"טעות להספיד את שוק המשרדים, המחיר בת"א יזנק בשנים הקרובות"

מי שמסתובב כיום ברחובות מנחם בגין והמסגר בתל אביב לא יכול להתעלם ממספר העגורנים המקימים בימים אלו עשרות מגדלי משרדים בגבהים של עד 50-70 קומות. כלכלנים רבים סבורים שבחמש השנים הקרובות נראה הצפה בשטחי משרדים ברחבי גוש דן וכתוצאה מכך בירידה בשכר הדירה. אילן גיפמן, מנכ"ל חברת אספן גרופ -0.27% אספן גרופ 619.9 -0.27% בסיס:621.6 פתיחה:621.6 גבוה:621.6 נמוך:619.4 תמורה:43,033 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: אף אמר בראיון ל-Bizportal כי סביר להניח שחלק מהתב"עות של משרדים יוסבו למגורים בשל היעדר ביקוש.

רינה דגני, מנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה שוללת דעה זו וטוענת שמספידים את שוק המשרדים מהרב מדיי. למי המכון, ב-5 השנים הקרובות ,תסתיים בנייה של כ-600 אלף מ"ר למשרדים. כלומר, ייבנו כ-125 אלף מ"ר בממוצע שנתי, העונים על הביקוש השנתי ועל הדבקת חלק מהחסר הקיים. מספר המשרדים בתל אביב גדל בשלוש השנים האחרונות בכ-350 משרדים בשנה ויכול לטפס לכ-500 משרדים בשנה, המהווים תוספת שטחים של כ-80,000-120,000 מ"ר בשנה.

הבנייה לא מכסה את הפער שנוצר
דגני טוענת כי אמנם בחמש השנים האחרונות חלה האצה בבנייה של שטחי תעסוקה במחוז, אך אלה עדיין לא מכסים את הפער המצטבר של החסר ,שעומד על כ200,000 מ"ר בתל אביב בלבד ואת תוספת הצורך בשל הביקוש הטבעי שנוצר בעיר כל שנה.

בתרחיש אופטימי –אם הכלכלה תמשיך לצמוח ושכר הדירה למשרדים בתל אביב, שעלה לאורך כל השנים, בין 1990-2013, ימשיך לעלות הוא יתייצב בשנת 2017על כ-115 שקל למטר ובשנת 2021 על כ-130 שקל למ"ר, בגמר מלא. שכר הדירה הממוצע היום הוא כ- 90 שקל למ"ר בתל אביב.

בתרחיש של שוק "בנסיגה-בחשש" - תהיה התייצבות עם ירידה, שיכולה להביא לירידת מחיר של עד 10% כלומר, ב 2017-, ינועו דמי השכירות סביב 87 שקל בממוצע למ"ר. אולם בשנת 2021 יכולים דמי השכירות לעלות שוב, אם לא ייבנו מספיק שטחי משרדים.

בגיאוקרטוגרפיה מסבירים כי בתל אביב וברמת גן, עלו משמעותית דמי השכירות בשנים האחרונות לעומת העליות בממוצע הארצי. לגבי בני ברק, הבנייה המסיבית שם לא תמלא את התפקיד שמלאה רמת גן בעבר, בשל הצמידות שלה לתל אביב. "הנגישות למתחם הBBC בבני ברק בנחיתות גבוהה לעומת הנגישות לבורסה ברמת גן. כיוון שבשנים האחרונות כמעט ולא נבנו משרדים חדשים ואיכותיים בתל אביב, התפשרו העסקים על מיקומים מחוץ לתל אביב, אולם בשל הבנייה החדשה צפוי חידוש הביקוש לתל אביב".

"מידת ההצפה לא תהיה חריפה"
לפי תחזית קרן המטבע העולמית לגבי ישראל, צפויה כלכלת ישראל לצמוח, ריאלית, מידי שנה בכ-3%-4%, ב-5 השנים הקרובות. צמיחה כלכלית משמעותה גידול בפעילות העסקית בישראל, שתשליך גם על שוק ההון הישראלי ועל מספר העסקים שצורכים משרדים בישראל בכלל ובתל אביב כמרכז העסקי והפיננסי. לכן, דגני טוענת כי במועד סיום הבנייה הגדולה של משרדים ב-2016 עד 2017, מידת ההצפה של שטחי משרד בתל אביב לא תהיה חריפה כפי שהיא משוערת היום על ידי רבים. "הביקוש החבוי" למשרדים היום ישתחרר ויחזור לשוק.

רק בחמש השנים האחרונות, לדברי דגני, חוזרים לבנות במחוז תל אביב שטחי תעסוקה בהיקף דומה לזה שהיה בסוף שנות ה-90, כלומר, עדיין בשיעור נמוך מהנדרש. בעיר תל אביב ב-5 השנים האחרונות, התחלות הבנייה היו בממוצע שנתי של כ-186,000מ"ר, פחות ממה שהיה בסוף שנות ה- 90: 223,657 מ"ר.

רינה דגני תופיע עם הסקר בכנס הנדל"ן המסחרי ה-3 של חברת מידע עסקים שמתקיים , מחר 17.2 , במלון דיויד אינטרקונטיננטל, ת"א