שיעבוד: חולמים על דירת 5 חד' חדשה? תתכוננו להיפרד מ-180 משכורות

ברבעון השלישי של 2013 נדרשו 136 משכורות חודשיות לרכישת דירה, לעומת 132 משכורות בשנה הקודמת ו-103 משכורות ב-2008, כך עולה מסקירת משרד הבינוי והשיכון עבור הרבעון השלישי של 2013.

עבור דירת 4 חדרים נדרשו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2013 134 תלושי שכר (142 משכורות עבור חדשה ו-129 עבור יד שנייה) ועבור דירת 5 חדרים נדרשו 182 תלושי שכר (180 עבור חדשה ו-185 עבור יד שנייה). ב-2012 נדרשו עבור דירת 4 חדרים 133 תלושי שכר ועבור 5 חדרים 184.

לפי משרד השיכון, קצב עליית המחירים הריאליים, על פי אמידת קו מגמה ארוך טווח, החל בשנת 1967, הוא 2.1% בממוצע לשנה. למרות העלייה הריאלית החדה מ-2008 (50%), רמת המחירים אינה חורגת בהרבה מקו המגמה ארוך הטווח. בחודשים ינואר–אוגוסט 2013 הייתה רמת המחירים גבוהה ב-2.4% בלבד מקו מגמה זה, זאת לעומת פער חיובי של 28% בשנת 1997 ופער שלילי של 19% בשנת 2007. לפי משרד השיכון החל מ-2008 עלו מחירי הדירות נומינאלית ב-77% ומדד תשומות הבנייה עלה 16.7%.

ברבעון השלישי של 2013 עמד מחיר דירה ממוצע על כ-1.26 מיליון שקל, גבוה יותר ב-5.3% מהרבעון המקביל אשתקד (ריאלית גבוה ב-3.7%), וב-2.6% בהשוואה לרבעון קודם. המחיר החציוני ברבעון השלישי עמד על 1.18 מיליון שקל, עלייה של 11% לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

עלייה של 6.9% ב-12 חודשים
ב-12 החודשים, אוקטובר 2012-ספטמבר 2013, הסתכמה העלייה הריאלית במחירי הדירות בשיעור של 6.9%, זאת בהשוואה לירידה של 0.3% במשך 12 החודשים שקדמו לאוגוסט 2012. לפי משרד השיכון, קצב עליית מחירים גבוה ונע בתשעת החודשים האחרונים בשיעור של 6%-9%, אחרי שחלה התמתנות עד כדי ירידה מסוימת בראשית השנה. עם זאת, קצב זה נמוך בהשוואה לאמצע 2010, עת עלו מחירי הדירות בכ-17% ריאלית במשך 12 חודשים.

במחוז תל אביב מחירה של דירה ממוצעת הוא הגבוה ביותר – כ-1.79 מיליון שקל, גבוה יותר ב-46% מהממוצע הארצי, לעומת זאת במחוז צפון המחיר הנמוך ביותר, 748,000 שקל, נמוך ב-39% מהממוצע הארצי. עליית המחיר הממוצע מאפיינת את כל המחוזות, מלבד מחוז ירושלים, אך היא בולטת בעיקר במחוזות חיפה ודרום. מחירה החציוני של דירה חדשה הוא 1.41 מיליון שקל ברבעון השלישי של שנת 2013, גבוה ב-1.7% ריאלית, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אך בכ-6.5% ריאלית בהשוואה לרבעון קודם שבו נרשמו רמות מחירים נמוכות במיוחד.

מחירה החציוני של דירת יד שנייה הגיע ל-1.025 מיליון שקל ברבעון השלישי של שנת 2013, גבוה ב-8% ריאלית בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ודומה לרבעון הקודם (עיבוד המשרד לנתוני רשות המסים). המשמעות היא שבשנה האחרונה עלה מחיר דירה מיד שנייה יותר מאשר מחיר דירה חדשה.

דירה יד שנייה - 1.14 מיליון שקל
מחירה הממוצע של דירה יד שנייה עמד על כ-1.14 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2013, עלייה של 3.1% לעומת רבעון מקביל אשתקד, ריאלית 1.5%. לעומת רבעון קודם חלה ירידה של 1.5%. במחוזות חיפה, צפון ודרום בולטת העלייה לעומת הרבעון המקביל אשתקד. במחוז תל אביב המחיר הממוצע של דירת יד שנייה הוא הגבוה ביותר, כ-1.58 מיליוני שקל, גבוה ב-40% יותר מהממוצע הארצי. במחוז צפון המחיר הנמוך ביותר, כ-674,000 שקל, נמוך ב-41% מהממוצע הארצי. מחיר חציוני של דירה יד שנייה ברבעון זה עמד על 1.03 מיליון שקל, עלייה של 10% לעומת רבעון מקביל אשתקד, ונמוך בכ-10% מהממוצע.

המחיר הממוצע של דירה חדשה בת 4 חדרים עמד על כ-1.33 מיליון שקל ברבעון השלישי של 2013, עלייה של כ-1.1% לעומת רבעון מקביל אשתקד (0.5%- במונחים ריאליים). לעומת רבעון קודם חלה עלייה של 5.8%. מחיר דירת יד שנייה בת 4 חדרים היה כ-1.2 מיליון שקל, ובהשוואה לרבעון מקביל אשתקד חלה עלייה של 2.3%. שיעור דירות 4 חדרים מסך העסקות (בשנת 2013) הוא כ-31%, כשני שלישים מהן עסקות בדירות יד שנייה.

מחירה הממוצע של דירה יד שנייה בת 3 חדרים עמד על 855,000 שקל, עלייה של 5.6% בהשוואה לרבעון מקביל אשתקד ושל 2.5% לעומת רבעון קודם. שיעור דירות 3 חדרים בסך העסקות בשנת 2013 עמד על כ-26%, וכ-89% מהן היו עסקות בדירות יד שנייה. נתון זה מלמד על מחסור בולט בדירות חדשות בנות 3 חדרים.

מראשית השנה עלו מחירי הדירות בשיעור ריאלי של 2.2%, דומה לתקופה המקבילה אשתקד. בחישוב שנתי, מאוקטובר 2012 עד ספטמבר 2013, הגיע קצב עליית מחירי הדירות הריאלי ל-6.9%. קצב זה יציב ברמה של כ-8% החל בדצמבר 2012 (עיבוד המשרד לנתוני למ"ס).

42 אלף דירות ב-2013
מהנתונים עולה כי בשנת 2013 צפויה להסתיים בניית 41,000–42,000 דירות, בהשוואה לפחות מ-30,000 בשנת 2007. גמר הבנייה הגיע בתשעת החודשים הראשונים של 2013 לכ-31,000 אחרי שעמד על 37,535 בכל שנת 2012. היקפים גבוהים צפויים גם בשנים הקרובות לאור הגידול בהתחלות הבנייה במשק מאז שנת 2010.

שכר הדירה החודשי, בשלושת הרבעונים הראשונים של 2013, בממוצע ארצי על פי סקרי למ"ס, עמד על 3,466 שקל. בתל אביב שכר הדירה הגבוה ביותר, 5,192 שקל, גבוה ב-58% מהממוצע הארצי, ובקריות הנמוך ביותר, 2,152 שקל, נמוך ב-35% מהממוצע הארצי. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2013 חלה עלייה ממוצעת של 5.4% בשכר הדירה החודשי בהשוואה לממוצע 2012. העלייה בולטת במיוחד בתל אביב (8.4%). החל בשנת 2008, עלה שכר הדירה בממוצע ארצי בכ-50% במצטבר. העלייה בולטת במרכז הארץ: בתל אביב כ-63%, במרכז כ-56%, בשרון 54% ובגוש דן 53%.

אחד האומדנים למדידת יוקר הדיור הוא שיעור עלות שכר דירה ממוצע בהשוואה לשכר חודשי ממוצע. בשנים האחרונות גדל שיעור זה מ-30% בשנת 2007 (שכר דירה ממוצע של כ-2,300 שקל לעומת שכר ממוצע של 7,750 שקל לשכיר ישראלי) לרמה של 38% בשלושת הרבעונים הראשונים של 2013: 3,466 שקל גובה שכר דירה לעומת 9,228 שקל שכר ממוצע.

6% מהתחלות הבנייה - בתל אביב וירושלים
בשלושת הרבעונים הראשונים של 2013 החלה בנייתן של כ-32,300 דירות, גידול של 5% לעומת תקופה מקבילה אשתקד. שיעור הדירות הקטנות בנות 1-3 חדרים ירד ל-5.4% מכלל התחלות הבנייה לעומת 9.8% בשנת 2007 (ו-8.1% בשנת 2012). בשנת 2012 החלה בנייתן של 42,540 דירות, ירידה של 9% בהשוואה לשנה קודמת. שיעור היוזמה הציבורית עמד על כ-15%, בהשוואה לכ-12% בלבד בשנת 2009. החל בשנת 2011, היקף התחלות הבנייה במשק עומד על כ-44,000 דירות בממוצע בשנה, גבוה משמעותית משנים קודמות (כ-32,000 בממוצע בשנה בשנים 2005–2008).

בתל אביב ובירושלים עמד שיעור התחלות הבנייה על כ-6% מסך ההתחלות בארץ בשנים 2009–2013, בפתח תקווה כ-5% ובנתניה כ-4%. בתל אביב, ברחובות, בפתח תקווה וביבנה בולט שיעור גבוה של בניינים בני 3 קומות ויותר – מעל 94% מהתחלות הבנייה. לעומת זאת שיעור גבוה יחסית של בנייה נמוכה מאפיין את ראשון לציון, כ-23%. בירושלים שיעור הבנייה הנמוכה הוא 11.3% מסך הבנייה, ובתל אביב – 5.4%. על פי חישוב של מספר התחלות בנייה לכל 1,000 תושבים, עולה כי ביבנה, מספר ההתחלות היחסי לאוכלוסייה ביישוב הוא הגבוה ביותר בשנים 2009–2013: בעיר נבנו 24 יחידות בממוצע שנתי לכל 1,000 תושבים, בירושלים נבנו 3 יחידות בלבד לכל 1,000 תושבים.

מספר הדירות בבנייה פעילה - הגבוה מ-1997
כ-89,640 דירות היו בתהליך בנייה בסוף ספטמבר 2013, גידול של 4% לעומת סוף ספטמבר 2012. מספר זה הגיע אף לכ-90,800 בסוף מרץ 2013. ביוזמה הציבורית חל גידול של 11%, וביוזמה הפרטית חל גידול של 3%. מספר הדירות שבבנייה בשנה זו הוא הגבוה ביותר מאז שנת 1997.

הגידול בדירות שבבנייה נמשך ברציפות מאז השפל בראשית 2007. סך הכול נוספו מאז כ-31,300 דירות בשלבי בנייה שונים. מספר הדירות בבנייה ביוזמה הציבורית עולה ברציפות מאז השפל בסוף 2009 (כ-8,950 דירות) והגיע בסוף ספטמבר 2013 ל-14,780, גידול של 65%. העלייה מושפעת מהגברת היקף השיווק על ידי המדינה החל בשלהי שנת 2009.

במחצית הראשונה של 2013 הגיע משך זמן הבנייה הממוצע של דירה ל-25.2 חודשים, ירידה מזערית לעומת מחצית מקבילה אשתקד (25.7 חודשים). בשנים האחרונות משך זמן הבנייה יציב יחסית, ועומד על 24–26 חודשים.
להערכת משרד השיכון, הסיבות העיקריות ליציבות משך זמן הבנייה, ולא לירידתו - למרות הגידול בביקוש - הן הגידול במשקל הבנייה בבניינים רבי קומות ובשטח דירה ממוצע, שינויים והחמרה בתקני הבנייה ומחסור בכוח אדם.

בשלושת הרבעונים הראשונים של 2013 הסתכמו ההכנסות ממסי מקרקעין ב-5.5 מיליארד שקל, גידול ריאלי של 23% לעומת תקופה מקבילה אשתקד. מתוך סך מסים אלו, 63% מקורם במס רכישה ו-36% במס שבח. לעומת תקופה מקבילה אשתקד חל גידול ריאלי של 23% בגביית מס רכישה ושל 22% במס שבח, גידול זה הושפע, בין היתר, מהגידול בהיקף העסקאות.