ניסים בובליל משיב: על אילו בדיקות אסור לוותר ברכישת דירה מקבלן

רכישת דירה בכלל ודירה חדשה בפרט היא פעולה מורכבת ועלותה, כפי שיודע לכל ישראלי, הופכת אותה לרכישה המרכזית בחיי רובנו. לפני רכישת הדירה ישנה רשימה ארוכה של בדיקות שיש לבצע לפני ולאחר חתימת הסכם המכר של הדירה. ברשימה זו אביא בפניכם כמה עצות לגבי בדיקות מרכזיות שאני ממליץ לכל רוכש דירה מקבלן לבצע.

לאחר היערכות פיננסית של הרוכש, שאותה מוטב לו שיעשה בעקבות סקר שוק מקיף בקרב מספר גדול של גופים פיננסיים, מגיע השלב הפרקטי של בחירת חברת הבניה – יזם וקבלן שמהם תירכש הדירה. זהו שלב קריטי שהחלק החשוב בו ביותר הוא ביצוע "בדיקת רקע" לחברות שאת הפרויקטים שלהם בוחנים הרוכשים. אחד מהנגעים המסוכנים ביותר בשוק הדיור הוא פעילותם של קבלנים לא רשומים, לא חוקיים שאין לדעת מהי רמתם המקצועית ושבכל בעיה עתידית יהיה לרוכשי הדירה או נציגם קשה מאוד להתמודד מולם.

אל תסתפקו בבדיקת רקע של היזם בלבד
לכן, בידקו מי החברה שבונה את הבית בפועל. אל תספקו בבדיקת רקע של היזם בלבד, אם הוא איננו הקבלן המבצע את הבניה. דרשו מהקבלן להמציא לכם עם תחילת המשא ומתן, רישיון קבלן וודאו שהרישיון בתוקף. ברישיון מצוין סיווגו המקצועי של הקבלן, הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וסיווגו הכספי, הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות. ודאו שפעולות הבנייה שמבצע הקבלן הן במסגרת סיווגו המקצועי והכספי. צפו בדוגמה לרישיון קבלן. רצוי לבקר בבתים קודמים שקבלן זה בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור ואת התייחסות הקבלן להתחייבויותיו. בררו במידת האפשר מהו מצבו הכלכלי של הקבלן. את הפרטים ניתן לאמת בקלות על ידי גלישה לאתר האינטרנט של "רשם הקבלנים" במשרד הבינוי והשיכון.

לאחר ההחלטה על הפרויקט בו אתם מקשים לרכוש דירה, בדקו האם הקרקע שעליה הוא נבנה נמצאת בבעלות הקבלן או בעל זכויות אשר העביר לקבלן את הזכות לבנות במקום וכי אין על הקרקע עיקולים או שיעבודים. בדקו את רישום הבעלות בנסח הטאבו, על פי הגוש והחלקה בהם מתוכנן הפרויקט. בדקו אם הקבלן הבונה קיבל היתר בניה של הרשות המקומית,
לא פעם מבקשים רוכשי דירות לבצע שינויים בדירה שאינם כלולים בתוכניתה המקורית. אני ממליץ לכל מי שמבקש שינוי כזה להקפיד כי החברה הקבלנית היא זו שתבצע שינויים בדירה.

"עמלת בטוחה"
בניגוד למקרים שבהם נרכשת דירה באמצעות התארגנות כזו או אחרת, קבוצת רכישה, עמותה וכדו', הרי שרכישת דירה מקבלן רשום מבוצעת על פי חוק המכר דירות, שהינו חוק המגן באופן מקיף ביותר על זכויותיכם – רוכשי הדירה. בין השאר, מבטיח החוק כי התשלום עבור הדירה יופקד בחשבון ייחודי לפרויקט בבנק וממנו ימשוך הקבלן כספים על פי התקדמות הבניה. החוק קובע כי עליכם לקבל ערבות בנקאית במסגרת הנקראת "עמלת הנפקה בטוחה". בנוסף, על החברה הבונה להציג לכם את הדירה לפני מסירתה וזו הזדמנות שלכם לבדוק אותה לעומק. עשו זאת.

ממני ומחברי הקבלנים והיזמים, בוני הארץ, אני מאחל לכם רכישה מושכלת ומוצלחת.

*הכותב הינו נשיא התאחדות בוני הארץ