצרנים המוסדיים אין להם עניין להיכנס לשוק."

"אנחנו לא במצב עסקים רגיל וחייבים לתת מענה לזוגות הצעירים, אנחנו לא בשוק שיכול להסתדר לבד. לא ניתן להשקיע את הכול במסלול אחד, לא בעידן בו אנחנו מחנכים את האוכלוסיה – אנחנו מציעים שני מסלולים - מסלול א': מבנים משולבים, 40% בשכירות, מתוכו 20% בשכירות מפוקחת, תקופת שכירות של 10 שנים, דירות שלא עולות על 100 מ"ר כולל ממ"ד. בחוזה השכירות אנחנו מחייבים שתקופת השכירות לא תפחת מ-3 שנים ולא תעלה על 10 שנים."

"האם 4,240 שקל שכירות נחשבת לבר השגה?"
דרייפוס טוען שעד כה מסלול א' לא ממש צלח: "בכפר סבא קיבלנו הצעה של 0 מחיר שכירות, זה משהו שלא יכולנו לשתף איתו פעולה. קיבלנו החלטה שהשוכר ישלם דמי שכירות, אבל למדינה. בהר חומה קיבלנו 50 דירות לשכירות, אך השכר דירה המפוקח שיצא הוא לא בשורה לשוק – 3,980 שקל, צריך מקצה שיפורים נרחב, אך אין בכך סיבה לזנוח את הנושא. במכרז במודיעין ניגש קבלן, ההצעה היחידה, ופסלנו אותו כי מחיר השכירות היה גבוה מדיי."

מסלול ב': מסלול שכל כולו לשכירות, תקופת ההשכרה לא תפחת מ-20 שנה, גודל דירה 100 מ"ר. לפי דרייפוס מדובר בחסם מכיוון שקשה למצוא דירות שכזה. 25% מחיר מפוקח, 75% במחיר שוק חופשי. אין מחיר מינימום לקרקע ומחייבים חברת ניהול. "ברעננה הוציאו היתר בנייה, מדובר ב-238 יחידות דיור, אך האם 4,240 שקל לחודש שכר דירה מתאים לקהל יעד שכיוונו אליו, נושא שטעון בדיקה. באשדוד היה מדובר בשכר דירה מפוקח של 3,480 שקל בחודש ל-20 שנה. קרקע של 112, תוספת השב"ס אפשרה את הדירות הקטנות. הממשלה הופכת למעשה לרגולטור, חייב לרשום הערות אזהרה, חייב לבדוק שזכאים גרים בדירות, רוצה לשמור על תנאי שכירות סבירים וגם על תחזוקה הולמת, אם הדברים לא יטופלו כראוי אז זה יכתים את כולנו."

26.4% מהאוכלוסיה מתגוררת בשכירות
אריאל יוצר מאגף התקציבים באוצר, אמר: "המטרה שלנו היא יצירת שוק שכירות חדש, אחר, משהו שאינו נמצא בישראל – מאפשר ודאות לשוכרים הן בנוגע למקום המגורים, מחיר, תמהיל ותחזוקה. בעשור האחרון קרה שינוי מגמה מהפכני הנובע משינוי טעמים ומאילוצי המציאות. הישראלי הממוצע עבר יותר ויותר למודל להשכרה, כיום 26.4% ממשקי הבית בישראל גרים בשכירות, כ-650 אלף יחידות דיור. הנתונים האלה מאוד דומים לעולם."

מסקר שביצע האוצר עולה כי תקופת שכירות הממוצעת בישראל עומדת על 3.3 שנים, אורך חוזה הממוצע 1.6 שנים ו-85% מהשוכרים הם בגילאים של 19-49. יוצר טוען כי 70% מהשוכרים אין ביכולתם לרכוש דירה – "היום כשאזרח ניגש בפני השאלה של האם הוא רוכש דירה – האם זו השקעה פיננסית טובה, האזרח הישראלי היום מקבל תשובה מעוותת כי האלטרנטיבה שלו בין לרכוש דירה או לשכור היא לא תחליפית. הביקוש לרכוש דירה לא נובע משיקולים פיננסיים, הביקוש ממשיך לעלות כי שוכר שעושה את השיקולים האלה אומר שהשירותים שמקבל כשוכר לא מספיק טובים. אנחנו מציעים את אותם שירותי דיור, רק ללא שיעבוד כל הכסף, הרבה מאוד מחסכונם של ההורים בדירה לרכישה."

גילי טסלר, מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל, אמרה: "אנחנו במקום לא רע מבחינת כמות יחסית של דירות להשכרה ביחס לעולם, אך לצעירים נשאר לישון באוטו. אין הנחייה חד משמעית ללשכות התכנון. קובעים לי שאני צריכה להכניס דירות קטנות לתוכניות, אני מאוד רוצה לעשות זאת, אך לא תמיד הכול ברור. בתוכנית השלישות ברמת גן, היכן שצפויים לקום 3 מגדלים של 32 קומות ו-3 מגדלים בני 50 קומות. התקנון קובע 20% דירות להשכרה ותמהיל של 20% קטנות של 63 מ"ר. אמרנו לעצמנו, מגדל של 32 קומות יכול להכיל 240 יחידות דיור, אך האם זה הבניין הנכון להפעיל עליו מודל לדיור להשכרה? לא קבעו שמגרש מסוים יהיה כולו להשכרה, אך אם אנחנו רוצים להפעיל את מודל ב' אנחנו צריכים לייעד בניין שלם."