חיים פייגלין: "צעיר שמרוויח 6,500 שקל מצליח לקנות דירה בעזרת ההורים שלו אשר צברו עושר בלתי נתפס בשוק ההון"

חברת צמח המרמן סיימה את הרבעון השלישי של 2013 ביציבות עם הכנסות של כ-31.7 מיליון שקל, מעט פחות מהתקופה המקבילה אשתקד, עת הסתכמו ההכנסות בכ-33 מיליון שקל. הרווח הנקי נחתך לרמה של 300 אלף שקל, לעומת כ-1.47 מיליון שקל אשתקד וזאת בעקבות הרווחיות הגבוהה יותר של הפרויקטים שההכנסה בגינם הוכרה ברבעון המקביל אשתקד.

"ברבעונים האחרונים לא הכרנו ברווח של מכירה יזמית, אלא יותר בביצוע, לכן הרווח הגולמי יותר נמוך והסתכם בכ-2.9 מיליון שקל לעומת כ-4.5 מיליון שקל אשתקד.התוצאות הכספיות משקפות את התוכנית הרב שנתית של החברה ואת קצב אכלוס הפרויקטים הצפוי. החברה פתחה חמישה פרויקטים חדשים במהלך החודשים האחרונים אשר איכלוסם ורווחיהם יוכרו בשנים הבאות. כמו כן, החברה חתמה על פרויקטים לביצוע בהיקפים של למעלה מ-350 מיליון שקל (חלקי החברה) שירשמו בדוחות הכספיים בשנים הקרובות , אומר חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, בשיחה עם Bizportal. פייגלין מבקר בחריפות את התנהלות שר השיכון, אורי אריאל, אשר לאחרונה חזר ואמר שבסוף 2014 נתחיל לראות ירידה במחירי הדירות: "כל אמירה של בר סמכא שמתחייב שמחירי הדירות יירדו היא חסרת אחריות ובסיס ובסופו של דבר מובילה לקיפאון. רואים לאט לאט שהציבור פחות קונה את האמירות האלה. הקיפאון הזמני שנוצר יוצר בטווח הרחוק רק עלייה במחירי הדירות. הלוואי והמחירים רק יתייצבו ולא יעלו."

לשאלה כיצד מחירי הדירות רק ממשיכים לעלות, כאשר ההכנסה החציונית החודשית של שכיר בישראל עומדת על כ-6,500 שקל ונשארת סטטית, השיב פייגלין כי קיימת במדינה הצטברות עצומה של עושר בשוק ההון "כששכיר מרוויח 6,500 שקל אין זה אומר שלמישהו במשפחתו אין הון משמעותי. זוג שכירים המרוויחים 13 אלף שקל בחודש עם עזרה מההורים עדיין יכול לרכוש דירה, עבור זוגות ללא עזרה מההורים המדינה חייבת למצוא פתרונות של שכירות ארוכת טווח זוגות כאלה יתגוררו בשכירות 5-10 שנים, יתייצבו, יגדילו את כושר ההשתכרות ואז ירכשו דירה. חבל שכעת מנסים לגרש מהשוק את המשקיעים הפרטיים בנדל"ן, הדבר גורם רק לעליית שכר הדירה ולכניסה של עוד משקיעים לשוק."

"דיור להשכרה ארוכת טווח לא יוכל להתממש אם המדינה לא תוותר על כל המיסוי בתחום הזה. המדינה יכולה להישאר בעלת הקרקע ולהקים באמצעות שותפות עם יזמים דירות להשכרה,. אין כל סיבה לפנות למוסדיים, היזמים בעצמם כבר ייפנו לגורמים אלו. תשואה של 7%-8% אינה מספיקה עבור המוסדיים כאשר הם צריכים להעביר גם רווח ליזמים."

• 25 שנה לפיצוץ בועת הדוט.קום - מה למדנו, אם בכלל?
• "התחלופה הגדולה" - האם הריצה של מניות הביג טק הסתיימה?

ומה עם קביעת מחיר מטרה קבוע לדירה, כפי ששר השיכון הציע? "לא הייתי נכנס ליוזמות כאלה כיזם למה לי להגביל את עצמי מראש. נכון, אתה משלם מחיר קבוע על הקרקע והפיתוח, אבל אחר כך צריך לשבור את הראש בזמן ההקמה הנמשכת מספר שנים ומלווה בעוד ועוד תקנות ורגולציות שרק מייקרות את הבנייה."

רבים סבורים שגם לקבלנים חלק לא קטן בעליית מחירי הדירות "זה נכון שלא מפסידים כיום בבנייה, אך יש כאן הטעייה החברות שרשמו את הרווחים הגדולים הן אלו שהחזיקו בקרקעות היסטוריות דוגמת שיכון ובינוי ואזורים, צריך לזכור שלפני 5-6 שנים הן גם הפסידו על הקרקעות. הרווח הריאלי הגולמי עומד על 15%-16%, אך כשמפחיתים את עלויות השיווק ומס הכנסה מגיעים למקסימום רווח נטו של 10%. צריך לזכור שיזמים לוקחים סיכונים אדירים, לא כמו מתווך שלוקח עמלה שיכולה להגיע גם ל-4%. לא מדובר בענף נוטף שומן כי שמצטייר בעייני רבים."

איזה ציון היית נותן עד כה לממשלה הנוכחית בתחום התכנון והבנייה? "במוטיבציה הייתי נותן ציון 10, אך היא מתועלת ליעד הלא נכון של הפחתת מחירי הדירות, הצבת יעד זה לא תשיג את הבקשה לייצוב המחירים. שר השיכון הקודם אריאל אטיאס הבטיח בתחילת כהונתו שיפחית את מחירי הדירות ב-30% וראינו בסוף זינוק של 70%."

• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%
• ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אבל בשבוע שעבר פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שכ-90 אלף יח"ד נמצאות בבנייה פעילה, כמו בתקופת העלייה מרוסיה בשנות ה-90 "הנתון הזה מתעתע ונובע מהתמשכות בהליכי הבנייה עקב מחסור בכוח אדם בשנתיים האחרונות. ב-5 השנים האחרונות היינו עם שמיים סגורים לעובדים זרים, לכן משך הביצוע של פרויקטים מתמשך ואפילו מוכפל. בהתחלות הבנייה יש יציבות, המספר בסוף השנה יהיה דומה לזה של 2012, זה לא סוגר את הפער ובקושי מתחזק את הקיים."

אתה רואה שינוי תפישה בקרב זוגות צעירים מהמרכז? כאלה שפוזלים לכיוון הפרויקטים שלכם באלפי מנשה ואפילו בכרמיאל? "יש יותר נכונות להסתכל לכיוון הפריפריה, אך לא מדובר במהפך בצעירים שבוחרים לעבור לגור בבאר שבע ובכרמיאל. אין ספק שאזור חדרה-גדרה מתחיל להימתח לכיוונים של אור עקיבא וקריית גת. הבעיה האמיתית היא משאב הקרקע שלא מנוהל נכון עד לפני שנתיים כל יזם שקיבל זכויות בנייה לבניין של 20 קומות אמרו עליו שמדובר במקרה נוסף של שחיתות נוסח הולילנד, חייבים לתת זכויות בנייה הרבה יותר גדולות ובמרקמים עירוניים צריך להעניק זכויות מינימום, קרי להתחייב לבנות לפחות X קומות."

אבל בשטח המגדלים מיועדים עבור המעמד העליון בלבד "שייכו את המגדלים רק לעשירים והם נבנים לתקציבם בלבד. לפני 17-18 שנה בנינו בניינים של 16 קומות באור יהודה לזכאי משרד השיכון, 3-4 חדרים ללא בריכת שחייה וללא לובי כפול או מאפיינים אחרים של עשירים. 5 קבוצות רכישה חתמו עם צמח המרמן על הסכם. עיריית אור יהודה העניקה הנחה בהיטלי השבחה ובסופו של דבר מדובר היה באחד הפרויקטים הכי רווחיים עבור החברה אשר סידר לאנשים רבים את החיים. המדינה מכרה את הקרקעות בפרויקט ב-11% מערכה, גם אם הקרקע הייתה נמכרת ב-100% מערכה ניתן היה למכור דירות במחיר שפוי."

מעניין לראות שלא הרחק מהפרויקט באור יהודה, החברה מוכרת כיום במשולש קריניצי ברמת גן דירות 4 חדרים ב-3 מיליון שקל "מדיניות מינהל מקרקעי ישראל מופקרת. במדיניות הקיימת כיום, אם ארצה לרכוש קרקע במחיר דומה באזור לא אוכל לבצע זאת אם אמכור דירות ב-2.5 מיליון שקל. מי שמנפח את הבועה זו ממשלת ישראל נושא השמאי הממשלתי שקובע את מחיר הקרקעות הוא קטלני. את היטל ההשבחה המסתכם ב-200-250 אלף שקל עבור דירה משלמים מהרגע הראשון, על סכום זה צוברים מימון של לפחות 3 שנים, עבור הרוכש הסופי המחיר מתנפח יחד עם המע"מ ל-360 אלף שקל. סביבת הסיכון שלי עולה דרמטית ברמות המחירים האלה ולכן הבנקים דורשים ממני רווח של לפחות 15%, אחרת לא אקבל מימון. רמות המחירים של הפרויקט במשולש קריניצי, הנבנה על קרקע פרטית, מהוות נקודת מוצא עבור המדינה וכאשר היא תפנה את מחנה תל השומר הסמוך היא תדרוש בדיוק את אותה רמת המחירים הגבוהה."

בשום מקום בעולם עליית המחירים לא נמשכה לעד, אתה לא חושש שנראה בסוף התרסקות "אני לא אומר שלעולם לא תהיה ירידת מחירים, אך צריך לזכור שככל שאיכות החיים משתפרת, והיא לא רעה, המחירים עולים. למרות שהישראלים רגילים לקטר, ישראל מדורגת במקום מאוד גבוה במדד האושר העולמי. ככל שתישמר כאן אווירת הביטחון ורמת החיים לא תיפול דרסטית מחירי הדירות לא יירדו, הלוואי שהם יתייצבו, זה יהיה טוב אפילו לנו, כי בסיבוב הבא של רכישת קרקע נשלם יותר אם המחירים רק יעלו. עליית המחירים מגדילה לנו את סביבת הסיכון."

כתבות מעניינות נוספות: הרשעה: אדם הפך בית אבות ל-56 דירות לשוק החופשי - מה גובה הקנס שקיבל? "משקיעים רכשו 130 אלף דירות תוך 5 שנים, בלעדיהם לא הייתה מצוקת דיור"