אוי איזה פספוס: תכירו את המהלך של פישר שגרם לרוכשי הדירות בארץ הפסדי עתק במשכנתא - סביב 40,000 שקל

בחודש מאי 2011 הגביל נגיד בנק ישראל לשעבר סטנלי פישר את רכיב הפריים במשכנתאות (משכנתאות משתנו עד 5 שנים) ל-33% מכלל תמהיל המשכנתא. המטרה של פישר הייתה למנוע את תפיחתו של ההחזר החודשי בתרחיש של עליית הריבית. בפועל, הריבית שעמדה באותו חודש על 3% אומנם עלתה ל-3.25% בחודש שאחרי (יוני) אבל מאז, בעקבות המשבר בשווקים, היא במגמת ירידה. והשבוע הפחית בנק ישראל את הריבית פעם נוספת ולרמה של 0.75%, הנמוכה ביותר מאז 2009.

כלומר לפי שעה פישר פספס, הוא ראה תרחיש של העלאות ריבית שיסכן את נוטלי המשכנתאות. בפועל הריבית לא רק שלא עלתה - היא צללה. ומה היה קורה אלמלא הגבלת בנק ישראל הייתה נכנסת לתוקף? Bizportal, בשיתוף טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה, השווה מה היה קורה לזוג צעיר שהיה נוטל משכנתא שצמודה ב-100% לרכיב הפריים, מול משפחה שהייתה נוטלת משכנתא בריבית קבועה (וצמודה למדד), ומשפחה אשר הייתה נוטלת משכנתא בחלוקה לשליש פריים, שליש משתנה צמודה למדד ושליש קבועה צמודה למדד.

אבל ראשית, הסבר קצר - עד לאותה ההגבלה, רוכשי דירות רבים נטלו משכנתאות עם רכיב פריים שהגיע אפילו ל-100%. רוכשים אלה סבלו מתנודות חזקות בהחזר החודשי. בשנת 2009 שיעור ריבית הפריים עמד על 2%, אולם ערב ההגבלה שיעור ריבית הפריים היה 4.5% וחודש לאחר הוצאת ההגבלה ריבית פריים כבר עלתה ל-4.75%.

לדוגמה, משפחה שנטלה משכנתא בסך 650 אלף שקל ב-2009 לתקופה של 25 שנה,100% צמודה לריבית הפריים, וקיבלה מרווח של ריבית פריים פחות 0.9%, קרי 1.1% ריבית (באותה התקופה כאמור שיעור ריבית הפריים היה 2%), שילמה בזמנו החזר חודשי של 2,479 שקל. חודש יציאת ההגבלה (בעקבות עליית הריבית שכן ב-2009 היא עמדה על 0.75%!) שילמה המשפחה החזר של 3,289 שקל , עלייה של 809.81 שקל בשנתיים.

• הסיוט של אלו שהמתינו עם רכישת הדירה, עלות המשכנתא מתנפחת במהירות - צפו בנתוני ההחזר החודשי
• 7 מיתוסים נפוצים בתחום המשכנתאות - הנה קצת סדר

אולם בעקבות ההתמתנות הכלכלית בארץ ובעולם שב בנק ישראל בחודש אוקטובר 2011 להוריד את הריבית וביום ב' השבוע הופחתה כאמור ל-0.75%, המגלם ריבית פריים בשיעור של 2.25%.

ירידה של 629 שקל בהחזר החודשי במסלול הפריים

וכעת להשוואה: משפחה א', אותה נכנה 'משפחת המדד' נטלה ב-1 במאי 2011, עם כניסת ההגבלה לתוקף משכנתא בהיקף של 650 אלף שקל לתקופה של 25 שנה במסלול ריבית קבועה צמודה למדד (בריבית של 3.55%). המשפחה שילמה באותה התקופה החזר חודשי של 3,287 שקל.

משפחה ב', אותה נכנה 'משפחת הפריים', נטלה ב-1 במאי 2011 משכנתא באותו היקף של 650 אלף שקל לאותה התקופה של 25 שנה, אך הצמידה את כל הסכום למסלול הפריים (פריים מינוס 0.8). המשפחה שילמה באותה התקופה החזר חודשי של 3,324 שקל.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

משפחה ג', אותה נכנה 'משפחת השליש', נטלה ב-1 במאי 2011 משכנתא בהיקף של 650 אלף שקל לאותה התקופה של 25 שנה, כאשר המשכנתא מחולקת כך ששליש ממנה צמוד לריבית הפריים, שליש לריבית קבועה צמודה למדד ושליש בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד.

ומה מצבן של המשפחות כיום, כאשר ריבית בנק ישראל עומדת על 0.75%? כיום משפחת המדד משלמת כ-3395 שקל כל חודש, 71 שקל יותר, ואילו משפחת הפריים משלמת 2,694 שקל כל חודש, 629 שקל פחות. משפחת השליש משלמת כיום 3,072 שקל כל חודש, 131 שקל פחות מהתשלום הראשון.

בסיכום ההחזרים החודשיים ממאי 2011, שילמה משפחה המדד כ-9,953 שקל יותר ממשפחת הפריים (כמעט 3 תשלומים חודשים נוספים ומשפחת השליש שילמה כ 3,372 שקל יותר ממשפחת הפריים. כשבוחנים את מצב הקרן שנותרה לתשלום מגלים שיתרת הקרן של 'משפחת הפריים' עומדת כיום על 598,719 שקל ואילו של 'משפחת המדד' על 626,078 שקל, הפרש של 27,359 שקל לטובת משפחת הפריים. יתרת הקרן של משפחת השליש גובהה ב 16,406 שקל יותר ממשפחת הפריים

במשכנתא צמודת מדד משלמים 37 אלף שקל יותר לסיכום, סך ההפסד של משפחת המדד בהשוואה למשפחת הפריים עומד על 37,313 שקל 9,953 שקל יותר בהחזרים החודשיים ממאי 2011 ו-27,359 שקל הגידול ביתרת הקרן. סך ההפסד של משפחת השליש בהשוואה למשפחת הפריים עומד על 19,778 שקל 3,372 שקל יותר בהחזרים החודשיים ממאי 2011 ו-16,406 שקל הגידול ביתרת הקרן.

ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה ,אומר: "בנק ישראל פגע בזוגות הצעירים במספר מגבלות וכיום, לאחר מעשה, ניתן לראות את ההפסד הכספי שנגרם לזוגות הצעירים עקב המגבלה, אך ללא ספק על נוטלי המשכנתאות להיות זהירים בעת בניית תמהיל המשכנתא ולא לשכוח שעולם של ריביות נמוכות כיום הוא זמני, ובמצב של עליית ריבית ההחזרים החודשים יעלו ואיתם הקושי בתשלומי המשכנתא. בנק ישראל צריך לבחון מחדש את המגבלה ולאפשר לבעלי חוסן כלכלי ליהנות מיכולת שימוש גבוהה במרכיב הפריים".

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.