"השינוי בתמ"א 38 ברמת גן חתך לי 11 דירות בבניין, אף יזם לא יתקרב לעיר"

האם רמת גן תאבד בקרוב את התואר של "מלכת התמ"א 38"? החלטת בית המשפט המחוזי מאמש (ב') לבטל את "תוכנית הצפיפות" צפויה להוביל לביטולן של עשרות יוזמות תמ"א 38(2), קרי של הריסה ובנייה מחדש.

ההחלטה מבטלת את תוכנית רג/30/א אשר אפשרה לצבור תוספת של 25 מ"ר על כל דירה קיימת ותוספת של 2.5 קומות. בהתאם לתב"ע ניתן היה להגיע לצפיפות גבוהה ולחלק את המתחם לדירות בשטח של 60 מ"ר ליחידת דיור. הטבת זכויות זו אפשרה ליזמים להגיע ליחס של לפחות 1 ל-3, דבר המשמעותי למיזמי תמ"א 38 (2). עם קבלת הערר יתבטלו כל התוכניות שהוגשו מה-16 בדצמבר 2012, סיום תוקף התוכנית, אשר למרות אי הארכתה, עיריית רמת גן המשיכה להעניק זכויות בנייה בהתאם לצפיפות המותרת בה, דבר אשר גרם להסתמכות מצד יזמים.

ברחוב בן גוריון 36 בעיר החל לפני כשנתיים משה גרינברגר, בעל דירת גג בבניין, ליזום חיזוק מחשש להרס הבניין בעת רעידת אדמה "אני גר בבניין 33 שנה, בהתחלה רציתי שנבצע את החיזוק לבד, אך ההצעות שקיבלנו עמדו על כ-300 אלף דולר ולאיש לא היה את הכסף לכך. פנינו ליזם אשר הציע לנו לבצע פינוי בינוי כיום הבניין כולל 9 דירות בשלוש קומות, ולפי הסתמכות על העירייה, ליזם התאפשר לבנות בניין בן 9 קומות עם 42 דירות, כעת ניתן לבנות 31 דירות בלבד. במשך שנתיים התנהל משא ומתן מול בעלי הדירות, חלקן דירות גג אשר היה צורך לפצותם על אובדן הגג, וחלקם השקיעו מאות אלפי שקלים בשיפוץ דירתם ודרשו פיצוי הולם. כעת, ליזם לא כלכלי לבצע את הפרויקט. חייבים להתאגד ולהגיש ערעור על פסק הדין, לא ייתכן שלאחר שנתיים עבודה יבטלו את הכול."

"תמ"א 38 רגיל - כמו להלביש אישה בת 80 בחצאית" "אני מבטל כעת 3 פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן בעקבות הקטנת הצפיפויות", אמר אמנון בן דרור, מחברת 'משה חדיף החזקות', אשר תכנן את הפרויקט ברחוב בן גוריון 36. "את כל הקדמה שהביא ראש העיר הקודם צבי בר מחזיר ראש העיר החדש ישראל זינגר לאחור. הוא אומר שהקטנת הצפיפות היא לטובת הציבור, וזו טעות במקום לפתור את מצוקת הדיור ולספק דירות חדשות ומקומות חנייה, יבצעו תמ"א 38 רגיל, זה כמו להלביש אישה בת 80 בחצאית."

• יזמית תשלם למשקיע שלה פי שניים מהשקעתו - בלי שבנתה את הפרויקט
• המדינה מקשיחה עמדות לגבי הפועלים הפלסטינים; היזמים הקטנים חוששים

עבור הפרויקט הוגשה בקשה, אך טרם התקבל היתר בנייה. לדברי בן דרור, הפחתה של 10 דירות בבניין לא תאפשר להוציא את הפרויקט בבן גוריון 36 לפועל "חשבנו שייקח לנו חודש לקבל את אישור הדיירים ולהגיש בקשה להיתר בנייה, אך זה לקח הרבה יותר זמן. צריך להוציא את האנשים מהדירות, לשכור להן דירות חלופיות, כולל חניה תת קרקעית, אף יזם לא ייגע בפרויקט הזה כעת". בן דרור טוען שניתן לבצע בבניין תמ"א 38 רגיל, קרי תוספת של 2.5 קומות, אך לדבריו דיירי הבניין לא יסכימו לכך כי יוכלו לקבל רק מרפסת שמש, ולא תוספת של חדר, מרפסת וחניה "אף אחד בפרויקטים של תמ"א 38 לא מדבר על החשיבות של חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה, רק הכסף מעניין את היהודים. ביטול התוכנית היא זריקת מוות לתמ"א 38(2) ברמת גן."

עיריית רמת גן ליזמים - "חכו חודש עד שתוגש תוכנית רובעים" עו"ד רוית סיני, המייצגת דיירים בתמ"א 38 ובמיזמי פינוי בינוי, ואשר ייצגה את דיירי בן גוריון 36 מול היזם, אומרת כי הפחתת הצפיפות תבטל את אפשרות קיומן של יוזמות תמ"א 38(2) בעיר "בבן גוריון הסתמכתי על אישור הזכויות שהעניקה לי עיריית רמת גן לבניית 42 דירות, כעת העירייה אומרת ליזם שיוכל לבנות 31 דירות בלבד, ומתבטלת כל הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרויקט. קיומן של 3 דירות גג אינו מאפשר לבצע תמ"א 38 רגיל מאחר ולא יתאפשר להן פיצוי ראוי מויתור על מרפסות הגג."

עו"ד אביבית מאור-נמרודי, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן, אמרה ל-Bizportal כי ליזמים שטרם קיבלו היתר בנייה אין כל עילה לטענה בנושא ולאלו שקיבלו היתר בנייה לאחר ה-16 בדצמבר 2012 יימצאו הפתרונות "אנחנו עובדים על תוכנית מסודרת שתחלק את העיר לרבעים, כך שלכל רובע תותאם הצפיפות הראויה בהתאם לתנאי השטח. אנחנו מקבלים את פסיקת בית המשפט וניקח כל בקשה ונראה כיצד נוכל לאפשר זכויות בנייה בהתאם לתקנות שב"ס, התב"ע הקיימת וכמובן התמ"א 38, נעשה כמיטב יכולתנו שכמה שיותר פרויקטים ייצאו לדרך. יהיו פרויקטים שבהם יצומצם מספר הדירות המאושרות, אך כדאי ליזמים לחכות עוד חודש עד שתוגש תוכנית מגובשת לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה."

• השקעה בדירה או במשרד - מה עדיף? יתרונות וחסרונות
• פנטהאוז בכיכר המדינה ב-43 מיליון שקל - ועל המחירים בכיכר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

עו"ד רועי ברזילי, חבר מועצת העיר ומי שהגיש את הערר נגד העירייה, אומר: "היזמים יוכלו להמשיך לבצע פרויקטים בעיר אבל בהעדר תשתיות נאותות ותכנון מוקדם, יאלצו להסתפק בפחות יחידות דיור. חלקם טוענים כי זה לא משתלם אבל העובדות מצביעות על כך שגם עתה, כל העת, מתקבלים היתרים לבקשות מכוח תמ"א אשר אינן לוקחות בחשבון את ההטבות שאפשרה התוכנית שתוקפה בוטל והפרויקט עדיין רווחי. לצערי, האשמה הגדולה היא עיריית רמת גן אשר התנהלה בפיזור דעת כאשר עודדה הגשת בקשות על יסוד תכנית שאינה קיימת. צר לי על אותם תושבים שהסתמכו על מצגי שווא של יזמים לא אחראים שפיתחו בליבם צפייה עקרה. יחד עם זאת, כולי תקווה שמעתה תיכון ודאות תכנונית ושקיפות, שבאמצעותן ניתן יהיה להגדיל את היצע הדירות תוך מתן דגש אמיתי לצרכים הנובעים מהגידול ולתשתיות הנחוצות".

כתבות מעניינות נוספות: בלתי נתפס: בכמה נמכרה דירת 41 מ"ר ליד פארק הירקון בתל אביב? רמון עמית מלידר מונה 4 מניות נדל"ן עם אפסייד של עד 25%