שלמה גרופמן: "רק בתרחיש אחד אני צופה ששוב נראה עלייה דרמטית במחירי הדירות - וזה תרחיש שמפחיד אותי"

נתוני השמאי הממשלתי שפורסמו לאחרונה הראו שמחירי הדירות בישראל רק ממשיכים לעלות המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים עלה ב-2013 ב-4.6% ובתל אביב ב-10% לרמה של 2.73 מיליון שקל. בנוסף, קרנית פלוג, נגידת בנק ישראל, הפחיתה את הריבית ביום ב' האחרון בשיעור של 0.25% לרמה של 0.75%, צעד אשר צפוי לחמם עוד יותר את שוק הדירות.

אז כיצד כל זה מתיישב עם תחזיות האיוב של קרן המטבע העולמית עבור שוק הנדל"ן הישראלי, אשר לפי סקירתם מחירי הדירות כאן גבוהים ב-25% מרמת שיווי המשקל? האם יש סיבה להאמין להצהרותיו של שר הבינוי והשיכון אורי אריאל שב-2014 מחירי הדירות יתייצבו וב-2015 יתחילו לרדת? ביררנו את הסוגיות האלה עם שלמה גרופמן, יו"ר קרן פייר ובעבר יו"ר אפריקה ישראל.

למי להאמין? לקרן המטבע ולאורי אריאל או לנתונים בשטח של הפחתת ריבית ומחסור בקרקעות? "אנחנו חיים בשנים האחרונות בעיקר עם הכרזות עיתונאיות שאין מאחוריהן שום דבר שקשור לכלל היסודי בכלכלה של היצע וביקוש. רוב הקרקעות באזור המרכז נמצאות בידיים פרטיות, הפרטיים לא מורידים מחירים. הריבית ממשיכה להיות נמוכה, ולמרות שמנסים להסביר שישראלים מפסיקים להשקיע בנדל"ן - זה לא נכון. מי שרוכש לטווח ארוך יודע שתהיה לו השבחה. מעבר לכך, הקנייה מהתפוצות רק גדלה צרפתים קונים באשדוד ובת ים, אנגלים קונים ברמת גן. האנטישמיות בעולם בהחלט מובילה לרכישות ובהתאם לכך גם לעליות מחירים. בפרויקטים שלנו באשדוד ובבת ים הם צרפתים. אחוז היהודים מצרפת שעשו עלייה או רוצים לעשות עלייה הוא גדול."

אז אין סיכוי לירידת מחירים בזמן הקרוב? "גורמי בממשלה ומומחים אומרים שמחירי הדירות יתחילו לרדת בסוף 2014, יש עוד 9 חודשים עד אז וכל מי שמצפה לירידת מחירים טועה ושוגה. אלו שהקשיבו לכלכלנים ולנגיד בנק ישראל סטנלי פישר שמחירי הדירות יתמתנו, משלמים היום 35% עד 42% יותר. צריך לזכור שברגע שתהיה ירידת מחירים חלק מהיזמים יפסיקו לבנות ואז שוב המחירים יחזרו לעלות. ייתכן שקצב עליית המחירים יתמתן ב-2015, אני לא צופה עליית מחירים דרמטית כפי שראינו בשנים האחרונות, מלבד בתרחיש של פינוי 150 אלף מתנחלים".

• סיבה נוספת לירידה במחירי הדירות - המלאי אצל הקבלנים גדל
• מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא

מה יקרה אז? "אז בהחלט נראה עליית מחירים בקצב שלא נתקלנו בו עד כה, לא משנה אם ניישב אותם בבאר יעקב או בבאר שבע, אני לא רואה איך ועדות התכנון יצליחו לאשר תוך זמן קצר 40-50 אלף יחידות דיור, מעבר לאלו שצריך לאשר מייד כדי לפתור את המחסור הנוכחי בדירות. אני בהחלט רואה עלייה של 20% במחירי הדירות במצב כזה, כוחות השוק יפעלו כאן ואני לא רואה את מדינת ישראל נכנסת לבנייה מאסיבית. התרחיש הזה מפחיד מכל הבחינות, זה מסוג הדברים שאף אחד לא מדבר עליו."

וכמובן הזוגות הצעירים יהיו אלו שיסבלו "בהחלט, משקיעים שרכשו דירות להשכרה יימכרו אותן במחיר גבוה משמעותי, לממשלת ישראל יש אחריות כלפי הזוגות הצעירים והיא צריכה להתחיל לפעול ולהפסיק לדבר. יש הרים של כסף בקרנות הפנסיה והביטוח, ויחד עם יזמים שייכנסו בתנאים הנכונים ניתן לבנות הרבה מאוד דירות להשכרה. הבנייה לא תהיה בתל אביב או ברמת גן בהכרח - גם בעולם הגדול צעירים לא גרים דווקא בלב העיר הגדולה, צריך לדאוג שתהיה מערכת של תחבורה ציבורית נאותה כדי שאפשר יהיה לעבוד בתל אביב. אי אפשר לדרוש מאף יזם פרטי שקנה קרקע ברמת גן או בפתח תקווה שישכיר או ימכור במחירים לזוגות צעירים ובכך יגרום להפסדים".

קרן פייר תיכנס לתחום הבנייה להשכרה? "תחום ההשכרה יכול מאוד לעניין אותנו בהמשך. אנחנו מגייסים כיום קרן של 100 מיליון דולר המיועדת לבנייה למגורים, אך בהחלט נשקול להיכנס לתחום ההשכרה עם גופים מוסדיים."

• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

למה לא להתערב בתוכניות הבנייה בתל אביב? להכריח את העירייה להסב שטחי בנייה אדירים שמיועדים למשרדים, שבעייני רבים אין להם כל דורש, לדירות "אני מסכים שאין תכנון וחשיבה מרכזית בנושא המשרדים, אך לא ניתן בתנאי שוק חופשי להיכנס לכיסו של יזם שרוצה לבנות בניין משרדים. דיירים בבנייני משרדים בתל אביב משלמים 100-120 שקל למ"ר לאורך שנים, זו פרה חולבת. אך אין ספק שהעירייה יכולה לשנות את ייעוד המשרדים למגורים, אנחנו במצב כיום בו עיריית תל אביב לא מעוניינת בזוגות צעירים ואנשי מעמד ביניים בתחומה."